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　　從兩會(huì )閉幕到如今，關(guān)于房地產(chǎn)的話(huà)題一直牽動(dòng)著(zhù)公眾敏感的神經(jīng)。日前，“地王再現”、“央企退出”等新聞事件推波助瀾，進(jìn)一步引發(fā)了社會(huì )各階層廣泛的議論。

　　房?jì)r(jià)到底會(huì )不會(huì )降？地王會(huì )不會(huì )消失？房改如何進(jìn)一步深化？……自今日起，社會(huì )版“民生三問(wèn)”欄目推出系列報道“追問(wèn)中國樓市”，希望得到您的持續關(guān)注。

　　一問(wèn)：

　　“遏制過(guò)快上漲”等于驟降？

　　編輯：我們注意到，近些年來(lái)一些地方的政府工作報告中刪除了“發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)”的表述。然而，房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)際上是不是還是拉動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)？

　　王煒：無(wú)論政府文件或地方官員如何表述，在現階段，房地產(chǎn)業(yè)一定是拉動(dòng)中國經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，這是客觀(guān)事實(shí)。住房制度改革以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)對中國經(jīng)濟的貢獻有目共睹。

　　先說(shuō)投資。國家統計局公布的數據顯示，2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì )固定資產(chǎn)投資的16.1%。

　　再說(shuō)消費。我國社會(huì )消費品零售總額中，并沒(méi)有把買(mǎi)房的錢(qián)計算在內。但是算一筆賬會(huì )發(fā)現，2009年，商品房銷(xiāo)售額相當于全社會(huì )消費品零售總額的1/3。

　　再說(shuō)稅收——近年來(lái)，房地產(chǎn)的直接稅收收入逐漸成為地方財政收入的主要來(lái)源。據2007年的一份統計，房地產(chǎn)稅收占全部地方稅收的比重不斷提高，平均達到20%以上。

　　此外，房地產(chǎn)業(yè)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)達數百個(gè)，可以帶動(dòng)建筑、建材、家電、裝飾等多個(gè)行業(yè)的發(fā)展。

　　編輯：可是，許多人希望房?jì)r(jià)有大幅度的降低。今年的政府工作報告中提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展”、“要堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲勢頭”，這可以解讀為降價(jià)的信號嗎？

　　王煒：房?jì)r(jià)無(wú)論暴漲暴跌，都會(huì )引發(fā)嚴重的經(jīng)濟問(wèn)題，也會(huì )引發(fā)嚴重的社會(huì )問(wèn)題。房?jì)r(jià)穩定、房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展是最理想的狀態(tài)。政府工作報告中提出的“遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭”，不能簡(jiǎn)單等同于降價(jià)。

　　房?jì)r(jià)快速大幅上漲的危害，近兩年人們已經(jīng)普遍感受到了。普通購房者的購買(mǎi)力越來(lái)越差，金融機構的貸款風(fēng)險增加，企業(yè)在盲目擴張的同時(shí)面臨更多風(fēng)險。遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，非常必要。

　　然而，房?jì)r(jià)如果真的出現大幅下降，甚至像一些人預測的那樣出現“腰斬”，后果同樣不堪設想。從國民經(jīng)濟的角度看，房?jì)r(jià)大幅下降，必然導致開(kāi)發(fā)企業(yè)看空后市，房地產(chǎn)投資、新開(kāi)工數量急劇下滑，導致上下游產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)、就業(yè)都出現影響。從地方經(jīng)濟的角度看，開(kāi)發(fā)商“不拿地”將導致土地出讓收入大幅減少，相關(guān)的稅收收入也明顯下降。地方政府會(huì )立刻感受到財政捉襟見(jiàn)肘。

　　孫小靜：上海的住房自有率比較高，雖然想買(mǎi)房的覺(jué)得房子太貴，但有房者卻并不很愿意房?jì)r(jià)大跌，這也是上海市民的一個(gè)矛盾心態(tài)。

　　李剛：房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同說(shuō)，房地產(chǎn)大幅下跌，打擊最大的是銀行業(yè)�！熬牌呓鹑陲L(fēng)暴”中香港樓市就是前車(chē)之鑒。

　　二問(wèn)：

　　迅猛增勢能剎住嗎？

　　編輯：去年房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，房?jì)r(jià)增長(cháng)迅猛，市場(chǎng)的慣性短期內會(huì )不會(huì )消失？

　　王煒：由于去年銷(xiāo)售火爆，開(kāi)發(fā)商普遍看好今年一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。加上目前開(kāi)發(fā)商的資金鏈仍然比較充裕，缺乏降價(jià)促銷(xiāo)的動(dòng)力。因此，近期，各地房?jì)r(jià)又出現了新一輪的快速增長(cháng)。從當前一線(xiàn)城市的情況來(lái)看，房?jì)r(jià)仍在慣性沖高。但是也要看到，一季度住宅成交量的大幅下降已為房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整敲響了警鐘。

　　孫小靜：市場(chǎng)慣性不可能消失，居民的剛性需求依然存在，上海住房供應短時(shí)期內無(wú)法滿(mǎn)足這種需求。

　　王煒：不過(guò)也要看到，近期中央和各地又出臺了一系列更嚴厲、更具體的調控政策。其中銀監會(huì )出臺新政，將限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的發(fā)放。銀行對房地產(chǎn)業(yè)的信貸緊縮和住宅銷(xiāo)售量下降將對房地產(chǎn)商現金流造成重大影響，有利于遏制進(jìn)一步抬高價(jià)格的趨勢。

　　編輯：擁有住房目前還是許多居民的剛性需求，如今的住房供應在多大程度上能滿(mǎn)足這種需求？缺口有多大？

　　王煒：今年1—2月，全國房地產(chǎn)投資和新開(kāi)工、竣工指標都大幅上漲，加上各地打擊捂盤(pán)惜售、督促房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售的措施得力，意味著(zhù)在今后一個(gè)時(shí)期市場(chǎng)供應量將持續上升。供求面得到改觀(guān)，將起到穩定價(jià)格，甚至拉動(dòng)價(jià)格下降的作用。

　　但是，房?jì)r(jià)的調整或許不會(huì )立即展開(kāi)。一方面住宅庫存水平較低,上海的可售房屋月數僅有不到4個(gè)月,蘇州、深圳、北京、杭州處于較高水平,但也在10個(gè)月附近的正常區間；另一方面房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的現金流充沛。

　　孫小靜：據中國房產(chǎn)信息集團測算，2010年上海市商品住宅的新增供應最多也只在1300萬(wàn)平方米左右。以平均每戶(hù)100平方米的面積計算，供應量也就在13萬(wàn)套左右，與上�，F有約710萬(wàn)戶(hù)居民相比，“顯然占比很小”。

　　王煒：今年兩會(huì )期間，住房和城鄉建設部部長(cháng)姜偉新曾表示，由于我國處在快速城鎮化進(jìn)程中，住房需求龐大，未來(lái)20年左右時(shí)間，住房都有可能處于供不應求的狀態(tài)。同時(shí)，我國經(jīng)濟也處在快速增長(cháng)的階段。因此，從中長(cháng)期看，房?jì)r(jià)應該會(huì )持續增長(cháng)。

　　三問(wèn)：

　　老百姓如何才能住上房？

　　編輯：假如房?jì)r(jià)只是平穩，不會(huì )驟降也不應驟降，那么，廣大老百姓還是望洋興嘆，無(wú)法實(shí)現“住有所居”的夢(mèng)想。有人甚至提出，現在住房?jì)r(jià)格已經(jīng)高到“和老百姓沒(méi)關(guān)系”了。這應當怎么解決？

　　王煒：應該看到，房改以來(lái)，城鎮居民的居住條件有了明顯改善。但高房?jì)r(jià)的問(wèn)題現在這么突出，是因為商品房市場(chǎng)快速發(fā)展的同時(shí)，忽略了保障性住房的建設，尤其是針對廣大中等收入和中低收入家庭的住房供應持續短缺，離“住有所居”的目標還有一定的距離。所謂“住有所居”，并不意味著(zhù)每個(gè)人都擁有一套住房，但應保障每個(gè)人都有合適的房子住。

　　目前，在政府相關(guān)投入還比較有限的情況下，除了不斷擴大廉租房、經(jīng)濟適用房的覆蓋面，去年開(kāi)始，各地通過(guò)大力建設限價(jià)房、公共租賃房等新的政策性住房品種，來(lái)解決群眾住房問(wèn)題。

　　編輯：翻開(kāi)歷年的政府工作報告，許多年份，在民生板塊和經(jīng)濟板塊都可以看到“房地產(chǎn)”這一關(guān)鍵詞。房地產(chǎn)的定位，應該屬于一個(gè)產(chǎn)業(yè)，還是更應該給人們提供公共產(chǎn)品？

　　孫小靜：上海市市長(cháng)韓正強調，建設保障性住房是政府的責任，“我們希望通過(guò)保障性住房的推出，能夠使上海面向廣大市民的住房改善進(jìn)一步加大力度，使市民真正得到實(shí)惠�！�

　　李剛：廣州市市長(cháng)張廣寧說(shuō)，從本質(zhì)上來(lái)看，房?jì)r(jià)問(wèn)題的實(shí)質(zhì)是關(guān)系安居的民生問(wèn)題，是在市場(chǎng)化條件下住房資源公平、合理分配的問(wèn)題。政府主要做好三件事：一是提供公共服務(wù)，包括對低收入住房困難群體的住房保障，對中等階層合理需求的鼓勵、支持和引導；二是維護市場(chǎng)秩序；三是宏觀(guān)經(jīng)濟調控。

　　王煒：姓民生和姓經(jīng)濟并不矛盾。在許多國家，住房都被看作和水、電、燃氣一樣，首先作為公共產(chǎn)品提供。我曾經(jīng)在新加坡采訪(fǎng)，新加坡居民對本國政府實(shí)施的普遍保障的住房政策既滿(mǎn)意又自豪。在解決好住房問(wèn)題的基礎上，居民才能將更多的錢(qián)用于消費，既提高生活質(zhì)量，又拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)，一舉多得。在許多住房保障搞得好的國家，商品房市場(chǎng)同樣繁榮發(fā)達。同時(shí)，也只有在保障的基礎上，商品房的居住和投資價(jià)值才能更充分地發(fā)揮出來(lái)。由于歷史欠賬較多，我國保障房的建設進(jìn)度仍然不能讓老百姓滿(mǎn)意，群眾的住房問(wèn)題在一定時(shí)期內還將存在；但政府也越來(lái)越意識到這一點(diǎn)，近年來(lái)保障性安居工程建設的力度在日益增強。

　　對話(huà)人：編 輯 李智勇 記 者 王 煒 李 剛 孫小靜