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　　最近一段時(shí)間，國務(wù)院密集出臺針對房地產(chǎn)行業(yè)的嚴厲調控政策，被業(yè)內人士比喻為“有史以來(lái)最嚴酷政策”，也許此言有所夸大，卻也從側面說(shuō)明了此番調控對行業(yè)影響之大。與此相呼應，陜西省住建廳和西安市房管局也于近期出臺了規范房地產(chǎn)的相關(guān)政策，西安樓市在中央和地方政府接連調控下備感壓力，有人甚至預言“樓市發(fā)展又迎來(lái)了一個(gè)新的考驗�！�

　　重拳出擊

　　中央和地方遏制高房?jì)r(jià)

　　4月15日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議確定實(shí)行更嚴格的差別化住房信貸政策。對購買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買(mǎi)第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

　　隨后，4月17日《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的通知》要求，嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房，房?jì)r(jià)過(guò)高地區可暫停發(fā)放購買(mǎi)第三套及以上住房貸款，對不能提供1年以上當地納稅證明或社會(huì )保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買(mǎi)住房貸款。

　　可以看出，此番調控力度之大確實(shí)是前所未有，針對此次提出的“差別化住房信貸”政策，工行率先執行二套房貸新政，農、中、建、交四大銀行隨后表示，目前正在研究實(shí)施細則，嚴格執行國務(wù)院房貸新政策。

　　陜西省房地產(chǎn)研究會(huì )會(huì )長(cháng)王圣學(xué)對記者說(shuō)到，“此次政策對投機性的炒房客抑制很大，并對多套購房者提高了資金門(mén)檻，其最終的目的都是為了遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲�！�

　　就在中央最新政策發(fā)布不久，陜西省政府出臺了相關(guān)意見(jiàn)，要求開(kāi)發(fā)商“在取得預售許可10日內，一次性公開(kāi)全部房源，明碼標價(jià)對外銷(xiāo)售”；緊接著(zhù)，西安市主管部門(mén)嚴查房產(chǎn)銷(xiāo)售中收取誠意金的行為；4月19日，陜西省住建廳針對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快又開(kāi)出增加普通商品房、抑制投機性購房、大力發(fā)展縣域地產(chǎn)、監管全省聯(lián)網(wǎng)、擴大廉租經(jīng)濟適用房、引導群眾合理消費“六大處方”。

　　監管困難

　　政策執行效果可能打折

　　針對這一次的調控新政，很多開(kāi)發(fā)商和銷(xiāo)售公司相當重視。4月19日下午在采訪(fǎng)中，英泰行總經(jīng)理宋群對記者說(shuō)道：“我們剛剛就二套、三套房貸政策開(kāi)了一個(gè)學(xué)習會(huì )”，語(yǔ)氣中流露出對此次調控十分重視�！拔覀冋J為三套房貸對西安的影響不會(huì )很大，主要是二套房貸政策，有可能會(huì )對第二套改善型需求客戶(hù)有影響”，“其實(shí)這一部分客戶(hù)也屬于剛性需求”，宋群說(shuō)到。

　　新的房貸政策實(shí)行以后，它的效果會(huì )逐步顯現出來(lái)。業(yè)內人士認為，短期內成交量會(huì )明顯下降，但是對房?jì)r(jià)的影響要小一些，因為西安不同于一線(xiàn)城市，“北京、上海等地的投資比例至少占到60%，而西安也就在20%到30%之間，政策主要打擊的是一線(xiàn)城市的投資和投機客戶(hù)，因此在這些城市出現了大面積拋售房產(chǎn)的現象”，居策機構總經(jīng)理曾琦對記者說(shuō)道。

　　談到有關(guān)主管部門(mén)強調的“10日內公開(kāi)全部房源”，業(yè)內人士普遍認為在具體執行中面臨不少困難，例如誰(shuí)來(lái)監管，如何監管等問(wèn)題。針對明碼標價(jià)、公開(kāi)房源，開(kāi)發(fā)商采取的應對措施很多，例如制定價(jià)格折扣、采用空頭人名占據房源等�！霸趦r(jià)格和房源方面，開(kāi)發(fā)商的操作空間很大，政府部門(mén)也不可能天天來(lái)查，這樣就對政策效果有了很大的挑戰性”，高新區某樓盤(pán)銷(xiāo)售經(jīng)理對記者表示。

　　再如，此次新政中，要求提供一年以上當地納稅證明或者社會(huì )保險繳納證明。由于“一些用人單位根本無(wú)法做到規范經(jīng)營(yíng)，也無(wú)從提供稅收和社保證明”，因此，這一政策執行起來(lái)有一定難度，業(yè)內人士分析說(shuō)。如何將這些政策落到實(shí)處，還需要有具體而微的規定及措施，來(lái)保障政策的執行。

　　銷(xiāo)量下滑

　　銷(xiāo)售一線(xiàn)感受新政威力

　　在國家新政和西安地方政府采取多種措施以后，記者走訪(fǎng)了西安市多家熱銷(xiāo)樓盤(pán)，雖然大多數樓盤(pán)的價(jià)格仍維持在高價(jià)銷(xiāo)售，但是能明顯感覺(jué)到銷(xiāo)售現場(chǎng)的觀(guān)望氣氛。與年后大多數樓盤(pán)銷(xiāo)售中心人頭攢動(dòng)的熱鬧景象不同，不少項目的銷(xiāo)售中心購房者明顯減少，前來(lái)咨詢(xún)的人寥寥無(wú)幾。

　　記者在城西某著(zhù)名樓盤(pán)了解到，自從新政出臺以后，該項目銷(xiāo)售節奏明顯放慢，“原來(lái)第二套房首付是30%還可以接受，這次一下子提高到50%，再加上利率大幅提高，很多購房者延緩或者放棄了買(mǎi)房計劃”，現場(chǎng)一位銷(xiāo)售經(jīng)理憂(yōu)心忡忡的對記者說(shuō)道，“再繼續下去，我看后面的銷(xiāo)售形勢會(huì )更加嚴峻”。

　　在經(jīng)開(kāi)區某品牌地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的高檔樓盤(pán)，記者了解到，由于提高了二套房貸，銷(xiāo)售業(yè)績(jì)明顯下滑，一位置業(yè)顧問(wèn)告訴記者：“我有兩個(gè)客戶(hù)之前已經(jīng)看好了房子，但是受政策影響，客戶(hù)表示他們的首付資金不足，只好暫時(shí)放棄購買(mǎi)計劃”。

　　“西安雖然不像一線(xiàn)城市那樣遭受重創(chuàng )，但是對于一直上漲的房?jì)r(jià)，此次調控顯得相當嚴厲，而老百姓普遍坐等房?jì)r(jià)下跌的心理，也會(huì )讓習慣了每天提價(jià)的開(kāi)發(fā)商心里捏上一把汗”，一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商老總對記者說(shuō)道。(記者苗雨)