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　　數據顯示，3月22日至28日上海市商品房成交面積達34.8萬(wàn)平方米，與前周相比大幅增長(cháng)了56%，成交均價(jià)20581元/平方米，上海官方的“網(wǎng)上房地產(chǎn)”顯示，3月29日一手房簽約套數更是達到1493套，創(chuàng )下了2007年8月25日以來(lái)的單日新高。

　　去年年底至今年年初，各地房?jì)r(jià)在“國四條”的宏觀(guān)調控之下，成交量跌至低谷。兩會(huì )前有評論認為“兩會(huì )或成房?jì)r(jià)漲跌的分水嶺”，兩會(huì )期間，多名房地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)高官高調表達了政府將進(jìn)行二輪調控的決心。但是，三月中下旬以來(lái)，一線(xiàn)城市的商品房與二手房基本都出現量?jì)r(jià)共同攀升的行情。

　　在量?jì)r(jià)齊升的刺激下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將往何處去？究竟是良性發(fā)展還是泡沫橫生？

　　是否回暖還需觀(guān)望一段時(shí)間

　　據中國房產(chǎn)信息集團(簡(jiǎn)稱(chēng)中房信)透露，最近位于上海浦東花木板塊一新推盤(pán)，成交兩棟均價(jià)14.5萬(wàn)元／平方米的天價(jià)別墅。中房信分析師薛建雄指出，資金囤積在手上的買(mǎi)家，需要尋找保值升值的出路，這是近期溫州投資者仍在長(cháng)三角團購房產(chǎn)的主要原因。

　　今年一季度上海豪宅的成交量大幅放大。截至3月25日，今年均價(jià)5萬(wàn)元／平方米以上的豪宅已成交315套，4萬(wàn)—5萬(wàn)元／平方米的高檔房也成交了349套，這兩項數據分別是去年同期的15.8倍和4.5倍。

　　薛建雄認為，眾多樓盤(pán)在熱銷(xiāo)的帶動(dòng)下，價(jià)格會(huì )向區域標桿樓盤(pán)的價(jià)格靠攏，大面積的樓盤(pán)補漲局面也將在二季度全面體現。

　　不過(guò)，薛建雄同時(shí)指出，房?jì)r(jià)會(huì )不會(huì )進(jìn)入新一輪的全面上漲，還是要看未來(lái)幾個(gè)月的供需關(guān)系。如果未來(lái)幾個(gè)月仍出現供大于求的現象，房?jì)r(jià)不太可能出現全面上漲，但要是出現較大幅度的供不應求，房?jì)r(jià)上漲在所難免。另外，在政府擔心資產(chǎn)沫泡化的情況下，樓市回暖過(guò)快導致價(jià)格上漲，必然導致政策的更嚴厲調控。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認為，最近成交放量并不能說(shuō)明樓市已經(jīng)回暖，因為其中一部分的成交量來(lái)自于動(dòng)遷房和配套商品房�！皹鞘惺欠窕嘏�還需觀(guān)望一段時(shí)間才能下定論�！�

　　對于國土部稱(chēng)加快物業(yè)稅和不動(dòng)產(chǎn)稅的出臺進(jìn)程，陸騎麟稱(chēng)，沒(méi)有出臺時(shí)間表就無(wú)法對目前的樓市起到作用，政策無(wú)法落實(shí)，只能像“狼來(lái)了”，不知道“狼”什么時(shí)候真的會(huì )來(lái)�！爸醒胝�府每次出臺政策的決心都很大，但是一些地方政府卻是打著(zhù)折扣來(lái)實(shí)施，政策沒(méi)有真正落實(shí)到位，就無(wú)法調控房?jì)r(jià)�！�

　　匯率或成樓市新增變量因素

　　上海社科院一位專(zhuān)家分析，今年各家銀行的計劃信貸量為7萬(wàn)億元，基本是“十一五”期間的平均水平，以此看來(lái)，貨幣供應量并不緊張的。在土地供應方面，上海的土地供應歷來(lái)偏緊，大量外來(lái)人口的涌入，勢必增加剛性需求量。從貨幣和土地供應量來(lái)說(shuō)，房?jì)r(jià)勢必將在高位盤(pán)整。然而，這位專(zhuān)家指出，隨著(zhù)西方一些國家對人民幣升值的壓力不斷增加，這讓中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)又增加了變數。

　　以泰國為例，1997年7月2日泰國泰銖貶值后，泰國的房地產(chǎn)價(jià)格不跌反漲。香港在金融危機時(shí)采用聯(lián)系匯率制度，房?jì)r(jià)迅速遭腰斬。日本在日元迅速升值后，經(jīng)歷了一段房地產(chǎn)價(jià)格大漲的泡沫期后，泡沫破裂，房?jì)r(jià)開(kāi)始大跌，至今元氣還未恢復。但是中國人民幣的匯率目前是呈緩慢上升狀態(tài)，房?jì)r(jià)走勢如何，并無(wú)先例，對此問(wèn)題學(xué)界尚處研究階段。所以中國的匯率會(huì )否影響房?jì)r(jià)走勢，仍是未知數。

　　調高開(kāi)盤(pán)價(jià)格達到捂盤(pán)目的

　　2009年的樓市火爆，造就房產(chǎn)商“不差錢(qián)”的強勢。囤地、捂盤(pán)以謀取更多利潤，已經(jīng)是中國房地產(chǎn)發(fā)展商不正當商業(yè)行為里公開(kāi)的秘密。

　　上海房地產(chǎn)市場(chǎng)上的捂盤(pán)惜售現象也大有存在，比如，中海萬(wàn)錦城的開(kāi)盤(pán)可謂“好不容易”，早在2008年8月份，就有工作人員對外稱(chēng)當年11月開(kāi)盤(pán)。到11月又有消息稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間延后至12月，接下來(lái)的半年里，這個(gè)日期一次又一次延后。直至去年5月1日，中海萬(wàn)錦城才終于面世，成為這一區域為數不多的新開(kāi)樓盤(pán)之一。

　　陸騎麟稱(chēng)，很多房地產(chǎn)商為了謀取暴利，不惜變相捂盤(pán)惜售。捂盤(pán)的新手段是開(kāi)發(fā)商直接調高開(kāi)盤(pán)價(jià)格，減緩銷(xiāo)售速度。比如，湯臣一品的開(kāi)盤(pán)價(jià)高達10萬(wàn)/平方米，以至于銷(xiāo)售速度緩慢，去年底，湯臣一品成交了28樓一套房源，單價(jià)高達16.0848萬(wàn)元/平方米。還有的房地產(chǎn)商分四五期進(jìn)行銷(xiāo)售，從而銷(xiāo)售價(jià)格一路上揚，以達到捂盤(pán)目的。

　　捂盤(pán)目標大開(kāi)發(fā)商開(kāi)始囤地

　　為了有效遏制房產(chǎn)商捂盤(pán)惜售現象，近日杭州兩樓盤(pán)被當地政府的相關(guān)行政部門(mén)勒令強制開(kāi)盤(pán)。

　　浙江大學(xué)房地產(chǎn)投資研究所所長(cháng)趙杭生認為，開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)會(huì )在一定時(shí)期內使房源更緊張，房?jì)r(jià)更高。政府的強制開(kāi)盤(pán)做法，使得短期內有數千套房源入市，增加了房源的供應量；不讓開(kāi)發(fā)商在房?jì)r(jià)最高時(shí)開(kāi)盤(pán)，一定程度上緩解了房?jì)r(jià)給購房者帶來(lái)的壓力。政策的出臺能否有效調控房?jì)r(jià)，還要看地方政府的執行力度，并且需要媒體和百姓的監督。

　　有房地產(chǎn)內部人士稱(chēng)，由于捂盤(pán)行為目標大且易受監管，開(kāi)發(fā)商們現在逐漸將視線(xiàn)移到更隱蔽的囤地行為。據其解釋?zhuān)�囤地的新手段是延長(cháng)施工時(shí)間，放緩開(kāi)發(fā)過(guò)程�！跋鄬δ切﹥r(jià)格上漲的收益而言，因工期延長(cháng)而產(chǎn)生的建筑和財務(wù)成本只能算是很小的開(kāi)支。而這種行為，使得政府很難對其有效監管�！�

　　“崩盤(pán)時(shí)刻表”沒(méi)有科學(xué)依據

　　在近日樓市量?jì)r(jià)齊升的同時(shí)，網(wǎng)上流傳的《房地產(chǎn)崩盤(pán)時(shí)刻表》受到眾人的熱議。

　　在這份被網(wǎng)友們瘋狂轉載的時(shí)刻表中，制表人比較了中國和日本的相關(guān)經(jīng)濟數據，認為中國房地產(chǎn)的種種跡象和上世紀80年代的日本有著(zhù)驚人的相似。

　　1984年起，日本匯率開(kāi)始升值，從而導致房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹，1990年破滅。中國人民幣升值從2005年算起，網(wǎng)友就預測中國的房地產(chǎn)會(huì )在2011年崩盤(pán)。

　　華東師范大學(xué)房地產(chǎn)系主任華偉并不贊同“中國房地產(chǎn)崩盤(pán)論”，他認為個(gè)別一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)并不能代表全國的房?jì)r(jià)水平，一些中小城市房?jì)r(jià)還是很低的。房地產(chǎn)泡沫只能說(shuō)局部有傾向，但不能以偏概全。華偉認為，上海的房?jì)r(jià)并沒(méi)有高過(guò)印度的孟買(mǎi)和俄羅斯的莫斯科，而孟買(mǎi)和莫斯科并未出現房地產(chǎn)泡沫，所以從總體上看，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是健康的。

　　陸騎麟認為，拿中國的房地產(chǎn)和日本相比，是非常不科學(xué)的，2011年會(huì )崩盤(pán)的說(shuō)法更是毫無(wú)科學(xué)依據可言。

　　本報記者 羅震光 實(shí)習生 陸燁娜