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　　4月1日是張先生續簽房租合同的日子,對他而言,這一天,就像陰云不散的春日,多少有些壓抑。他的房子距離北京5號線(xiàn)和10號換乘站惠新西街南口不到10分鐘路程,以前3200元每月的房子,中介公司提出漲價(jià),提高到3400元。

　　不過(guò),這是唯一的選擇,他的研究生同學(xué)上月在同樣的區域看上一套60平米左右的房子,算下來(lái)至少要150萬(wàn),北京北四環(huán)附近二手房的均價(jià)已經(jīng)接近2.5萬(wàn)元每平米。以同樣的價(jià)格計算,張先生的這套房租售比已經(jīng)達到1:625。

　　國土資源部近日公布的《中國城市地價(jià)狀況2009》中,首次提到了與“租售比”相似的“租價(jià)比”概念,并明確表示從這一概念角度分析,國內熱點(diǎn)城市的住宅市場(chǎng)已經(jīng)出現了泡沫。如果從張先生的個(gè)例看,可以說(shuō)中國的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)被吹大到令人擔憂(yōu)的地步。

　　而3月23日,美國著(zhù)名投資公司GMO發(fā)表了一篇名為《中國的紅色警報》,文中,房地產(chǎn)泡沫被列為中國已經(jīng)呈現顯著(zhù)投機狂熱的癥狀之一。

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　　兩部委數據撞車(chē)

　　監測結果更接近直觀(guān)感受

　　近日,國土資源部下屬中國土地勘測規劃院全國城市地價(jià)監測組發(fā)布的最新研究報告顯示,2009年全國住宅平均價(jià)格為4474元/平方米,漲幅達25.1%,為2001年以來(lái)最高水平。

　　研究報告全稱(chēng)為《2009年全國主要城市地價(jià)狀況分析報告》(下稱(chēng)報告),列明了從2001年到2009年間全國105個(gè)城市的地價(jià)以及房?jì)r(jià)變化。報告顯示,9年間,2008年是惟一出現房?jì)r(jià)下降的一年,降幅為1.89%。

　　相比國家統計局此前公布的2009年全國70個(gè)大中城市的房?jì)r(jià)漲幅———“1.5%”,國土資源部的監測結果顯然更接近公眾的直觀(guān)感受。報告指出,“商住綜合地價(jià)與商品房?jì)r(jià)格均呈快速上漲趨勢,房?jì)r(jià)上漲幅度遠高于地價(jià),商品房?jì)r(jià)格及增長(cháng)率均為2001年以來(lái)最高水平�！�

　　值得注意的是,該報告同時(shí)坦承,“房?jì)r(jià)與地價(jià)二者呈現較大的相關(guān)性”,35個(gè)重點(diǎn)監測城市的居住地面地價(jià)和住宅價(jià)格相關(guān)系數達到0.848。

　　而在去年,國土部一度宣稱(chēng),地價(jià)并非推動(dòng)房?jì)r(jià)的因素�？刹橘Y料顯示,去年7月,針對市場(chǎng)指責地價(jià)推高房?jì)r(jià)的聲音,國土部特意進(jìn)行全國性調查,并公布了“中國地價(jià)占房?jì)r(jià)平均為23.2%”的研究結果。

　　報告顯示,全國重點(diǎn)監測城市居住用地的同時(shí)點(diǎn)地價(jià)房?jì)r(jià)比均值已達到31.29%,在長(cháng)三角、珠三角以及環(huán)渤海等地區的一些城市,其比例更高。報告稱(chēng),天津、上海、南京、杭州、寧波5城市地價(jià)占房?jì)r(jià)比已經(jīng)超過(guò)40%,其中寧波更是頗為驚人地超過(guò)50%。

　　中國指數研究院指數研究中心副總經(jīng)理張化學(xué)表示,事實(shí)上我國對房屋售價(jià)統計有兩個(gè)系統:一個(gè)是住建部根據房地產(chǎn)交易中心的交易價(jià)格統計的房?jì)r(jià)系統；一個(gè)是國家統計局根據房地產(chǎn)企業(yè)填報的數據形成的房?jì)r(jià)數據系統。兩種統計系統相比,住建部的數據要更準確。統計局的數據確實(shí)存在不準、不連續、不全的缺陷。

　　此前,現任國家統計局局長(cháng)馬建堂也坦承,現行房地產(chǎn)價(jià)格統計制度和方法確實(shí)有缺陷。

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　　租價(jià)比驚人

　　泡沫蔓延至所有重點(diǎn)監控城市

　　租售比,是指每平方米建筑面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jì)r(jià)之間的比值,也有一種說(shuō)法認為是每個(gè)月的月租與房屋總價(jià)的比值。

　　國際上用來(lái)衡量一個(gè)區域房產(chǎn)運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300至1∶200。如果租售比低于1∶300,意味著(zhù)房產(chǎn)投資價(jià)值相對變小,房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現；如果高于1∶200,表明這一區域房產(chǎn)投資潛力相對較大,后市看好。租售比無(wú)論是高于1∶200還是低于1∶300,均表明房產(chǎn)價(jià)格偏離理性真實(shí)的房產(chǎn)價(jià)值。

　　而在《中國城市地價(jià)狀況2009》中,首次提到了與“租售比”相似的“租價(jià)比”概念。租價(jià)比是不動(dòng)產(chǎn)投資收益最為敏感的判斷指標,也是衡量不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)健康程度的重要參考。一套房子的租價(jià)比=出租價(jià)格(一年)/房?jì)r(jià)(不含裝修與稅費)。如果這個(gè)比值低于4.5%,則說(shuō)明該地區的房?jì)r(jià)存在泡沫,如果該比值高于5.5%,則該住房尚存在升值空間。從這一概念角度分析,國內熱點(diǎn)城市的住宅市場(chǎng)已經(jīng)出現了比較嚴重的泡沫。

　　國土部中國土地規劃研究院地價(jià)所所長(cháng)趙松介紹,國土部以全國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監測系統為基礎,持續跟蹤北京、上海、深圳、天津、杭州、青島等典型城市各類(lèi)物業(yè)租價(jià)比的變化趨勢顯示,近5年來(lái),由于供需失衡引致銷(xiāo)售價(jià)格相對租金水平的過(guò)快上漲,住宅和商業(yè)物業(yè)租價(jià)比總體呈下降趨勢。租售價(jià)格變化未能保持相應速度,其中住宅物業(yè)自2008年以后,重點(diǎn)監控城市便開(kāi)始逐漸出現泡沫的傾向,直至歷經(jīng)去年的瘋漲之后,泡沫全面蔓延至所有重點(diǎn)監控城市。

　　據統計,從2005年到2009年,北京居住物業(yè)租價(jià)比分別為6.42%、6.11%、4.83%、4.59%、3.81%,另外5個(gè)典型城市租價(jià)比走勢大體相同。從投資回報率上看,在國土部選取的2009年6個(gè)樣本城市中,其住宅租價(jià)比均低于下調后的5年以上個(gè)人住房貸款利率,表明住宅長(cháng)期投資者的租金回報收益是非常不理想的,明顯偏離理性投資者的正常投資回報率。

　　此外,根據財新網(wǎng)做的一項租售比調查,結果顯示只有2%的住房租售比在200倍以下,92%高于300倍,分布比較平均,28%在300倍到400倍之間,20%在400倍到500倍之間,21%在500倍到600倍之間,高于600倍的24%。

　　如果單純從租售比考察,中國的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)相當嚴重。

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　　GMO發(fā)表研究報告

　　中國呈現投機狂熱特征

　　3月23日,美國著(zhù)名投資公司GMO發(fā)表了一篇名為《中國的紅色警報》(下稱(chēng)《警報》)的研究報告。文中指出,中國已經(jīng)呈現出顯著(zhù)的投機狂熱的特征,一旦這些泡沫破裂,中國的經(jīng)濟將脆弱不堪�！皻v史經(jīng)驗證明,投機狂熱在泡沫破裂,陷入危機之前無(wú)法準確識別。但確實(shí)有一些對金融危機的先行指標的研究存在。幾年前,很多這些指標顯示美國經(jīng)濟及全球其他一些地區經(jīng)濟逐漸增加的脆弱性。今天,這些紅色警報顯示指向的是華爾街目前的寵兒———中國�！�

　　而財經(jīng)評論人Barrsons也在財新網(wǎng)發(fā)表文章稱(chēng),房地產(chǎn)泡沫可能率先引爆危機。中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)顯示出典型的泡沫狀態(tài),這個(gè)泡沫破裂,后果總是令人不愉快的。預測泡沫何時(shí)破滅非常困難,但如果中國無(wú)法從根本上解決問(wèn)題,只能推遲問(wèn)題的爆發(fā)。

　　聯(lián)系到此前網(wǎng)絡(luò )上流行的房地產(chǎn)崩潰時(shí)間表,一時(shí)對于房地產(chǎn)泡沫將把中國經(jīng)濟引向何方,成為焦點(diǎn)。有媒體稱(chēng),這是繼2010年1月,美國著(zhù)名的空頭投資者詹姆斯·查諾斯在接受美國財經(jīng)電視臺CNBC采訪(fǎng)時(shí)預言中國經(jīng)濟可能面臨巨大的危機之后,關(guān)于中國是否存在泡沫的又一次大討論。

　　不過(guò),也有人認為中國的樓市并沒(méi)有到如此的程度。日本央行本周二在一份研究報告中指出,“對于仍在復蘇過(guò)程中的全球經(jīng)濟而言,中國資產(chǎn)市場(chǎng)獲得長(cháng)足發(fā)展及中國經(jīng)濟穩定成長(cháng)非常重要�！眻蟾娣Q(chēng),中國目前資產(chǎn)價(jià)格走高,主要受人口城鎮化帶來(lái)的實(shí)質(zhì)需求驅動(dòng)。這與上世紀日本更多受投機資金推動(dòng)所形成的資產(chǎn)價(jià)格泡沫不同。

　　而摩根大通董事總經(jīng)理李晶也在華爾街日報撰文表示,“從國家開(kāi)發(fā)銀行的放貸情況看,那些地方基礎設施項目總的來(lái)說(shuō)資產(chǎn)質(zhì)量良好,與其他國家的橫向比較顯示,就宏觀(guān)經(jīng)濟層面而言,中國的投資效率一直要高于許多其他國家。與其他國家的橫向比較顯示,就宏觀(guān)經(jīng)濟層面而言,中國的投資效率一直要高于許多其他國家�！�

　　李晶認為,“中國像其他經(jīng)濟體一樣有自己的經(jīng)濟周期,而且某些行業(yè)已經(jīng)傳出了產(chǎn)能過(guò)剩的警訊。但那些聲稱(chēng)過(guò)量投資很快將危及中國穩定的批評人士卻有失公允�！�

　　不過(guò),即便日本央行這樣的樂(lè )觀(guān)者,也給中國提出警示:“海外熱錢(qián)流入和中國當地政府加快房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的舉措,可能導致房市過(guò)熱。若投資者開(kāi)始擔心中國資產(chǎn)價(jià)格或將面臨調整可能,他們也許會(huì )撤走資金,這會(huì )激化調整幅度�！�

　　駐京記者胡劍龍