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　　近日，住建部發(fā)布了有關(guān)經(jīng)適房管理的通知，表明將對申請者的資產(chǎn)狀況及租售行為進(jìn)行嚴格規定，同時(shí)，出售經(jīng)適房的業(yè)主必須補交原購房?jì)r(jià)和出售價(jià)格價(jià)差的70%。

　　消息一經(jīng)公布，在二手房交易市場(chǎng)中如同投下了一枚重磅炸彈，引發(fā)了強烈的反應。昨日，記者在天通苑小區周邊的房產(chǎn)中介公司發(fā)現，很多業(yè)主都前來(lái)咨詢(xún)相應的法規政策。對于新政策，許多中介給房主的意見(jiàn)都是：趕緊“轉商”過(guò)戶(hù)。

　　●中介揭秘：

　　轉商就是“左手換右手”

　　“鏈家地產(chǎn)”的工作人員朱先生表示，早在本月中旬就已經(jīng)得到了相關(guān)消息，他的手機此后就一直沒(méi)有閑過(guò)�！岸际谴螂娫�(huà)來(lái)咨詢(xún)的�！彼�表示，“‘轉商’是目前最為有效、也是最安全的規避手法�！�

　　據介紹，本市的經(jīng)適房在不同區縣都有不同的限購指導價(jià)，例如回龍觀(guān)、天通苑地處昌平區，指導價(jià)為每平方米3621元，而朝陽(yáng)區經(jīng)適房的指導價(jià)為每平方米4200多元。按照國家規定，如果購買(mǎi)已滿(mǎn)5年的經(jīng)適房直接出售，產(chǎn)權人應按原購房?jì)r(jià)和出售價(jià)格價(jià)差的70%補交土地收益等價(jià)款。

　　他給記者算了一筆賬，一套原本40萬(wàn)的經(jīng)適房如果賣(mài)100萬(wàn)，需要向國家補交差價(jià)60萬(wàn)的70%，也就是42萬(wàn)�！暗�是國家政策中有一個(gè)后門(mén)，就是房主可以通過(guò)轉讓給他人使房屋變?yōu)樯唐贩�，俗稱(chēng)‘轉商’�！彼�告訴記者，通過(guò)“轉商”，房主只需要繳納原購房?jì)r(jià)的10%的綜合地價(jià)款和1%的契稅就可以將房子變?yōu)樯唐贩�。如果是大�?0平方米小于140平方米的房屋，契稅則為1.5%。整個(gè)手續只需房主帶上身份證、房本和第一次契稅單，以及轉讓對象的戶(hù)口和身份證去房管所辦理即可。

　　“這里對于轉讓對象沒(méi)有做具體規定，可以是自己的親屬或朋友。也就是‘左手換右手�！�”他說(shuō)，目前很多房主都是通過(guò)這個(gè)辦法使自己的經(jīng)適房變?yōu)樯唐贩�，再通過(guò)中介操作，只用交數千元手續費及數萬(wàn)元稅費，就可以合理避稅幾十萬(wàn)，“這種做法完全合法，很多業(yè)主都通過(guò)中介操作。反正避的是交給國家的，買(mǎi)房人也很樂(lè )意�！�

　　●暗箱操作：

　　通過(guò)債權抵押變相賣(mài)房

　　但是，國家對于“轉商”有明確規定，必須是購房已滿(mǎn)5年的經(jīng)適房才能通過(guò)這種方式合法變?yōu)樯唐贩�。對此，小朱也有其他的方式規避政策�?/p>

　　“國家此次出臺的通知對經(jīng)適房的規定非常嚴格。但很多經(jīng)適房沒(méi)有達到5年年限，無(wú)法通過(guò)‘轉商’出售，但業(yè)主急于出售，這樣可以通過(guò)債權抵押來(lái)做掩護�！彼�告訴記者，一處未滿(mǎn)5年的經(jīng)適房雖不能上市交易，但買(mǎi)房人可以按市價(jià)私下向賣(mài)房人支付全款，然后雙方做一次全款公證。

　　“賣(mài)房人可以寫(xiě)一個(gè)‘欠對方100萬(wàn)元’的欠條，說(shuō)將經(jīng)適房抵押給買(mǎi)房人。等房屋滿(mǎn)5年以后再過(guò)戶(hù)。盡管這樣是違規操作，但也有不少房主這樣做�！彼�表示，債權抵押方式在經(jīng)適房買(mǎi)賣(mài)中是眾人皆知的“潛規則”，近幾年上升勢頭十分明顯。但他也表示，這種做法風(fēng)險很大，“一般是熟人、朋友之間才敢做�！�

　　●律師建議：

　　債權抵押購房風(fēng)險巨大

　　對于通過(guò)債權抵押暗箱操作的購房方式，華倫律師事務(wù)所律師田媛媛表示，這種做法風(fēng)險巨大，購房者一定要謹慎。

　　她表示，《物權法》對于房產(chǎn)的抵押采用的是登記認可方式，只有到房管所進(jìn)行登記備案后才能認可房產(chǎn)抵押。因此，通過(guò)私下簽訂合同用抵押方式買(mǎi)賣(mài)房屋，只具有合同效力，而不能認為購房者合法取得房產(chǎn)。一旦發(fā)生糾紛，絕大部分購房者只能獲得賠償而無(wú)法拿到房產(chǎn)。

　　“由于目前房產(chǎn)升值太快，這種糾紛產(chǎn)生的可能性非常大�！彼�告訴記者：“賣(mài)房的人居無(wú)定所，根本都聯(lián)系不上，怎么起訴？即使官司贏(yíng)了，執行也非常難�！�(記者 劉可)