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　　日益嚴厲的房地產(chǎn)新政，讓風(fēng)光一時(shí)的北京3家地王遭遇前所未有的困惑。其中，最大的考驗是如何收回投資成本。

　　作為新科地王，北京世博宏業(yè)房產(chǎn)公司以17.6億元的總價(jià)競得海淀區薊門(mén)橋北的地塊�，F在，這塊地逐漸由地王轉變?yōu)?“燙手的山芋”。

　　“目前，薊門(mén)橋附近的二手房大約3萬(wàn)元一平方米，如果是新房，可以適當提高一點(diǎn)。大家都期盼地王早點(diǎn)開(kāi)工，提高周邊的房?jì)r(jià)；但是由于遭遇房地產(chǎn)新政，這塊地王的開(kāi)發(fā)價(jià)值存在很大疑問(wèn)�！蔽覑�(ài)我家銷(xiāo)售經(jīng)理李文龍對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。

　　業(yè)內人士認為，房地產(chǎn)業(yè)的利潤太可觀(guān)了，所以北京一天之內產(chǎn)生了3家地王(薊門(mén)橋北、大望京村、大興亦莊X1-1B地塊)，但是突如其來(lái)的房地產(chǎn)調控將對開(kāi)發(fā)商帶來(lái)巨大的政策壓力。

　　地王的“成本賬單”

　　根據最新市場(chǎng)分析，薊門(mén)橋北、大望京村、大興亦莊X1-1B地塊的土地競拍價(jià)都接近目前的市場(chǎng)價(jià)，這是讓“地王們”頭痛的關(guān)鍵因素。

　　“土地競拍價(jià)快趕上目前的市場(chǎng)房?jì)r(jià)了，以如此高昂的成本拿地之后，開(kāi)發(fā)商的日子肯定很難過(guò)�！崩钗凝堈f(shuō)。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者從北京市國土局相關(guān)人士處獲悉，世博宏業(yè)房產(chǎn)公司競拍的薊門(mén)橋北地塊，折合樓面單價(jià)達到29913元/平方米。這塊地原為薊門(mén)飯店，一年前剛拆除，目前是雜草叢生的荒地。由于土地面積僅44507平方米，在都市叢林中看上去顯得“很狹小”。

　　根據拍賣(mài)公告，薊門(mén)橋北這塊地被規劃為居住、商業(yè)金融用地，建設用地34253平方米，建筑規�？刂圃�104537平方米之內。當時(shí)的起拍價(jià)僅6億元。

　　另一家地王是朝陽(yáng)區崔各莊鄉大望京村，被遠洋地產(chǎn)子公司遠豪置業(yè)以40.8億元斬獲。在扣除醫院、學(xué)校等公建面積后，該地塊樓面價(jià)達到27529元/平方米。據潘石屹估計，該地段建成后的售價(jià)必須達到4.5萬(wàn)元/平方米，開(kāi)發(fā)商才有10%的利潤。

　　“由于地王項目的資料是公開(kāi)的，其樓面折算估價(jià)應該很合理，對比一下市場(chǎng)房?jì)r(jià)，就能測算開(kāi)發(fā)商的成本�！�21世紀不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售經(jīng)理石飛躍表示。

　　在他看來(lái)，按照潘石屹的估算方法，薊門(mén)橋北地塊未來(lái)售價(jià)必須超過(guò)5萬(wàn)元/平方米才能有10%的利潤，顯然這一目標很難實(shí)現。

　　但是，也有相關(guān)人士看好地王項目的未來(lái)開(kāi)發(fā)前景。熒燦地產(chǎn)總經(jīng)理顧辰天表示，薊門(mén)橋北地王2.9萬(wàn)元/平方米的單價(jià)并不算高，上市后售價(jià)必然抬高，“預計在4萬(wàn)元/平方米以上，由于當地新盤(pán)資源相當匱乏，所以盡管如此高的價(jià)格并不愁賣(mài)�！�

　　周邊房?jì)r(jià)“可能下跌”

　　對于薊門(mén)橋未來(lái)的房?jì)r(jià)能否超過(guò)5萬(wàn)元/平方米，我愛(ài)我家銷(xiāo)售經(jīng)理李文龍表示，“這幾乎在目前的房?jì)r(jià)上翻了一番，估計兩年內無(wú)法達到�！蓖瑫r(shí)他指出，在房地產(chǎn)新政的壓力下，薊門(mén)橋周邊的房?jì)r(jià)存在下調的可能。

　　“假如房?jì)r(jià)下跌，那么薊門(mén)橋北地王難以收回投資成本，只能靠物業(yè)開(kāi)發(fā)才能賺回土地投資成本�！崩钗凝堈f(shuō)，按照前幾年的慣例，開(kāi)發(fā)商只通過(guò)賣(mài)房子，就能賺回高額利潤。但是，北京市上述3家地王遭遇了前所未有的困境。

　　以薊門(mén)橋為例，目前北三環(huán)地段的售價(jià)最高在3.5萬(wàn)元/平方米。橡樹(shù)灣是華潤置地在北京打造的項目，目前售價(jià)3.5萬(wàn)元/平方米；西山公館位于中關(guān)村軟件園內，地理位置相對薊門(mén)橋而言更具特點(diǎn)，均價(jià)在3.3萬(wàn)元/平方米；由億城地產(chǎn)打造的東方院落公館均價(jià)在2.8萬(wàn)～3.2萬(wàn)元/平方米。

　　“西山公館、東方院落公館都是高端商業(yè)項目，目前售價(jià)才3.5萬(wàn)元/平方米，薊門(mén)橋北地段要超越這個(gè)價(jià)位確實(shí)很難�！�21世紀不動(dòng)產(chǎn)石經(jīng)理表示。

　　他指出，薊門(mén)橋北地王的開(kāi)發(fā)時(shí)間為兩到三年，由于房地產(chǎn)政策調控，未來(lái)房?jì)r(jià)或許只能維持目前的價(jià)位，“要大漲幾乎不太可能。由此推斷，薊門(mén)橋北地王的開(kāi)發(fā)前景堪憂(yōu)�！�

　　地王成本回收成難題

　　雖然拿地已經(jīng)過(guò)去一個(gè)多月，但是3家地王都沒(méi)有發(fā)布項目開(kāi)發(fā)方案。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者致電世博宏業(yè)房產(chǎn)公司咨詢(xún)項目進(jìn)展，一位工作人員表示，“正在辦理土地競拍后的相關(guān)手續，同時(shí)也在組織人員做項目前期研究。項目開(kāi)發(fā)方案征得內部同意之后，才能對外發(fā)布�！�

　　針對目前的新政，該人士指出，“調控政策確實(shí)正在對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生壓力，但是薊門(mén)橋的項目在2～3年后才能向市場(chǎng)銷(xiāo)售，所以暫時(shí)感受不到實(shí)際壓力�！�

　　在上述地王競拍中落敗后，潘石屹對于成本回收表示擔憂(yōu)，他說(shuō)：“從來(lái)沒(méi)有過(guò)在五環(huán)邊上的土地樓面價(jià)達到2.75萬(wàn)元/平方米�！�

　　根據有關(guān)統計，北京市四環(huán)內最高價(jià)剛進(jìn)入“3萬(wàn)元時(shí)代”，而位于五環(huán)邊上的崔各莊鄉大望京村，在這次競拍后的樓面價(jià)已經(jīng)接近3萬(wàn)元/平方米，逼近望京地區在售房源價(jià)格。(記者 湯白露)