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　　4月中旬以來(lái)的樓市宏觀(guān)政策調整使得房地產(chǎn)市場(chǎng)迅即風(fēng)雨滿(mǎn)城。成交量的大幅萎縮，開(kāi)發(fā)商和買(mǎi)房人的雙方觀(guān)望，以及新政接二連三地出臺，近期來(lái)樓市的諸多變化令人猜想樓市拐點(diǎn)是否將至。那么政策重壓之下，樓市拐點(diǎn)是否真的會(huì )出現？將在何時(shí)出現？本期《頭腦風(fēng)暴》邀請南京中原事業(yè)部總經(jīng)理劉俊和南京大學(xué)經(jīng)濟學(xué)系副主任葛揚進(jìn)行探討。

　　觀(guān)點(diǎn)①

　　可能出現階段性轉變

　　葛揚 南京大學(xué)經(jīng)濟學(xué)系副主任

　　對樓市拐點(diǎn)有許多不同的理解。真正的拐點(diǎn)是指樓市供求關(guān)系發(fā)生根本性逆轉，而根據我國目前的城市化程度來(lái)看，城市化進(jìn)程在繼續，買(mǎi)房需求依然存在，這就決定了供求逆轉的根本性拐點(diǎn)難以出現。而從樓市的發(fā)展情況來(lái)看，所謂的拐點(diǎn)也只是階段性轉變，或由政策調整導致的拐點(diǎn)。

　　從目前密集出臺的政策調控來(lái)看，包括前幾年調控環(huán)境下，樓市出現所謂的拐點(diǎn)均是以主城區有價(jià)無(wú)市、周邊區域房?jì)r(jià)局部回落為特征。前幾年的樓市情況是這樣，預計今年也會(huì )如此。目前房地產(chǎn)成交量下滑，主城區房?jì)r(jià)依然沒(méi)有大的變化，如果房?jì)r(jià)有變動(dòng)也仍是從周邊區域開(kāi)始的。并且這種局部房?jì)r(jià)回落并不意味著(zhù)整體房?jì)r(jià)的下降。此外，當前市場(chǎng)行情也會(huì )影響政策風(fēng)向，由于當前政策主要是以房?jì)r(jià)調控為主，市場(chǎng)發(fā)生根本性變化的可能性不大，樓市存在已久的根本性問(wèn)題也難以短期內解決。

　　個(gè)人認為，保障性住房建設和住宅市場(chǎng)化是房地產(chǎn)行業(yè)硬幣的兩面，如果保障性住房建設沒(méi)有得到根本性改善，市場(chǎng)化的住宅領(lǐng)域就依然會(huì )像現在這樣，出現房?jì)r(jià)居高不下、房源供不應求的情況。而保障性住房建設完善了，市場(chǎng)化的住宅需求就會(huì )減少，供求自然發(fā)生改變，拐點(diǎn)出現才有可能。

　　觀(guān)點(diǎn)②

　　大幅震蕩的可能性不大

　　劉俊 南京中原事業(yè)部總經(jīng)理

　　這次政策調控力度較大，打擊精準，主要是針對投資投機需求，力壓高房?jì)r(jià)。從市場(chǎng)反應來(lái)看，各個(gè)樓盤(pán)看房的人不一定少，但買(mǎi)的人不多。二手房房主也不像之前對價(jià)格咬得那么死，談價(jià)也松口了，但大幅拋房也沒(méi)出現。即使又降價(jià)出售的，也是獲利回套，并不是虧本拋售。

　　事實(shí)上，2008年全球金融危機發(fā)生后，不論買(mǎi)房人還是開(kāi)發(fā)商心里都沒(méi)底，經(jīng)濟全局的變動(dòng)對人心的影響是很大的。而也正是經(jīng)歷了那么大的一次市場(chǎng)洗禮，各方對市場(chǎng)的理解力和承受力都提高了。反過(guò)來(lái)看，今年經(jīng)濟形勢開(kāi)局很好，一季度GDP增長(cháng)都達到了11.9%，甚至出現經(jīng)濟過(guò)熱的苗頭。在這種經(jīng)濟形勢下2008年的恐慌心理起碼是不會(huì )再有了。出于民生考慮中央抑制房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，其意并不是打壓房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位也并未改變。所以，即使市場(chǎng)有局部降價(jià)，市場(chǎng)各方都有承受能力，況且大幅震蕩的可能性并不大。

　　從樓市發(fā)展態(tài)勢而言，短期內房?jì)r(jià)會(huì )比較平穩，成交量則會(huì )萎縮，中期房?jì)r(jià)會(huì )有所波動(dòng)，成交逐步回升，而長(cháng)期來(lái)說(shuō)房?jì)r(jià)會(huì )保持穩步走高。這對房地產(chǎn)的健康發(fā)展是有利的。目前各項政策并未完全落定，對于市場(chǎng)各方而言，之前過(guò)高的房?jì)r(jià)反而令人心神不寧，政策出來(lái)以后，大方向定奪了，形勢更加明朗，市場(chǎng)也會(huì )逐步穩定。

　　-本版主持 彭平