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4月份,全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)繼續走高,同比上漲12.8%,環(huán)比增長(cháng)1.4%。
今天上午,國家統計局發(fā)布1-4月全國房地產(chǎn)市場(chǎng)運行情況。數據顯示,4月份全國房?jì)r(jià)還在上漲。北京方面,4月份的房?jì)r(jià)同比上漲14.7%,環(huán)比上漲2.6%。
分地區看,與去年同期相比,70個(gè)大中城市新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格均上漲,其中漲幅最大的5個(gè)城市是:?64.3%、三亞58.2%、溫州26.1%、金華23.8%、北京21.5%。
不過(guò),1-4月,全國商品房銷(xiāo)售面積達2.34億平方米,比去年同期增長(cháng)32.8%,增幅比1-3月回落3.0個(gè)百分點(diǎn)。
原因分析
4月上半月高速增長(cháng) 拉高房?jì)r(jià)
國家統計局新聞發(fā)言人盛來(lái)運分析,1-4月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)繼續增長(cháng)的原因,首先是市場(chǎng)拉動(dòng),市場(chǎng)需求在拉動(dòng)開(kāi)發(fā)商的積極性。第二個(gè)因素和政策有關(guān),一季度的時(shí)候,政策要求開(kāi)發(fā)商不要囤地,這實(shí)際上加快了開(kāi)發(fā)商的投資。各地保障性住房的建設加快,也促進(jìn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的高增長(cháng)。
對于4月份全國房?jì)r(jià)繼續走高,盛來(lái)運表示,4月17日國務(wù)院發(fā)布調控房?jì)r(jià)的政策,此后4月份后半個(gè)月,全國房地產(chǎn)市場(chǎng)處于觀(guān)望狀態(tài),但前半個(gè)月,房?jì)r(jià)還是在高速增長(cháng)。受此影響,4月份的全國房?jì)r(jià)還是繼續上漲,處于高位。
盛來(lái)運表示,房地產(chǎn)調控政策的作用還在顯現,首先是房?jì)r(jià)上漲的勢頭得到遏制。此外,房地產(chǎn)的成交面積和金額都從高位有所回落。盛來(lái)運表示,這對房地產(chǎn)的發(fā)展乃至宏觀(guān)經(jīng)濟的發(fā)展都會(huì )起到很好的作用。
房?jì)r(jià)瘋漲被遏制 進(jìn)入“量跌價(jià)滯”
從數據來(lái)看,房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭得到了初步遏制。中國銀行戰略發(fā)展部高級經(jīng)濟師周景彤表示,這很顯然,最主要的原因就是國家一系列政策的出臺。
4月份的前半個(gè)月,房地產(chǎn)市場(chǎng)還是量?jì)r(jià)齊升的情況,4月份的下半個(gè)月,開(kāi)始出現量跌價(jià)滯。周景彤認為,目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)勢可以概括為,在國家一系列政策出臺的背景下,由前期的量?jì)r(jià)齊升向現在的量跌價(jià)滯的趨勢過(guò)渡,目前正處在量跌價(jià)滯的過(guò)程中。
時(shí)間預期
三季度 房?jì)r(jià)將回歸合理區間
前一段時(shí)間陸續出臺的房地產(chǎn)調控政策,有的已經(jīng)開(kāi)始發(fā)揮作用了,但有的還沒(méi)有什么效果。比如對二套房的認定等細節性的東西,還在制定中。什么時(shí)候這個(gè)效果能完全顯現出來(lái)?周景彤認為,可能得到三季度、八九月份的時(shí)候。
宏觀(guān)政策出臺后,具體操作、實(shí)施的細則要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間才能比較全面地出臺,實(shí)施效果才會(huì )逐漸呈現。
周景彤認為,經(jīng)過(guò)這個(gè)過(guò)程,到八九月份的時(shí)候,政策調控的效果可能更為明顯,房?jì)r(jià)將處于較合理的區間。
價(jià)格預期
各地執行到位
房?jì)r(jià)可降兩成
國家關(guān)于房地產(chǎn)調控的政策陸續出臺后,有專(zhuān)家指出,房?jì)r(jià)在三個(gè)月內將下調30%。
對樓市調控的效果,中國發(fā)展研究基金會(huì )副秘書(shū)長(cháng)湯敏在接受法晚記者采訪(fǎng)時(shí)表示,本輪樓市調控力度很大,是迄今為止最強的一次,調控的效果如何,還要看這些政策的持續性。
目前只是一些城市的房?jì)r(jià)出現下跌,不少城市還處于觀(guān)望和觀(guān)察中。當然,房地產(chǎn)本身是個(gè)區域性很強的市場(chǎng),北京先前漲幅很大,不少三四線(xiàn)城市可能剛剛開(kāi)始漲價(jià)。
湯敏認為,本輪房地產(chǎn)調控行動(dòng)以后,樓市出現崩盤(pán)的可能性要小很多。如果城市房?jì)r(jià)跌10%或20%算作“小崩盤(pán)”的話(huà),那不排除未來(lái)將出現若干次“小崩盤(pán)”,這反而能夠讓房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
周景彤也認為,如果保持現有的政策不變,各地執行也到位,房?jì)r(jià)在近期下降10%-20%是沒(méi)有問(wèn)題的。至于具體下調多少,要看地方政府對政策的執行情況。
北京落點(diǎn)
北京房?jì)r(jià)下降 將不可避免
中經(jīng)聯(lián)盟理事董成竹認為,從數據可以看出,樓市發(fā)生了逆轉性的變化,盡管價(jià)格還在上漲,但成交量明顯下跌。
從未來(lái)一段時(shí)間的樓市預期來(lái)看,在樓市政策調控作用下,樓市的階段性預期發(fā)生改變,市場(chǎng)將出現低迷之勢,在持續交易低迷后,北京的房?jì)r(jià)將不可避免地出現下跌。
4月以來(lái)政策組合拳相繼打出,意在打擊投機、遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲,此次調控的目標非常明確,提高二套房貸、停發(fā)三套房貸,限制外地戶(hù)口購房等,而對首套購房行為影響較小。
但我們應看到,此次調控的目的并不是打死房地產(chǎn)市場(chǎng),而是要使其健康發(fā)展。而且從長(cháng)期來(lái)看,決定房?jì)r(jià)的主要還是供需關(guān)系,還得依靠市場(chǎng)調節。當然也需要政策的引導。因此說(shuō),開(kāi)發(fā)商與政策是相互依存的關(guān)系,并不能以成敗來(lái)論。
記者就關(guān)于房?jì)r(jià)3月后將下降30%的報道詢(xún)問(wèn)盛來(lái)運的看法。國家統計局新聞發(fā)言人盛來(lái)運今天上午笑而不答,只表示“對國務(wù)院的政策要抱有信心”。
政策效果 已經(jīng)初步顯現
中國社會(huì )科學(xué)院研究員易憲容認為,政府近期出臺的一系列政策作用于市場(chǎng)要有一個(gè)過(guò)程,北京的房?jì)r(jià)往下調整是不用懷疑的,從數據來(lái)看,這次的政策初步產(chǎn)生的效果已經(jīng)逐漸顯現出來(lái)了。
“降多少已經(jīng)不重要了,有的地方都漲了幾倍了,要看各個(gè)地方的情況,如果有些地方漲得比較少,就降不了多少。銷(xiāo)售面積和供應面積都已經(jīng)不重要,供應得再多,如果都用于炒作,那供應得越多越有害。政策要有一個(gè)過(guò)程,這個(gè)過(guò)程起碼要一年的時(shí)間。不要期望政策一出來(lái)就一下子把房?jì)r(jià)降下來(lái),不能太著(zhù)急!币讘椚菡f(shuō)。
新聞延伸
此番調控后 要防報復性反彈
受全球金融危機影響,房?jì)r(jià)在2008年有過(guò)一次較大幅度下降。但隨著(zhù)經(jīng)濟回暖,房?jì)r(jià)在2009年初開(kāi)始回調,并在2009年年末呈現報復性上漲趨勢。
此番樓市調控政策出臺后,中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長(cháng)牛鳳瑞,對此也表示了類(lèi)似的擔憂(yōu)。
牛鳳瑞在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)指出,未來(lái)十幾二十年,我國房地產(chǎn)市場(chǎng)都將持續處于供不應求的狀態(tài)。這決定了房?jì)r(jià)將穩中有升。因此,此番房地產(chǎn)調控后,要防止樓市再出現報復性反彈。
周景彤表示,房?jì)r(jià)會(huì )不會(huì )出現報復性反彈,關(guān)鍵取決于政府政策的持續性。截至目前出臺的政策,主要針對的還是房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。周景彤說(shuō),要根本解決中國房地產(chǎn)的問(wèn)題,還應該出臺更多長(cháng)期的、戰略性的政策體系。
調節經(jīng)濟運行
不能靠房產(chǎn)市場(chǎng)
“不能把房地產(chǎn)市場(chǎng)作為調節經(jīng)濟運行的一個(gè)重要手段!敝芫巴治,以往我們的問(wèn)題就出在這里,把房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度工具化。經(jīng)濟運行較好的時(shí)候,就壓一壓,經(jīng)濟不好的時(shí)候就放一放。周景彤認為,這個(gè)做法是有問(wèn)題的。
“住房市場(chǎng)必須要有長(cháng)期的戰略機制,要進(jìn)行系統性的改革!敝芫巴f(shuō),如果說(shuō)以往過(guò)分強調的是房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長(cháng)的刺激作用,以后更應該強調的是保障民生、消費結構升級等這些方面的意義。不能把房地產(chǎn)都交給市場(chǎng)。即便是最發(fā)達的資本主義國家,也沒(méi)有完全把房地產(chǎn)交給市場(chǎng)。
湯敏也指出,房地產(chǎn)市場(chǎng)的“軟著(zhù)陸”其實(shí)對我國經(jīng)濟更好,應考慮用管理通貨膨脹的方式來(lái)管理房?jì)r(jià)。無(wú)論是我國還是國外,對于CPI都有一個(gè)非常明確的數量調控指標,超出該范圍后就將進(jìn)行調控,未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)可以參考這個(gè)調控方式。(記者 曾佑忠 溫如軍)
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