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　　令人意想不到的樓市二次調控新政突然在最為關(guān)鍵的樓市營(yíng)銷(xiāo)節點(diǎn)——“五一”小黃金周前夕降臨，隨之而來(lái)的“退房潮”、“深客離場(chǎng)”、五一樓市成交預期轉冷等紅色信號不斷在市場(chǎng)閃現。原本推盤(pán)熱情高漲的開(kāi)發(fā)商們也陷入了深思：這個(gè)“五一”的樓市營(yíng)銷(xiāo)，究竟該怎么做？

　　事實(shí)上，經(jīng)過(guò)多日采訪(fǎng)，記者發(fā)現：對于貌似極為不利的市場(chǎng)預期，各大開(kāi)發(fā)商們顯現出急速應變、坦然面對的冷靜態(tài)度。據了解，“五一”期間，各路開(kāi)發(fā)商將按照原定計劃持續推盤(pán)，各盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)不斷。據粗略估計，東莞各鎮區在“五一”前后有推盤(pán)活動(dòng)的項目至少有30多個(gè)，其中城區市場(chǎng)有14個(gè)新舊樓盤(pán)、3000多套房源將陸續入市，進(jìn)行加推或認籌的活動(dòng)。

　　市場(chǎng)觀(guān)察

　　買(mǎi)賣(mài)雙方處于觀(guān)望博弈狀態(tài)

　　市場(chǎng)分析人士指出，由于二次調控政策剛剛落地執行，今年的“五一”樓市正好處于一個(gè)政策消化期、觀(guān)望期最濃的節點(diǎn)，預計這個(gè)期間樓市成交不會(huì )太理想，開(kāi)發(fā)商和購房者都會(huì )處于一個(gè)觀(guān)望博弈的狀態(tài)。

　　在采訪(fǎng)中，多數的開(kāi)發(fā)商及代理商對今年“五一”樓市的銷(xiāo)售預期不高，但也不會(huì )因為市場(chǎng)的突然轉變而選擇消極回避，所有的推盤(pán)計劃不會(huì )改變，正常的帶動(dòng)人氣、吸引購房者看樓的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)會(huì )照做。多數樓盤(pán)負責人明確表示，不會(huì )為了促進(jìn)成交而輕易實(shí)行大幅的降價(jià)促銷(xiāo)策略。

　　中惠熙元營(yíng)銷(xiāo)管理部經(jīng)理袁治龍表示，由于東莞2008年的市場(chǎng)銷(xiāo)售情況比較差，許多項目工程的施工進(jìn)度放緩，新增供應有限，加上2009年市場(chǎng)消化了不少存量房，導致今年以來(lái)東莞的樓市供應一直處于一個(gè)較為緊張的供不應求狀態(tài)，剛需受到一定抑制，在這種情況下，調控政策對于需要買(mǎi)房的剛性需求者影響不會(huì )很大。而且，目前許多開(kāi)發(fā)商都沒(méi)有回籠資金的壓力，并不急于推動(dòng)銷(xiāo)售成交。因此就算市場(chǎng)預期不好，開(kāi)發(fā)商都不會(huì )輕易降價(jià)促銷(xiāo)，整個(gè)五一預期成交會(huì )差一些，但整體價(jià)格會(huì )保持平穩。

　　瑞豐置業(yè)副總經(jīng)理姚麗軍也認為“五一”期間東莞樓市房?jì)r(jià)不會(huì )出現直降：“馬上進(jìn)行讓利促銷(xiāo)或降價(jià)對于開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)后市的銷(xiāo)售更為不利，現在開(kāi)發(fā)商們更多的是選擇觀(guān)望，或者將預期銷(xiāo)售目標降低�！�

　　市場(chǎng)反應

　　部分項目已在本月提前推盤(pán)預熱

　　據了解，為了錯開(kāi)“五一”推盤(pán)高峰，不少樓盤(pán)已在4月份提前入市，陸續進(jìn)行推盤(pán)預熱，認籌、開(kāi)盤(pán)等活動(dòng)早已做得如火如荼，市場(chǎng)購房者的看樓人氣一度高漲。

　　姚麗軍表示，因為前一段時(shí)間市場(chǎng)新推樓盤(pán)貨量不多，積蓄了一批剛性及投資客源，一些提早入市推盤(pán)的項目已消化成交了不少貨量，如金地博登湖項目上周末開(kāi)盤(pán)后新品解籌率達到了80%。

　　“這些樓盤(pán)避開(kāi)了‘五一’銷(xiāo)售的高峰節點(diǎn)，營(yíng)銷(xiāo)效果理想，消化了一批貨量后就不會(huì )在‘五一’期間大力推盤(pán)了�！币�麗軍認為，“五一”期間多數樓盤(pán)在定價(jià)方面會(huì )更加合理，價(jià)格不會(huì )上調，促銷(xiāo)力度也會(huì )加大，對于剛需買(mǎi)家而言，不失為一個(gè)看房入市的好機會(huì )。

　　個(gè)別項目：

　　多管齊下 全力刺激剛性需求

　　記者了解到，目前市場(chǎng)上個(gè)別資金實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)商因為急于推盤(pán)，已經(jīng)提前想好了各種辦法進(jìn)行項目促銷(xiāo)。

　　一些綜合競爭力較弱的新盤(pán)，為了刺激剛需客入市，將采取低價(jià)入市或為客戶(hù)墊付首期款、發(fā)信用卡分期付款等形式提高產(chǎn)品銷(xiāo)售率。

　　中惠熙元營(yíng)銷(xiāo)管理部經(jīng)理袁治龍認為，會(huì )采取以上營(yíng)銷(xiāo)手法進(jìn)行促銷(xiāo)的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商屬于少數，類(lèi)似于為客戶(hù)墊付部分首期款、借錢(qián)給購房者的做法對于開(kāi)發(fā)商而言比較冒險：“開(kāi)發(fā)商借錢(qián)給購房者，銀行也擔心其中的真實(shí)性，這會(huì )影響到開(kāi)發(fā)商的資信等級評定，不到非不得已，開(kāi)發(fā)商一般不會(huì )越‘雷池’走這一步�！�

　　據悉，目前開(kāi)發(fā)商更多選擇曲線(xiàn)讓利、保守定價(jià)的方式刺激剛需客入市，通過(guò)加大贈送、促銷(xiāo)及折扣力度吸引買(mǎi)家，部分樓盤(pán)會(huì )采取推出少量特價(jià)優(yōu)惠單位的方式吸引現場(chǎng)看樓人氣，或是以較為實(shí)在的價(jià)格、增加產(chǎn)品品質(zhì)投入等方法促動(dòng)消費者入市買(mǎi)房。

　　更多項目：

　　以認籌為主 著(zhù)力摸底市場(chǎng)

　　據合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部的監測數據顯示，“五一”前后東莞樓市已進(jìn)入到一個(gè)集體推盤(pán)的“小高潮”，有一定比例的新舊樓盤(pán)處于一個(gè)新品認籌的階段。其中，城區市場(chǎng)中有多個(gè)樓盤(pán)已開(kāi)始蓄客認籌。

　　市場(chǎng)分析人士指出，基于目前不太樂(lè )觀(guān)的市場(chǎng)狀況，這類(lèi)處于認籌階段、尚未正式開(kāi)盤(pán)的項目產(chǎn)品或會(huì )采取延長(cháng)認籌期、延后開(kāi)盤(pán)的方法對買(mǎi)家及市場(chǎng)進(jìn)行摸底調查�！耙驗楝F在開(kāi)盤(pán)的話(huà)風(fēng)險確實(shí)比較大，很難預計購房者會(huì )不會(huì )入市，如果開(kāi)盤(pán)不利，將對項目后市的銷(xiāo)售產(chǎn)生很大影響，在目前這個(gè)政策敏感期內，全新項目一般不會(huì )輕易開(kāi)盤(pán)�！�

　　而對于在市場(chǎng)已形成較好口碑影響力的盤(pán)源，開(kāi)盤(pán)計劃則不受影響。尤其對于一些像萬(wàn)科金域華府這種以90平方米以下中小戶(hù)型為主、有超高贈送率的項目，由于受房貸新政的影響較小，業(yè)內預計此類(lèi)90平方米以下的房源會(huì )甚為搶手。

　　后市預測

　　樓市拐點(diǎn)或在下半年出現

　　據東莞中原研究中心數據監測顯示，2010年全年新增供應量預計超過(guò)700萬(wàn)平方米。越往下半年走，新增供應將大幅增加。

　　東莞中原事業(yè)部總經(jīng)理李寶柱認為，東莞樓市的推盤(pán)高峰會(huì )出現在第四季度，開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售壓力會(huì )在下半年充分顯現�！艾F在開(kāi)發(fā)商資金充足不會(huì )輕易降價(jià)促銷(xiāo)，但下半年后的情況會(huì )很不一樣，市場(chǎng)新盤(pán)上市量會(huì )非常大，開(kāi)發(fā)商如果前期的銷(xiāo)售一直不好，也會(huì )有銷(xiāo)售目標的壓力，在各種壓力之下，開(kāi)發(fā)商將采取更積極的態(tài)度對樓盤(pán)進(jìn)行促銷(xiāo)讓利�！�

　　李寶柱認為，現在樓市看似穩定，但樓市真正產(chǎn)生變化可能會(huì )在3個(gè)月后出現，屆時(shí)，房?jì)r(jià)回調、大規模類(lèi)似2008年一樣的降價(jià)促銷(xiāo)手段可能會(huì )出現。

　　觀(guān)望期過(guò)后樓市或有好轉

　　對于普遍悲觀(guān)的市場(chǎng)態(tài)度，瑞豐置業(yè)副總經(jīng)理姚麗軍并不認同：“東莞樓市整體非常穩健，以自住買(mǎi)家為主，房?jì)r(jià)也處于一個(gè)合理區間。實(shí)際上從去年年底開(kāi)始，房貸政策已經(jīng)收緊，二套房早就執行首付四成的規定，現在的政策只是在四成的基礎上加多了一成，對剛需自住客而言，影響并不大�，F在新政出來(lái)后市場(chǎng)必然會(huì )有一個(gè)觀(guān)望期，但我預計經(jīng)過(guò)2~6個(gè)月的觀(guān)望，剛需客還是壓不住出手，該買(mǎi)房的還是會(huì )買(mǎi)房的�！�

　　鼎峰地產(chǎn)市場(chǎng)部經(jīng)理區卓威則認為，在觀(guān)望期內東莞樓市的成交量可能會(huì )大跌，一個(gè)月后如果樓市成交還沒(méi)有好轉，部分大開(kāi)發(fā)商也許會(huì )率先降價(jià)，導致房?jì)r(jià)也跟著(zhù)下調。但這種情況預計在9月份左右會(huì )有好轉：“按照往年慣例，9月份后銀行的放貸會(huì )適當放寬，屆時(shí)市場(chǎng)成交量會(huì )相應有所提高�！�(張玉云、蔣幸端)