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　　編者按：自4月15日起，國家連續出臺一系列政策，劍指高房?jì)r(jià)。本報聚焦樓市調控新政下的開(kāi)發(fā)商、中介、買(mǎi)房人和炒房人，希望通過(guò)一些真實(shí)事例的展示，窺見(jiàn)樓市動(dòng)向，期盼樓市調控真正成為長(cháng)效之舉，市場(chǎng)各方能夠由此回歸理性。

　　新“國十條”政策出臺20多天，持續一年亢奮上漲的南京樓市終于低下了高昂的頭：4月17日新政后，南京二手房掛牌價(jià)格最先松動(dòng)；隨后，五一期間新房市場(chǎng)成交量萎靡，觀(guān)望氣氛濃厚。

　　5月6日，一線(xiàn)地產(chǎn)商恒大地產(chǎn)率先在全國打出房?jì)r(jià)“85折”優(yōu)惠，其南京一項目也參與其中。而在5月8日南京市舉行的新聞發(fā)布會(huì )上，南京市住建委相關(guān)負責人透露，近一時(shí)期，南京住宅成交均價(jià)已回落5%-10%。

　　中介：20多天連一套房也沒(méi)賣(mài)出去

　　房產(chǎn)中介的興盛與否，一直是觀(guān)探樓市冷熱的晴雨表。5月初，記者在南京龍江、奧體、華僑路、所街等地方看到，去年下半年雨后春筍般新開(kāi)的房產(chǎn)中介門(mén)店，有的已悄悄關(guān)門(mén)，有的雖然還在支撐，但一些經(jīng)紀人卻開(kāi)起了“小差”。

　　華明供職于奧體一家大型房產(chǎn)中介公司。在他的印象中，去年下半年，那真是幾年來(lái)的“黃金歲月”，每個(gè)月經(jīng)他的手都能賣(mài)出五六套，這種情景一直持續到今年的4月，而房產(chǎn)新政一出，他手上那些有買(mǎi)房意向的客戶(hù)一下子好像人間蒸發(fā)一般。他趕緊一個(gè)電話(huà)、一個(gè)電話(huà)地邀約，而這些客戶(hù)幾乎異口同聲地表示“再等等，再等等”；一些本來(lái)準備簽約的客戶(hù)卻“獅子大開(kāi)口”，要求賣(mài)家“最起碼降價(jià)30%”。這20多天來(lái)，房源越來(lái)越多，可華明說(shuō)，至今一套房子也沒(méi)有賣(mài)出去。

　　南湖一家中介公司的經(jīng)紀人小樊，去年下半年剛從國外留學(xué)回來(lái)，學(xué)經(jīng)濟管理的他當起了房產(chǎn)經(jīng)紀人，“市場(chǎng)火熱，12月份經(jīng)我的手，竟然賣(mài)出去8套房子，拿到手的傭金也非�？捎^(guān)�！笨上Ш镁安婚L(cháng)，春節之后，成交量一直不太理想，4月房產(chǎn)新政出臺，小樊一下子感覺(jué)“寒潮”來(lái)了——買(mǎi)家卻越來(lái)越少，“雖然每天還是電話(huà)不斷，但買(mǎi)家都在觀(guān)望，等著(zhù)降價(jià)呢！”小樊說(shuō)，房產(chǎn)中介工作太不穩定了，前段時(shí)間，他聯(lián)系了南京一家上市公司上班去了。

　　開(kāi)發(fā)商：這次政策比以往任何一次都強硬

　　“這次出臺的政策，比以往任何一次都強硬。最近股市的表現也證明了這一點(diǎn)，好多房地產(chǎn)股票都跌了近一半了。我個(gè)人感覺(jué)，房?jì)r(jià)近期是不可能再往上走了，很可能要往下掉一掉，也許是今年底、明年初？特別是大城市，悲觀(guān)地估計，要跌去20%�！泵鎸Υ舜螛鞘行抡�，來(lái)自江陰的開(kāi)發(fā)商曹老板直言。

　　新政，給在大城市拼殺的開(kāi)發(fā)商帶來(lái)涼意。與他們不同，老曹心底倒暗暗有一絲慶幸：從兩年前開(kāi)始，老曹的公司就由大城市逐步轉向了省內的二三線(xiàn)城市，以及周邊省份�！斑@些地方地價(jià)不高，樓市價(jià)格雖然不算太低，但沒(méi)有像大城市這樣暴炒過(guò)。更重要的是，與大城市不同，當地大多數老百姓還是以改善居住為主，用來(lái)炒房投資的占比不多，而樓市新政對改善型購房還是鼓勵的，這樣的話(huà)，對我們影響不是太大。我們在蘇北最近開(kāi)的一個(gè)樓盤(pán)，均價(jià)也就在3000元左右。認購的情況比年初差一點(diǎn)，但總體影響不大�，F在看來(lái)，當初的選擇是對的�！�

　　樓市：冷了住宅，熱了商鋪

　　記者在采訪(fǎng)中發(fā)現，樓市調控猶如蹺蹺板，壓下了一頭，卻也抬起了另一頭。

　　“在新一輪樓市調控情況下，住宅地產(chǎn)遭受重擊，但商業(yè)地產(chǎn)卻將從中受益�！背诌@種觀(guān)點(diǎn)的房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人士沈先生，是記者的大學(xué)同學(xué)，2002年加入國內某房地產(chǎn)集團公司，目前擔任公司副總經(jīng)理，長(cháng)期以來(lái)輾轉于北京、重慶兩地，從事地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃和銷(xiāo)售工作。記者聯(lián)系上他時(shí)，他正帶著(zhù)一支團隊在重慶某縣，就占地100多畝的商業(yè)地產(chǎn)項目進(jìn)行緊鑼密鼓的市場(chǎng)調研。

　　“新政要求二套房首付50%、利率上浮10%，但對投資商業(yè)鋪面的門(mén)檻卻沒(méi)有作調整，而兩者放貸政策基本相同，后者貸款又不受購買(mǎi)數量限制，這對商鋪投資者來(lái)講，無(wú)疑是個(gè)‘投機’的機遇。我們公司已調整經(jīng)營(yíng)戰略，停止住宅開(kāi)發(fā)項目，全面轉戰商業(yè)地產(chǎn)�！�

　　沈先生認為，從貸款政策來(lái)講，投資者將對住宅市場(chǎng)敬而遠之，相比之下，投資商鋪風(fēng)險較小�！澳壳�，重慶市區商鋪總體均價(jià)大約在1.5萬(wàn)元/平方米左右，按每月租金75元/平方米計算，租售比僅為200倍，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格平穩，而城市未來(lái)的經(jīng)濟發(fā)展空間較大，租金收益會(huì )逐年上漲，投資回報預期樂(lè )觀(guān)�！�

　　沈先生所說(shuō)“公司轉向”這一幕，不由讓記者想起了2008年的樓市調控：當時(shí)，也是冷了住宅，熱了商鋪。眼下，這一歷史真的又會(huì )重演？

　　[記者手記](méi)

　　其實(shí)，“史上最嚴厲”的調控政策，在遏制高房?jì)r(jià)的同時(shí)，也在教會(huì )開(kāi)發(fā)商如何“健康成長(cháng)”。新政之前的市場(chǎng)熱度，曾讓很多開(kāi)發(fā)商沉溺于過(guò)高預期而不能自拔�，F在，他們的心態(tài)卻有了180度的轉彎——“以前是購房者看著(zhù)售樓人員臉色買(mǎi)房子，現在卻是我們看著(zhù)購房者臉色賣(mài)房子了！”不止一家開(kāi)發(fā)商和中介有這樣的感慨。

　　國內房地產(chǎn)巨頭潘石屹坦陳，房地產(chǎn)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)暴利的同時(shí)，也給自身帶來(lái)了很大風(fēng)險。暴利，從經(jīng)濟學(xué)角度來(lái)看，永遠不可能是一個(gè)行業(yè)的“長(cháng)命鎖”。只有穩定而健康的市場(chǎng)，才能給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)長(cháng)期而穩定的正向收益。(記者 鄭 焱 汪曉霞 王佩杰 賈夢(mèng)雨)