中国老头老太做爰,国产麻豆乱码精品一区二区三区,国产伦精品一区二区三区老牛,日韩人妻无码一区二区三区99,午夜精品无码亚洲AV影院麻花

　　樓市新政密集出臺后，全國樓市開(kāi)始進(jìn)入“混沌期”，連業(yè)內人士都直呼現在的樓市讓人看不明白：盡管有輿論認為，全國樓市已有降溫趨向，但在一些城市，仍然可以看到樓盤(pán)打折、VIP預訂火熱等情況。事實(shí)上，在這紛繁復雜的表象背后，是一般大眾較為陌生的“潛規則”，在潛規則支配下，樓市總能表現出它符合開(kāi)發(fā)商利益的一面。針對這一現象，記者近日隨機發(fā)放了100份問(wèn)卷，調查結果顯示，已經(jīng)購房的人群中多數都遭遇過(guò)暗箱操作。

　　購房者的疑惑

　　從東北到�？诤５閸u置業(yè)的劉女士打電話(huà)向記者反映稱(chēng)，她被開(kāi)發(fā)商“忽悠”了：收房時(shí)發(fā)現公攤面積奇高，與購房時(shí)所說(shuō)大有出入�！伴_(kāi)發(fā)商怎么可以這么不誠信呢?”她希望開(kāi)發(fā)商在售樓時(shí)應該把所有細則都公開(kāi)，不要搞一些讓消費者弄不清楚的潛規則。

　　劉女士的遭遇并不是個(gè)例，在記者的調查中，在已購房人群中，多數受訪(fǎng)者表示曾經(jīng)遭遇過(guò)樓市潛規則。

　　所謂“潛規則”一詞，源自吳思的《潛規則：中國歷史的真實(shí)游戲》一書(shū)，該書(shū)出版以后，“潛規則”概念開(kāi)始風(fēng)靡，并被照搬到各種行業(yè)中。按照吳思的說(shuō)法，“潛規則”是指“隱藏在正式規則之下、卻在實(shí)際上支配著(zhù)中國社會(huì )運行的規矩”，換句話(huà)說(shuō)，就是存在于某一行業(yè)內進(jìn)行暗箱操作的某種慣例。這些規則實(shí)際支配著(zhù)行業(yè)運轉，卻因為無(wú)法端上臺面而不為大多數人所熟知。

　　“前幾天開(kāi)發(fā)商要我收樓，居然連三證一書(shū)都沒(méi)有�！币驗橐�結婚，去年買(mǎi)了一套新房的邱先生告訴記者。作為房地產(chǎn)從業(yè)人士，他認為開(kāi)發(fā)商在證件尚未齊全的情況下就要求業(yè)主收樓的行為是極不合理的�！安粌H沒(méi)有證件，由于開(kāi)發(fā)商那邊趕工期，交樓的時(shí)候連電梯都沒(méi)有裝好�！鼻裣壬�說(shuō)，他因此拒絕收樓，希望開(kāi)發(fā)商能先把問(wèn)題解決掉。

　　不過(guò)，并不是所有人都像邱先生這樣熟悉房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)規定，大部分業(yè)主并不清楚自己所擁有的權利，也因此往往無(wú)法維護自己的利益。

　　除了開(kāi)發(fā)商，中介方面也存在一些讓消費者詬病的問(wèn)題�！爸薪橘M太高�！蓖瑯訛榱私Y婚，去年購買(mǎi)了一套二手房的小龔說(shuō)。這套位于8樓的二手房花了小龔41萬(wàn)元，因為是二手房，其銷(xiāo)售由中介代理�！白詈笾薪橘M花了房款的3%，也就是1萬(wàn)多人民幣，但后來(lái)我才知道，原本1.5%的中介費就能搞定�！背�此之外，他覺(jué)得房?jì)r(jià)也貴了一些，為了還房貸，現在他不得不過(guò)著(zhù)拮據的房奴日子，“早知道我就買(mǎi)40多平方米的小房子了，我就是笨了點(diǎn)�！毙↓彑o(wú)奈地說(shuō)道。

　　在�？邶埨ツ下�，許女士幾個(gè)月前與開(kāi)發(fā)商簽訂了購房協(xié)議，但隨后海南國際旅游島建設獲批，海南房?jì)r(jià)上漲，開(kāi)發(fā)商隨即退還預訂金，撕毀協(xié)議。許女士認為，開(kāi)發(fā)商之所以毀約，就是為了在房?jì)r(jià)上漲過(guò)后能多賺一筆。

　　潛伏的規則

　　在記者的調查中，“排隊買(mǎi)號實(shí)為假象”和“虛假廣告，夸大宣傳”是最多受訪(fǎng)者曾遭遇或了解的“潛規則”，分別有83%的受訪(fǎng)者選擇此項，其次是“分期銷(xiāo)售制造暢銷(xiāo)景象”和“開(kāi)發(fā)商無(wú)償占用配售物業(yè)營(yíng)利”，分別有75%和42%的受訪(fǎng)者選擇。

　　“在這些所謂的潛規則中，房托最為人所熟悉�！鼻裣壬�說(shuō)，“有一些開(kāi)發(fā)商為了造成開(kāi)盤(pán)大賣(mài)的現象，找各種類(lèi)型的人來(lái)扮演買(mǎi)房者�！鼻裣壬�介紹，因為有利可圖，這些房托往往不辭勞苦，在開(kāi)盤(pán)前夜就開(kāi)始排隊等候，給真正的買(mǎi)房者造成心理壓力，進(jìn)而也急切參與到購房人群中，開(kāi)發(fā)商因此獲利。

　　據邱先生表示，他曾多次在樓盤(pán)銷(xiāo)售現場(chǎng)見(jiàn)到過(guò)這些房托，“多數是50多歲的大媽?zhuān)�一天可以�?0-50元，如果是白領(lǐng)就要更貴一些，大概是80-100元一天�！背�了這些領(lǐng)工資的“雇傭軍”，一些樓盤(pán)的代理公司也會(huì )叫自己的員工去充當買(mǎi)房者，增加人氣�！坝幸恍┐�理公司既做二手也做一手，有些做二手的代理會(huì )給二手商鋪的人下任務(wù)讓他們帶人去看樓，如果價(jià)位差不多的話(huà)，對有些二手房消費者是有吸引力的，這些員工則可以得到相應的分成�！�

　　不過(guò)，還有一些業(yè)內人士表示，諸如房托這樣的“潛規則”只能算比較初級的“忽悠”方式�！罢嬲�的潛規則往往侵害消費者利益，而受害者本人卻沒(méi)有察覺(jué)�！睆氖路康禺a(chǎn)專(zhuān)業(yè)傳媒的張先生說(shuō)，一些開(kāi)發(fā)商利用公攤面積做文章，公攤面積不明確、測繪結果不公開(kāi)，讓買(mǎi)房人多年來(lái)難以明白消費�！斑�有一條是變相改首付，比如開(kāi)發(fā)商給購房者提供首付的分期付款等�！边@樣就突破了政策規定的首付標準，實(shí)現上有政策、下有對策，從而規避調控風(fēng)險。

　　而曾在中介機構和發(fā)展商工作過(guò)的黃先生則以他的經(jīng)歷提出了更多“潛規則”的實(shí)例。黃先生曾在多家中介機構任職，現在是一家中型發(fā)展商的項目經(jīng)理�！皹鞘兄�，暗箱操作的東西是很多的，諸如銷(xiāo)售人員炒房之類(lèi)的我都經(jīng)歷過(guò)�！彼�以他的工作經(jīng)歷告訴記者，樓市的各個(gè)方面都充斥著(zhù)“潛規則”。

　　“我現在在做發(fā)展商，就談?wù)劙l(fā)展商的吧�！睋�黃先生介紹，不少開(kāi)發(fā)商都會(huì )把容積率做大一些，容積率做大，可建造房屋的面積就會(huì )更多，在現在這個(gè)寸土寸金的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這顯然是很受開(kāi)發(fā)商歡迎的事情�！叭莘e率做得大，房子面積就可以多一些，自然就可以多賣(mài)錢(qián)�！钡�是，容積率越高，對業(yè)主來(lái)說(shuō)，就意味著(zhù)建筑密度越大，居住起來(lái)舒適度更低�！爱斎�，因為容積率是法定的，一般不允許更改，一些開(kāi)發(fā)商都是在后期建設中偷偷增加一些面積�！倍�到這個(gè)時(shí)候，一般的消費者也不會(huì )跟發(fā)展商計較，甚至很少有人會(huì )注意到這些小細節，開(kāi)發(fā)商則順理成章地“多收了三五斗”。

　　但凡有購房意愿，曾經(jīng)看過(guò)房或拿到過(guò)樓盤(pán)宣傳手冊的消費者，一定會(huì )被樓盤(pán)所介紹的完善配套所吸引�，F在的樓盤(pán)動(dòng)不動(dòng)就號稱(chēng)“五星級配套”，允諾其配套從生活上到品位上都是上佳之選，但據黃先生介紹，由于預售制度的存在，事實(shí)上發(fā)展商前期承諾的很多配套后期基本上都難以落實(shí)。也就是說(shuō)，那些宣傳冊上的美好宣言只能是“紙上談兵”。

　　“發(fā)展商賣(mài)完樓了，基本上就不會(huì )再投入去理會(huì )住戶(hù)了。因此全國各地才有出現很多業(yè)主鬧事的新聞。而與財大氣粗、人脈廣泛的發(fā)展商相比，購房者基本都處于弱勢，無(wú)法保障自己的權利�！秉S先生說(shuō)，他現在就職的發(fā)展商就是這樣做的�！拔艺J為，除了一些品牌聲譽(yù)比較好的發(fā)展商外，其他發(fā)展商幾乎都會(huì )搞這一招�！彼�建議，消費者如果經(jīng)濟能力足夠的話(huà)，最好盡量買(mǎi)品牌發(fā)展商的樓，雖然比較貴�！叭思屹嵠放频囊鐑r(jià)，沒(méi)興趣搞這個(gè)�！�

　　黃先生介紹，除了發(fā)展商，中介代理上也存在一些暗箱操作的地方�！爸薪橘u(mài)房子，其實(shí)很多房子都留起來(lái)了，先賣(mài)差單位，再賣(mài)好的�！边@是因為好房子總是要留出來(lái)以備后期待價(jià)而沽�！耙话惴孔拥膬r(jià)格要越賣(mài)越高，前期賣(mài)的單位都是較差單位，后期的好單位價(jià)格就可以吊高了�！贝送�，他也提到了前文小龔所提到的問(wèn)題�！爸薪橘u(mài)房子，折扣是有很多的，消費者一定要自己多去爭取，否則中介是不會(huì )自己給你優(yōu)惠的�！秉S先生表示，因為中介從開(kāi)發(fā)商那里拿房子的價(jià)格較低，中介拿到房源后，往往會(huì )在此基礎上設定一個(gè)較高的價(jià)格，以此提供給消費者，因此房?jì)r(jià)的折扣空間很大。

　　尷尬的現實(shí)

　　盡管“潛規則”普遍存在，卻也有不少業(yè)內人士向記者表示，這種開(kāi)發(fā)商、中介與消費者之間的“潛規則”并不能真正說(shuō)明問(wèn)題。

　　“這是小問(wèn)題，都只是銷(xiāo)售環(huán)節的小伎倆�！敝�名房地產(chǎn)評論人陳寶存表示，真正的“潛規則”集中在土地招拍掛的暗箱操作，容積率調整和稅費的減免以及貸款的操作上�！艾F在的土地招拍掛，一般地方城市有很多是運作好的，條件的限定是按照某個(gè)企業(yè)的條件來(lái)的�！币簿褪钦f(shuō)，最后的贏(yíng)家已經(jīng)內定，招拍掛只是走走過(guò)場(chǎng)。

　　“如果通過(guò)暗箱操作，容積率調整也是經(jīng)常的事情�！标悓毚娼榻B，“拍地時(shí)確定的容積率比如2.5，調增到2.8很容易，占地10萬(wàn)平方米，調高0.3，也就是增加3萬(wàn)平方米，這3萬(wàn)平方米至少賺3000萬(wàn)�！�

　　而稅費調整方面，由于稅收是國家統一制定，不可能做文章，但費用方面，由于不是國家統一制定，可操作空間很大，一些開(kāi)發(fā)商也可以通過(guò)暗箱操作來(lái)實(shí)現費用的減免。

　　“貸款這塊的潛規則主要存在于私企和銀行之間�！迸c黃先生的看法一樣，陳寶存也認為，潛規則主要存在于私企或小企業(yè)中�！胺炊鴩�企央企不存在潛規則，國企不敢做得過(guò)分�！�

　　不少業(yè)內人士都認為，與其背后的問(wèn)題相比，所謂的潛規則只能算“小魚(yú)”，產(chǎn)生這些問(wèn)題的原因才是真正的“潛規則”。黃先生介紹說(shuō)，不少發(fā)展商的很多房子，都以8折或更低的價(jià)格賣(mài)給了關(guān)系戶(hù)，以便打通關(guān)系。房地產(chǎn)發(fā)展商在辦理各種證件審批的過(guò)程中，需要利用“關(guān)系”的幫忙。利益和因利益而產(chǎn)生的關(guān)系是導致潛規則橫行的原因。陳寶存表示，他認為導致潛規則盛行的原因在于人性而不在于制度。

　　不過(guò)在記者的調查中，有相當多的受訪(fǎng)者認為，造成潛規則的原因是政府或行業(yè)監管不力。在調查問(wèn)卷中，有75%的受訪(fǎng)者認為，缺乏行業(yè)監管、或者監管不力是導致潛規則叢生的主要原因，另有42%的受訪(fǎng)者認為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中買(mǎi)賣(mài)雙方地位的不平等也是導致潛規則橫行的原因。

　　此外，也有一些受訪(fǎng)者提出了不同意見(jiàn)。受訪(fǎng)者尚小姐表示，她認為目前潛規則得以盛行的原因是因為有一個(gè)急切而廣大的市場(chǎng)�！霸�經(jīng)有個(gè)新聞?wù)f(shuō)，高房?jì)r(jià)的最大推手其實(shí)是丈母娘，雖說(shuō)是玩笑，但也不得不說(shuō)是其中的一個(gè)原因�！�

　　受訪(fǎng)者曾先生認為，開(kāi)發(fā)商與監管部門(mén)利益的一致性導致了對潛規則的監督事實(shí)上無(wú)效。受訪(fǎng)者李先生則認為，潛規則產(chǎn)生的原因主要在政府，由于政府不作為，默認通過(guò)房地產(chǎn)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟繁榮的方式，打擊潛規則會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)造成沖擊，導致相關(guān)部門(mén)默許潛規則的存在。

　　邱先生則認為，潛規則產(chǎn)生的原因是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些制度模糊不清，或者其存在本身就不合理�！白钪匾�的是買(mǎi)賣(mài)雙方很多東西信息不對等，具體不太好說(shuō)，總之感覺(jué)很多東西法律上沒(méi)允許，但也沒(méi)說(shuō)不行，就是所謂行規，比如期房制度�！庇捎陬A售制度是一種期貨交易，這導致了購房者風(fēng)險的存在，開(kāi)發(fā)商可以根據市場(chǎng)情況來(lái)調整銷(xiāo)售規模，分期辦理預售許可，這就導致了一個(gè)樓盤(pán)的前后期項目?jì)r(jià)格的差異。此外，開(kāi)發(fā)商在售出房屋后，很有可能無(wú)法兌現對購房者的承諾，出現上文黃先生所說(shuō)的一系列糾紛等等情況�！邦A售制度的缺陷已經(jīng)是市場(chǎng)共識�！�

　　4月19日，住建部發(fā)布通知，要求各地要嚴格商品住房預售許可管理，合理確定商品住房項目預售許可的最低規模和工程形象進(jìn)度要求，預售許可的最低規模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預售許可。商品住房嚴格實(shí)行購房實(shí)名制，認購后不得擅自更改購房者姓名。邱先生認為，房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在不少這樣的制度問(wèn)題。

　　張先生則寄希望于政府，他表示，希望相關(guān)職能部門(mén)通過(guò)政策、法規等措施，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)，揭開(kāi)樓市“潛規則”，還消費者一個(gè)公平、透明的消費環(huán)境。(記者姚虹)

　　“潛規則”突顯“顯規則”缺陷

　　潛規則的出現不是偶然的，而有著(zhù)深刻復雜的原因。潛規則的存在不是孤立的，而是與其他社會(huì )問(wèn)題交織在一起。與潛規則構成對立面的，是黨和國家以及各地區、各部門(mén)制定頒布的法律法規、制度條例、原則紀律等，姑且稱(chēng)之為“顯規則”。根據唯物辯證法，潛規則與“顯規則”這對矛盾的發(fā)展情況只能是此消彼長(cháng)，一方超越另外一方，成為主導力量。但現實(shí)問(wèn)題是，潛規則在一些領(lǐng)域和環(huán)節大有市場(chǎng)，成為主導力量。而造成這一問(wèn)題的主要原因就在于“顯規則”執行不力。因此，要解決潛規則問(wèn)題，就必須扶正壓邪、激濁揚清，讓“顯規則”發(fā)揮功能和作用，成為主導力量。

　　冰凍三尺，非一日之寒;撥亂反正，須非常之策。一方面，加大懲處力度，不斷壓縮乃至消除潛規則存在的空間;另一方面，加大建設力度，切實(shí)樹(shù)立“顯規則”的權威性和公信力�！帮@規則”深入人心、蔚然成風(fēng)了，潛規則自然就無(wú)法猖獗，就會(huì )失去市場(chǎng)。(彭國華)