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　　中國樓市重蹈日本覆轍？

　　網(wǎng)上流傳“房地產(chǎn)崩盤(pán)時(shí)間表”顯示中國地產(chǎn)走勢與1991年日本崩盤(pán)前頗相似

　　房地產(chǎn)頻遇調控，一份“房地產(chǎn)崩盤(pán)時(shí)間表”也開(kāi)始在網(wǎng)上流傳。它回顧日本1985年~1991年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢，發(fā)現與中國2005年~2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢頗為相似，最后更預言中國房地產(chǎn)會(huì )在明年崩盤(pán)。然而，多位專(zhuān)家卻表示，兩地銀行體系、人口結構、城市化程度不同，“崩盤(pán)”可能只是“預言”而已�！　�

　　記者賴(lài)偉行

　　雷同

　　房?jì)r(jià)飛漲、貨幣面臨升值壓力、低消費率、高儲蓄率、寬松貨幣政策、穩健財政政策。

　　日本國土交通省本月公布調查顯示，日本地價(jià)在去年連續第二年下滑，商業(yè)用地價(jià)格跌至紀錄低位。

　　經(jīng)濟起飛晚了近30年的中國，金融危機過(guò)后地產(chǎn)價(jià)格依然火熱。國家統計局公布的數據顯示，今年2月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲10.7%，新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲13%。

　　“現在的樓市，確實(shí)和當年的日本非常相似。樹(shù)長(cháng)不到天上去，這樣下去早晚要出問(wèn)題�！痹�在亞洲開(kāi)發(fā)銀行任職的經(jīng)濟學(xué)家、現任中國發(fā)展研究基金會(huì )副秘書(shū)長(cháng)湯敏不無(wú)憂(yōu)慮地表示。

　　中金公司香港研究部副總經(jīng)理沈建光也表示，近期確實(shí)有部分投資者認為中國房地產(chǎn)泡沫嚴重、經(jīng)濟過(guò)于依賴(lài)出口、貨幣面臨升值壓力等等，都與上世紀80年代經(jīng)濟泡沫破裂前的日本類(lèi)似。

　　此外，中國也與當年日本有相似的低消費率、高儲蓄率。在寬松的貨幣政策和穩健的財政政策方面，中國也和以前的日本雷同。

　　差異

　　政府對銀行和企業(yè)的控制力、市場(chǎng)廣度、銀行體系和人口結構等都不相同。

　　在中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容看來(lái)，當前高房?jì)r(jià)癥結在難以抑制的投機性需求。中國大量二、三線(xiàn)城市如今還可以吸引投機資金。所以這幾年房地產(chǎn)整體還難以遭到崩盤(pán)的結果�！暗�是一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，后果將會(huì )比日本更嚴重”。

　　戴德梁行策略研究顧問(wèn)部董事黎慶文更認為，內地樓市10年內都不會(huì )崩盤(pán)。中國內地金融體系與美國、日本甚至中國香港地區不一樣，央行對房地產(chǎn)信貸的控制力更強。

　　中金公司香港研究部副總經(jīng)理沈建光也指出，泡沫前，日本政府并沒(méi)有對商業(yè)銀行采取有效措施引導監管。中國政府對銀行和企業(yè)有很強的控制力，可以引導資金流向，出臺政策打壓房地產(chǎn)泡沫。

　　沈建光認為，另一個(gè)視角是人口結構。1985年日本城市化率達76.7%高點(diǎn)，城市化接近尾聲；中國城市化進(jìn)程還處于加速階段。只要吸取日本經(jīng)驗教訓，采取有效及有前瞻性的政策，歷史就不會(huì )重演。

　　-專(zhuān)家視點(diǎn)

　　房?jì)r(jià)須建

　　容忍指標

　　去年底開(kāi)始，從信貸到土地，從中央到地方，一系列政策的出臺無(wú)一不指向“高燒”的房?jì)r(jià)。

　　房地產(chǎn)調控

　　全世界都是失敗者？

　　不過(guò)在中國發(fā)展研究基金會(huì )副秘書(shū)長(cháng)湯敏看來(lái)，過(guò)去對房地產(chǎn)的調控，全世界的政府應該說(shuō)都是失敗者。不然的話(huà)，美國也不會(huì )在次貸危機面前栽下這么大的跟頭，日本也不會(huì )出現20年經(jīng)濟低迷的。英國、愛(ài)爾蘭、希臘、迪拜目前還在因房地產(chǎn)崩盤(pán)而苦苦掙扎。更有意思的是，幾乎所有國家都多次地絆倒在房地產(chǎn)這一塊“石頭”上。

　　湯敏認為，內地以前如70/90這樣的調控政策，大多過(guò)于微觀(guān)，難以起到有效調控的作用。而且對房地產(chǎn)的調控缺乏一個(gè)明確的目標——調控的目標到底是什么？是保證人人有住房？還是人人有房��？目標很不清楚。

　　調控房?jì)r(jià)

　　建立房?jì)r(jià)指標體系

　　“要用調控通脹的機制來(lái)調控房?jì)r(jià)，首先要建立統一的房?jì)r(jià)指標體系，建立城市的普通住房?jì)r(jià)格指數。同時(shí)，設立不超過(guò)居民年收入增長(cháng)率的房?jì)r(jià)容忍指標，一旦超過(guò)這一指標，相關(guān)部門(mén)就要馬上啟動(dòng)調控機制，例如調整房地產(chǎn)貸款利率、增加土地供應、提高購房首付�！睖�敏認為，具體的調控手段可以再作探討，中國有條件在世界上首先建立一套完善的調控房?jì)r(jià)體系。

　　“這一容忍指標也要設立下限，房?jì)r(jià)大跌同樣不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康�！彼�說(shuō)，最理想的狀態(tài)是通過(guò)這一體系，讓中國房?jì)r(jià)在四五年內實(shí)現“軟著(zhù)陸”。

　　日本房?jì)r(jià)未跌到位

　　日本房地產(chǎn)價(jià)格持續低迷和經(jīng)濟持續蕭條密不可分。去年，中金公司的一份研究報告指出，居民及企業(yè)資產(chǎn)負債表嚴重受損導致需求不振及金融市場(chǎng)系統性風(fēng)險，資金供給不足加上老齡化導致日本經(jīng)濟長(cháng)期不振，遭遇“失落的二十年”。

　　不少分析都指出日本整體房?jì)r(jià)雖然并沒(méi)有完全跌到位，但在大量歐美房產(chǎn)資金撤出后，日本眾多房產(chǎn)項目停工、市場(chǎng)交易冷清，一些日本房地產(chǎn)中介開(kāi)始把目光投向中國。