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　　在上月剛剛落下帷幕的“兩會(huì )”上，曾有代表提出“北京考慮將部分既有地鐵線(xiàn)路延伸到河北的城鎮”，話(huà)音未落，燕郊在售樓盤(pán)均價(jià)就出現了可觀(guān)的上漲。而實(shí)際上，隨著(zhù)去年年初以來(lái)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的一輪暴漲，一直將北京購房人作為主要目標客戶(hù)的燕郊樓市也進(jìn)入了“大河流水小河滿(mǎn)”的繁榮時(shí)期。然而專(zhuān)家提醒，燕郊樓市的此輪上升，具有想當大的不確定因素及風(fēng)險，投資者應該謹慎對待。

　　●區域現狀

　　憑借“利好”再度火熱 均價(jià)近萬(wàn)

　　在今年春節期間，北京樓市進(jìn)入了季節性的間歇期，成交清淡，然而與此形成了鮮明對照的則是位于通州東部的燕郊。據悉，整個(gè)2月燕郊樓市的銷(xiāo)售量均保持在與平時(shí)相同甚至略高的狀態(tài)。部分樓盤(pán)不僅日日有成交，有的最高成交記錄竟能達到單日超過(guò)50套住宅。而這一現象也足以說(shuō)明當時(shí)燕郊樓市的火熱。

　　而在兩會(huì )召開(kāi)之后，燕郊房?jì)r(jià)又出現了新一輪上漲的跡象。據悉，曾經(jīng)打出“首付兩萬(wàn)買(mǎi)一居、三萬(wàn)買(mǎi)兩居、五萬(wàn)買(mǎi)三居”的廣告的上上城均價(jià)已經(jīng)達到9000元/平方米，部分戶(hù)型價(jià)格已經(jīng)超過(guò)萬(wàn)元。短短幾周時(shí)間，價(jià)格漲幅已經(jīng)超過(guò)3000元。

　　“兩會(huì )都說(shuō)了，要修燕郊到北京的地鐵，將來(lái)房?jì)r(jià)肯定還得漲��！”在燕郊某樓盤(pán)售樓處，一位買(mǎi)房人這樣說(shuō)。

　　盡管在媒體多方的調查中，地鐵何時(shí)會(huì )修建，何時(shí)會(huì )通車(chē)仍然是兩個(gè)懸而未決的問(wèn)題，但是對于區域概念的炒作來(lái)說(shuō)，這一消息或者已經(jīng)足夠。某樓盤(pán)銷(xiāo)售負責人表示，“現在每天過(guò)來(lái)看房的人比年前多了好幾倍，簽約率也很高。雖然有人對何時(shí)通地鐵有些懷疑，但買(mǎi)的人卻沒(méi)受太大影響。不管怎么說(shuō)，燕郊的房?jì)r(jià)天天在漲是事實(shí)��！”

　　●在售樓盤(pán)

　　在售項目豐富 “擠出效應”讓燕郊受益

　　據協(xié)成機構統計，截止到2010年3月31日，燕郊板塊共有11個(gè)商品住宅項目在售，多數項目為現房在售，成交均價(jià)基本保持在7000-10000元/平方米之間。潮白人家、上上城、風(fēng)尚國際公寓、等項目的體量較大，成交均價(jià)基本保持在7000元/平方米左右。

　　預計3-4月內，燕郊板塊將有天洋城三期、燕京航城、意華·東貿國際等9個(gè)項目開(kāi)盤(pán)或加推新盤(pán)，預計開(kāi)盤(pán)價(jià)格將繼續保持在10000元/平方米以下。天洋城三期、燕京航城、意華·東貿國際、星河185等項目的體量比較大，直接影響板塊整體的供應水平。

　　協(xié)成機構副總裁王裕仁認為，市中心高的價(jià)格水平將產(chǎn)生“擠出效益”，使越來(lái)越多的購房需求向燕郊板塊轉移。CBD東擴、通州新城建設等利好因素的頻出，為燕郊板塊的樓市注入了“定心劑”，從長(cháng)期來(lái)看，將推動(dòng)板塊內部成交量和價(jià)格水平的走高。

　　3-4月內，燕郊板塊商品房的供應規模也將出現明顯的提升；但是由于交通距離較遠、配套環(huán)境較差、產(chǎn)品品質(zhì)較低，產(chǎn)品的銷(xiāo)售周期比較長(cháng)，價(jià)格的上漲也比較平緩。

　　●業(yè)內觀(guān)點(diǎn)

　　炒作成分較大 應謹慎對待

　　雖然有著(zhù)各式各樣的說(shuō)法以及題材作支撐，但燕郊價(jià)格上漲的背后卻也有著(zhù)巨大的隱憂(yōu)。據專(zhuān)業(yè)機構統計：燕郊樓市的供應量巨大，但常住人口以及入住率卻嚴重不足，由此帶來(lái)了租金回報嚴重偏低。據計算，現在燕郊房地產(chǎn)的租售比已經(jīng)超過(guò)了1：1000。

　　北京理工大學(xué)房產(chǎn)研究所所長(cháng)周畢文表示，樓市被瘋狂投資是價(jià)值取向扭曲的表現。租售比扭曲，空置率居高不下，眾多炒房者涌入，燕郊已經(jīng)釋放出危險信號。

　　北京中原三級市場(chǎng)研究部總監張大偉則認為，燕郊的租售比十分罕見(jiàn)�！把嘟嫉男陆ㄉ唐贩�?jì)r(jià)在7100元/平方米左右，單套面積平均為102平方米，單套房?jì)r(jià)維持在73萬(wàn)。而燕郊的平均單套房租僅為610元，實(shí)際租售比達到了1：1200，這表明燕郊的房地產(chǎn)市場(chǎng)有著(zhù)相當大的炒作成分，投資者應當謹慎對待�！�(衛東)