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　　一份“房地產(chǎn)崩盤(pán)時(shí)間表”正在網(wǎng)上頻頻流傳。該“時(shí)間表”將日本1985年-1991年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢與中國2005年-2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢相對比，認為中國房地產(chǎn)泡沫嚴重、經(jīng)濟過(guò)于依賴(lài)出口、貨幣面臨升值壓力等等，都與上世紀80年代經(jīng)濟泡沫破裂前的日本類(lèi)似，認為中國經(jīng)濟面臨很大風(fēng)險，并預言中國房地產(chǎn)會(huì )在明年崩盤(pán)。

　　多位研究人士昨日接受本報采訪(fǎng)時(shí)均認為，鑒于中日兩國存在諸多不同之處，該“時(shí)間表”未免有失科學(xué)及武斷。然而，一半是海水，一半是火焰。對中國政府以及飛速發(fā)展的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅帶來(lái)的危機始終潛伏在某一個(gè)角落。

　　然而“前車(chē)之鑒，后事之師”，也許在目前的中國，仔細研究下日本的經(jīng)驗教訓仍有著(zhù)積極的意義。有助于政府采取有效及前瞻性的政策，防止日本因房地產(chǎn)泡沫破滅造成經(jīng)濟嚴重衰退的悲劇在中國重演。

　　樓市崩盤(pán)論和時(shí)間表沒(méi)有關(guān)系

　　房?jì)r(jià)飛漲成為近日全國人大(中國的立法機關(guān))、政協(xié)會(huì )議上的主要議題。截至今年2月，房?jì)r(jià)已連續9個(gè)月上漲，2月份同比增幅為10.7%。海外有人宣稱(chēng)這是“歷史上最大的泡沫”，并警告中國房地產(chǎn)行業(yè)正走向崩潰。而近期，一份“房地產(chǎn)崩盤(pán)時(shí)間表”更在網(wǎng)上流傳，傳播著(zhù)一個(gè)令人人恐慌的預言：中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)明年將會(huì )崩盤(pán)。

　　“我不認為中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )在短期內崩盤(pán)�！眹�金證券研究所房地產(chǎn)行業(yè)研究員曹旭特昨日向本報坦言，“因為我們和日本的情況不一樣，這樣拿兩個(gè)國家來(lái)比較是有問(wèn)題的。我們與當時(shí)日本在城市化程度、工業(yè)化水平等方向都十分不同。而數據顯示，當時(shí)日本的房地產(chǎn)價(jià)格橫向升值了200%多，諸多大的前提都不一樣�！�

　　申銀萬(wàn)國(香港)有限公司副總經(jīng)理白又戈則向本報發(fā)表個(gè)人觀(guān)點(diǎn)認為，崩盤(pán)論和時(shí)間表沒(méi)有關(guān)系�！皶r(shí)間表從簡(jiǎn)單的對比中推演出中國樓市會(huì )崩盤(pán)的結論，在邏輯上也不成立�！�

　　摩根大通董事總經(jīng)理兼中國證券和大宗商品主席李晶上周亦向本報記者發(fā)來(lái)自己所撰寫(xiě)的文章表示，“我認為這種擔憂(yōu)有些多慮。但一些大城市的房?jì)r(jià)上漲確實(shí)顯得不合理。在某些地區性房地產(chǎn)市場(chǎng)，如上海的高檔住宅，2月份房?jì)r(jià)同比增幅超過(guò)80%。過(guò)熱現象在北京、深圳和杭州也能看到；過(guò)去5年這些城市的房?jì)r(jià)漲幅較收入增幅高出5個(gè)百分點(diǎn)以上�！崩罹П硎�，這種現象可看作是城市新增財富被用于投機的跡象，而非對金融杠桿的肆意使用。而中國房地產(chǎn)行業(yè)問(wèn)題的癥結在于該國的投資階層將房地產(chǎn)視為保值工具——— 一個(gè)堆放現金的安全場(chǎng)所。此外，土地常常被囤積起來(lái)，作為獲得資金的抵押品。

　　“鑒于中國未開(kāi)放的資本賬戶(hù)和不發(fā)達的資本市場(chǎng)，這一經(jīng)濟體為人們提供的投資選擇有限。房地產(chǎn)和股市成為兩大可能。那些將購房作為投資的人認為其風(fēng)險小于股市�！痹诶罹Э磥�(lái)，市場(chǎng)明顯存在不匹配現象，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因富人們將購房作為投資產(chǎn)品的嗜好而傾斜。因此就出現了大量沒(méi)人居住的高檔公寓———投資者往往擁有多套公寓。與此同時(shí)，價(jià)格不斷被推高，導致面向那些尋找安居之所的人們的保障性住房短缺�！斑@種失衡必須通過(guò)市場(chǎng)重組予以解決�！�

　　樓市泡沫風(fēng)險仍不容忽視

　　盡管如此，一個(gè)不可否認的事實(shí)是，前進(jìn)中的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨著(zhù)泡沫破滅的風(fēng)險。

　　“中國房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)的可能性存在，也比較大�！卑子指曜蛉障虮緢蠓治稣J為，但其表示，不愿意對這一天到來(lái)的時(shí)間給出預測�！耙灾袊�房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的情況來(lái)看，市場(chǎng)不是由真實(shí)的需求帶來(lái)的，而是資金所推動(dòng)的。這是由國內資本過(guò)剩所帶來(lái)的�！�

　　“中國的房?jì)r(jià)主要與國家的大環(huán)境有關(guān)系，對房地產(chǎn)價(jià)格最大的影響政策是貨幣政策�！辈苄裉貏t認為，“房地產(chǎn)政策有逆國民經(jīng)濟周期的特點(diǎn)，經(jīng)濟越好地產(chǎn)越差，因為決定地產(chǎn)最主要的因素是貨幣政策，而并非G D P增長(cháng)的幾個(gè)百分點(diǎn)”。

　　“對于完全市場(chǎng)化的行為，政府能做的也不多。最有利的手段是采取加息�！钡�事實(shí)顯然不能如此簡(jiǎn)單�！胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)綁架了地方經(jīng)濟。而由于資本過(guò)剩在中國封閉經(jīng)濟狀況下不能解決，選擇房產(chǎn)泡沫破滅，意味著(zhù)政府必須選擇承擔其他的政治后果和社會(huì )成本�！卑子指瓯硎�，這是一個(gè)兩難抉擇。

　　曹旭特亦認為，政府目前亦面臨抉擇�！爱斎蛔罾硐氲男Ч�是有交易量但是房?jì)r(jià)不漲，不過(guò)我們認為這個(gè)比較矛盾，好比大家買(mǎi)了一只股票，如果買(mǎi)的人多自然是漲。房?jì)r(jià)和房地產(chǎn)交易量也是這樣的關(guān)系。實(shí)際上對于房地產(chǎn)現在的情況而言交易量不能再少，如果交易量少必定房?jì)r(jià)控制不住，新一輪政策就要繼續出臺�！�

　　日本前車(chē)之覆當引以為戒

　　盡管如此，在白又戈看來(lái)，中國政府目前還沒(méi)有迫切到令房地產(chǎn)泡沫破滅的地步�！皬默F象上看，這點(diǎn)和日本此前的經(jīng)歷有相似之處。但日本主要因為日元被迫升值，回流日本引發(fā)。中國是因為資金不能出去帶來(lái)的�！痹谄淇磥�(lái)，日本當時(shí)沒(méi)辦法制止的原因，是日元升值后，國家喪失了對利息的主導權。但中國的央行對利率的把握更有主動(dòng)權。

　　而中金公司近日發(fā)布研究報告也認為，雖然今天的中國與上世紀八十年代初的日本存在著(zhù)諸多相似之處，但也有四大不同之處。相信只要吸取日本的經(jīng)驗教訓，采取有效和有前瞻性政策，中國快速增長(cháng)在未來(lái)幾年仍可以持續，避免重蹈類(lèi)似日本的因房地產(chǎn)泡沫破滅而致經(jīng)濟嚴重衰退的覆轍。

　　首先是人口增長(cháng)及結構不同。中金公司認為，日本總人口在1990即達到高峰，而中國要到2030年。日本早在上個(gè)世紀60年代末即出現“劉易斯拐點(diǎn)”，而中國2007年左右才出現“劉易斯拐點(diǎn)”。日本的“人口紅利”于80年代才消失，而中國人口紅利將持續到2015年左右，并且可以通過(guò)創(chuàng )新制度安排，建立養老保障制度，改善勞動(dòng)力市場(chǎng)，提高教育水平和勞動(dòng)力培訓，打破戶(hù)籍制度等第二次實(shí)現。

　　其次是農村發(fā)展水平不同。1985年日本的城市化率已經(jīng)達到76.7%高點(diǎn)，城市化已經(jīng)接近尾聲；而中國城市化進(jìn)程正處于加速階段，2008年中國的城市化率僅為45.68%。當時(shí)的日本人均分配均勻，城市與農村差別并不明顯，傳統產(chǎn)業(yè)向國外轉移，致使國內出現了“產(chǎn)業(yè)空心化”的現象；中國恰好相反，城市農村有很大差距，中西部發(fā)展慢于東部。近幾年，中西部呈現追趕效應，產(chǎn)業(yè)結構呈現東部向中西部的結構性轉移過(guò)程。

　　而兩國的外資參與程度也不同。中金公司表示，日本較少利用外資，出口企業(yè)中以日本本土品牌為主，而中國是全球第三大吸收外資國，近一半出口來(lái)自于三資企業(yè)，大幅升值會(huì )直接損害跨國公司在華的經(jīng)濟利益，所以美國逼中國大幅升值很難得逞。

　　政府方面，對銀行企業(yè)控制力不同。中金公司認為，日本政府對銀行監管不足，企業(yè)自主性較強。泡沫前，日本政府并沒(méi)有對商業(yè)銀行采取有效措施引導及監管，日本金融機構是房地產(chǎn)泡沫的最大支持者，地產(chǎn)泡沫持續長(cháng)達10年。而中國政府對銀行和企業(yè)有很強的控制力，可以適當引導資金流向，從源頭上控制投機資本，并適時(shí)出臺政策，打壓房地產(chǎn)泡沫。

　　本報記者 張曉華 香港報道