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　　政策空前嚴厲 樓市成交量驟降 觀(guān)望似成不二選擇 本報記者調查——

　　中央政府出臺“新國十條”之后，北京市出臺了“京十二條”，自2010年5月1日起，同一購房家庭只能在本市新購買(mǎi)一套商品住房。

　　在如此嚴厲的管理手段之下，北京樓市銷(xiāo)售量大幅下降，人們都還沒(méi)有從“驚夢(mèng)”中回過(guò)神來(lái)。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數據顯示，5月1日、2日兩天的二手房日均簽約量為200多套，環(huán)比降幅達82%。

　　在幾乎所有人都認為應該“觀(guān)望”的節骨眼上，每天北京有200多個(gè)購房人坦然地拿錢(qián)買(mǎi)房，與市場(chǎng)整體氣氛相左，這些市民究竟出于什么原因此時(shí)出手？記者走訪(fǎng)了幾個(gè)售樓處和二手房中介門(mén)店，試圖了解他們的購房背景。

　　案例一

　　小白領(lǐng)買(mǎi)婚房 “調控不到我頭上”

　　王宇，27歲的小白領(lǐng)，他成為新政頒布之后西紅門(mén)某大盤(pán)的第一個(gè)簽約客戶(hù)。5月1日當天，在父母和女友的陪同下，在位于西紅門(mén)的某項目售樓處，小王順利地辦理了簽約、貸款等手續，成為準業(yè)主。

　　王宇雖然不是被岳母所逼，但是為了臨近的婚期，他和父母商量后決定，還是先把房子買(mǎi)了。他選擇的是一套總價(jià)為90萬(wàn)的一居室，首付兩成，20年按揭。

　　根據售樓小姐的要求，他今天是帶著(zhù)戶(hù)口本來(lái)簽約的，按照北京市當天生效的“京十二條”，他應該填寫(xiě)《家庭成員情況申報表》，并保證信息真實(shí)。

　　王宇對記者說(shuō)，北京市的新政策好像對他本人并沒(méi)有什么影響，除了多一點(diǎn)填表的時(shí)間，并沒(méi)有限制他購房的其他行為。

　　負責接待王宇的銷(xiāo)售代表說(shuō)，從他的戶(hù)口本上看，雖然是三口之家，原來(lái)有住房，但王宇是成年子女，單獨購房應該也算“一個(gè)家庭只能購買(mǎi)一套商品房”，由于這是新政實(shí)施后辦的第一個(gè)手續，銷(xiāo)售人員還不太熟，往上報試試看，理論上不成問(wèn)題，只是這程序怎么走還要慢慢適應。

　　王宇的媽媽徐女士介紹，自己家本來(lái)就在南城住慣了，這個(gè)項目距離高速路很近交通比較方便，買(mǎi)了這里的房子，兒子離自己也不遠。

　　記者點(diǎn)評

　　地產(chǎn)名嘴曾經(jīng)說(shuō)過(guò)“丈母娘抬高房?jì)r(jià)”這樣的戲言，足見(jiàn)婚房成為樓市剛性需求的必然性。

　　在新政的“嚴打”之下，少了投資客和投機房蟲(chóng)的攪局，房?jì)r(jià)也變得不那么瘋狂，情侶們可以像逛商場(chǎng)一樣挑選房源，甚至還可以“砍砍價(jià)”，要個(gè)一年物業(yè)費什么的，調控給新人帶來(lái)更多幸福感。

　　案例二

　　遠郊低價(jià)新盤(pán) 受本地人熱捧

　　從4月17日頒布“新國十條”到后來(lái)的“京十二條”這期間，再沒(méi)有哪個(gè)地產(chǎn)商可以用“火爆”來(lái)形容銷(xiāo)售場(chǎng)景，但是位于密云縣城的“保利花園”，五一期間卻人多得有點(diǎn)“亂糟糟”的。

　　5月2日，記者在“保利花園”售樓處看到了其他任何樓盤(pán)項目都不敢想象的摩肩接踵，上百名購房人同時(shí)擠在連沙盤(pán)都沒(méi)來(lái)得及做的售樓處，挑選自己看中的房子。

　　現場(chǎng)售樓人員對記者說(shuō)，“保利花園”主要針對的是北京市民，無(wú)論是定價(jià)還是戶(hù)型都是為普通市民第一套居所設計的，7000多元的單價(jià)在北京樓市中很顯眼，從登記的身份證看，北京市民占了購房人近90%的比例，并且多是密云本地人。

　　記者與一對在密云金鼎湖搞農家院的老兩口攀談起來(lái)，這一家共四口人，一兒一女，女兒嫁到通州，兒子在順義空港上班，老宅子是村子里的一個(gè)小院，后來(lái)搞了農家院，20多個(gè)床位，兒子女兒每逢節假日回來(lái)幫工，住宿和餐飲的收入每年凈賺5萬(wàn)元。

　　他們這次買(mǎi)房是用兒子的名義，因為全家人沒(méi)有購房記錄，可享受首套房?jì)?yōu)惠政策。

　　記者點(diǎn)評

　　保利地產(chǎn)一定沒(méi)有想到，在樓市新政的“猛藥”下市民還有如此強勁的購買(mǎi)力。拿了土地是不能挪窩的，只好在“距東直門(mén)65公里”的位置蓋房子，本打算賣(mài)給全北京的購房人，沒(méi)想到僅密云一地的客戶(hù)就完全消化了。

　　7000元的單價(jià)和規規矩矩的戶(hù)型，吸引了當地所有“農業(yè)”、“非農業(yè)”戶(hù)籍百姓的關(guān)注，其實(shí)這正是我們這次調控所鼓勵的開(kāi)發(fā)方向，得民心者能生存。

　　案例三

　　環(huán)境稀缺性住宅 自住保值兩相宜

　　位于房山張坊鎮往西2公里的天鵝湖風(fēng)景區，在房山世界地質(zhì)公園范疇內，緊鄰十渡風(fēng)景區，華銀天鵝湖房地產(chǎn)項目，是依山圍湖而建的風(fēng)景住宅，五一期間銷(xiāo)售并不冷清。

　　5月5日下午3點(diǎn)，記者來(lái)到位于西客站附近的該項目市內銷(xiāo)售大廳，出乎意料地遇到了至少五組購房者在洽談合同。接待記者的銷(xiāo)售負責人表示，新政實(shí)施之后，天鵝湖的客戶(hù)未見(jiàn)減少，不必擔心見(jiàn)不到購房者，“您在售樓處待上一個(gè)小時(shí)，如果沒(méi)有購房人，我賠您的時(shí)間！”

　　此時(shí)，一位老人在大廳大聲吵鬧引起了記者的關(guān)注，工作人員剛開(kāi)始有些想阻止，后來(lái)了解到老人并無(wú)惡意就沒(méi)過(guò)多干涉。

　　老人笑著(zhù)對記者說(shuō)，知道自己年紀大了不能貸款，房子也買(mǎi)了，就是隨便發(fā)發(fā)牢騷：“我有穩定的收入來(lái)源，我比小白領(lǐng)還穩定呢，年紀大了為什么不給貸款？”

　　原來(lái)老人是部隊退休干部，在干休所住著(zhù)一套100平方米的三居，看上了天鵝湖依山傍水的居住環(huán)境，雖然在河北境內，但與北京市區的距離并不遠，在這里買(mǎi)一套90平方米的“花園洋房”養老，總價(jià)不到80萬(wàn)。

　　華銀天鵝湖總經(jīng)理王玉玲在談到購房者口碑的時(shí)候說(shuō)，公司雖然有幸得到風(fēng)景區的開(kāi)發(fā)權，前幾年并沒(méi)有一時(shí)沖動(dòng)跟風(fēng)漲價(jià)，而是對政策有一個(gè)提前預測。

　　她表示，一個(gè)樓盤(pán)市場(chǎng)好就漲價(jià)、市場(chǎng)不好就降價(jià)，會(huì )傷害到前期購房人的利益，對企業(yè)形象也不好，所謂“買(mǎi)漲不買(mǎi)落”，所以這次新政出臺之后，價(jià)格還顯得有富余，購房人能夠接受，觀(guān)望心態(tài)在別的項目可能比較明顯，但是本項目沒(méi)受影響。

　　記者點(diǎn)評

　　我們應該把這一類(lèi)環(huán)境好的住宅稱(chēng)為“稀缺性資源產(chǎn)品”，因為普通土地將來(lái)還會(huì )有，而山水類(lèi)土地將越來(lái)越少。

　　在這里購房的絕少有小白領(lǐng)，多為40歲往上的收入穩定人士，這群人消費更理智，更看重居住環(huán)境對晚年生活質(zhì)量的影響，而且這個(gè)階層有很強的支付能力，因為是買(mǎi)來(lái)自住，兼顧保值作用，新政對貸款和利率的限制，對他們購買(mǎi)力和改善生活環(huán)境的決心影響不大。

　　案例四

　　投資客離場(chǎng) 改善型需求依舊強烈

　　在位于富力城的鑫尊地產(chǎn)中心店，5月1日有一單轉讓成交案例，另一單正在洽談之中，門(mén)店負責人介紹，新政實(shí)施之后，二手房轉讓業(yè)務(wù)急劇下降，多數業(yè)主掛牌銷(xiāo)售無(wú)望，只好轉為租賃彌補損失，中介公司主要業(yè)務(wù)也迅速轉向以租賃為主，保持一定營(yíng)業(yè)額。

　　有一對夫妻大約不到40歲，聽(tīng)起來(lái)像是河南、山東一帶的口音，在北京某企業(yè)管理崗位工作了近十年，有連續繳納社會(huì )保險和納稅證明。他們前幾年住在一套非常小的房子里，現在手頭有一些活錢(qián)，急于改善住房條件，恰逢新政實(shí)施頭天，5月1日上午來(lái)門(mén)店簽約，由于假期主管部門(mén)窗口不辦公，到5月4日才辦理了全部手續。

　　他們購買(mǎi)的是位于潘家園某小區內的112平方米二手房，合同總價(jià)200萬(wàn)元，銀行評估價(jià)160萬(wàn)元，由于是第二套購房，只能按照評估價(jià)的50%繳納首付款，并不享受首套住宅的優(yōu)惠。

　　負責這一對夫妻購房的業(yè)務(wù)經(jīng)理介紹說(shuō)，新政之后，各小區房屋的交易性質(zhì)可以明顯區分，一種是普通居民小區，是居住特性；一種是“名盤(pán)”小區，是投資特性。

　　像這對夫妻買(mǎi)的這個(gè)小區，居住性質(zhì)非常明顯，現在是房齡不到十年的準新房，買(mǎi)來(lái)就是為了居住，將來(lái)十年里即使再交易一兩次，居住價(jià)值還是很高；但是另外一些樓盤(pán)卻顯示出強烈的投資功能，新房就炒得很熱，每一次換手都是以獲利為唯一目的，所以這次調控之后，最受沖擊的就是它們。

　　記者點(diǎn)評

　　從二手房中介的業(yè)績(jì)單上就可以看得出：投資客全部離場(chǎng)。就像那個(gè)業(yè)務(wù)經(jīng)理說(shuō)的，這個(gè)時(shí)候我們才分出“投資”和“居住”的本質(zhì)。

　　居住和投資就像兩根管子，接口處互不通用，居住的對居住，投資的接投資。買(mǎi)進(jìn)的時(shí)候為了居住，那么你找繼續居住的也方便；買(mǎi)入的時(shí)候為了投資，那么在不賺錢(qián)的今天，再找繼續投資的人來(lái)接盤(pán)就只能等冤大頭了。