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　　雖然二套住房已經(jīng)認定以家庭為單位，但還是有很多購房者在購房過(guò)程中有這樣或那樣的困惑，在具體該如何執行等問(wèn)題上，銀行方面也表示新規有待于細化政策的出臺。相較于二套住宅的“尷尬”，商用物業(yè)開(kāi)始走進(jìn)購房者的視野，迎來(lái)了屬于自己的投資新機遇。

　　市場(chǎng)透視

　　二套住房遇“坎兒” 商住物業(yè)拔頭籌

　　購房者小李已經(jīng)還完了一套住房的貸款，前些日子剛剛在萬(wàn)錦和平里看中一套總價(jià)40萬(wàn)元的房子，并準備僅剩的16萬(wàn)元首付款，可還沒(méi)等交錢(qián)，二套住房貸款就確定以家庭為單位，首付比例也提高到了20萬(wàn)元，這給小李的購房熱情澆了一盆冷水。

　　事實(shí)上，二套住房的認定標準出臺，使得很多正準備出手購買(mǎi)二套住房的購房者開(kāi)始出現觀(guān)望，繼而退出市場(chǎng)。尤其是住宅項目，由于首付比例增加了一成，很多資金不足的意向購房者都打了退堂鼓。

　　相比住宅，公寓、商鋪、社區網(wǎng)點(diǎn)的樓盤(pán)項目則要好上許多，由于這類(lèi)產(chǎn)品的首付比例一直是50%，二套住宅標準的出臺后，這些產(chǎn)品的首付比例也沒(méi)有發(fā)生變化，因此對購房者也沒(méi)有造成影響。

　　鐵西萬(wàn)達廣場(chǎng)剛剛推出的公寓產(chǎn)品，剛一開(kāi)盤(pán)就遭到了搶購，目前一些好的戶(hù)型已經(jīng)脫銷(xiāo)；溫州城的商鋪一直都很搶手，目前僅余4-5層以租為主的商鋪；億豐時(shí)代廣場(chǎng)商鋪一期已經(jīng)售罄，二期還沒(méi)有推出；保利上林灣一期也僅剩100平方米以上的社區商鋪，二期商鋪已經(jīng)在一期基礎上上漲了3000元/平方米。

　　案例分析

　　案例1：首付都是50%　購買(mǎi)二套房有了更多選擇

　　家住東陵區的谷先生已經(jīng)擁有了一套住宅，今年想再買(mǎi)一套商鋪做點(diǎn)買(mǎi)賣(mài)。但前些天出臺的“二套住房貸款認定以家庭為單位”的規定卻讓他有些不知所措——自己這種情況算是購買(mǎi)二套住房嗎？

　　為此，記者咨詢(xún)了十多家樓盤(pán)售樓處，這些樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員都表示，谷先生這種情況應該不算是二套住房，因為規定是以“二套住房”為標準，一般來(lái)講，居住與經(jīng)營(yíng)應該分開(kāi)來(lái)看，商業(yè)與住宅也應該區別對待。

　　另外，像商鋪、公寓這類(lèi)產(chǎn)品正常的首付也是50%，貸款利率在基準利率的基礎上上浮10%，二套住房的新規對這類(lèi)產(chǎn)品基本不產(chǎn)生作用，購買(mǎi)這類(lèi)產(chǎn)品也仍按照以前的貸款標準進(jìn)行。

　　與此相同，雖然一些二手房的首付在四成左右，但一些房齡老舊的房源首付比例也要達到50%，這樣一來(lái)，公寓、商鋪、二手房等一些產(chǎn)品的首付比例都達到了50%，這對于想購買(mǎi)二套住房的購房者來(lái)說(shuō)，有了更多的選擇。

　　案例2：先買(mǎi)商業(yè)后買(mǎi)住宅 可暫時(shí)按30%首付申請

　　與谷先生相反，來(lái)沈做生意的馮阿姨目前去年剛買(mǎi)了一個(gè)小的社區商鋪，最近正想買(mǎi)一套住宅，不知道自己的行為算不算是購買(mǎi)二套住房，貸款能不能按30%的首付申請。

　　于洪區某樓盤(pán)銷(xiāo)售人員告訴記者，目前具體的文件還沒(méi)有下達，因此馮阿姨這種情況有可能會(huì )算入購買(mǎi)第二套住房的范圍。但如果現在購買(mǎi)，售樓處可以暫時(shí)按30%的首付申請貸款，如果在審批過(guò)程中，中央下達了具體的文件，那么就有可能按二套來(lái)算。

　　如果在1-2個(gè)月后，按首付30%的貸款放款，那么就可以算做第一套住宅。但對于購房者來(lái)說(shuō)，則應做好50%的首付準備，以免在日后由于資金不足承受不必要的麻煩和損失。

　　銀行反應

　　如何界定“二套”仍未明確

　　針對先投資商鋪再購買(mǎi)住房，或先購買(mǎi)住房再投資商鋪這樣的行為，記者特別咨詢(xún)了中國銀行、建設銀行以及工商銀行的相關(guān)工作人員。

　　中國銀行沈陽(yáng)北站支行工作人員告訴記者，這兩種情況都與二套住房沒(méi)有關(guān)系，暫時(shí)還可以按原來(lái)的貸款標準來(lái)貸款，如果后者購買(mǎi)的是新房，還可以按30%的首付進(jìn)行申請。如果購買(mǎi)的是二手房，則根據房齡等情況進(jìn)行貸款。

　　建設銀行個(gè)貸中心工作人員也表示，商業(yè)與住宅算是兩個(gè)概念，暫時(shí)可以不計入二套住房的范圍，可以按原來(lái)的貸款標準執行。等新的規定下來(lái)以后，再進(jìn)行調整。至于能不能30%首付貸款，要看售樓處與銀行簽訂的具體協(xié)議。與這兩家銀行相比，工商銀行的態(tài)度更為模糊，工作人員表示，現在還沒(méi)有具體規定，這種情況也沒(méi)有辦法界定是不是二套住房，因此暫時(shí)做不了貸款，一切都要等新規下來(lái)才能執行。

　　投資解讀

　　商住取代住宅 成為投資新增長(cháng)點(diǎn)

　　同樣是50%的首付比例，貸款利率相差無(wú)幾，面對商鋪、公寓、住宅等多種產(chǎn)品，到底投資者應該選擇什么樣的物業(yè)才更適合呢？

　　從市場(chǎng)上來(lái)看，沈陽(yáng)在售的公寓類(lèi)產(chǎn)品，普遍都比較高檔，售價(jià)都在6000元/平方米以上，價(jià)格高的能夠達到11000元/平方米甚至更高，雖然面積都是以中小戶(hù)型為主，但其投資回報率也比較高。

　　另外，高檔居住公寓小區租金也比較容易上漲。在沈陽(yáng)金廊沿線(xiàn)，一套50平方米左右的公寓產(chǎn)品，總價(jià)在40-50萬(wàn)元左右，租金最高可達2000元/月。比附近同類(lèi)型的房子每月要多出一倍還多。

　　沈陽(yáng)華強廣場(chǎng)的置業(yè)顧問(wèn)也告訴記者，一套60平方米左右的公寓租金可高達2500元/月，遠遠高于周邊普通住宅的租金水平。雖然單價(jià)高一些，但總價(jià)并不高，首付價(jià)也可以被大多數人接受。從長(cháng)遠來(lái)看，還是非常適合投資的。

　　當然，在售的商鋪樓盤(pán)也不少見(jiàn)。一些專(zhuān)業(yè)商鋪售價(jià)要高一些，每平方米都在2萬(wàn)元以上，但鋪面面積小，總價(jià)也就在50-60萬(wàn)元左右。相比之下，一些社區商鋪，地段好的售價(jià)能達到15000元/平方米以上，而且面積都在百平以上，總價(jià)較高；而一些新興地區的社區商鋪價(jià)格則要低得多，面積選擇也更多樣化，更合適投資�？傊�，雖然因地段不同，商鋪投資回報率也不盡相同，但比起住宅還是綽綽有余。

　　可以說(shuō)，如果二套住房首付提至50%，那么在首付比例相同的基礎上，一部分投資住宅的購買(mǎi)者有可能會(huì )撤出住宅市場(chǎng)，轉而投資商住物業(yè)，尋找新的投資增長(cháng)點(diǎn)。(記者 石彥梅)