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　　那些持有多套住宅的上海居民，有可能面臨被征收房產(chǎn)稅。據《上海證券報》今天的報道：上海市正緊鑼密鼓地討論樓市調控細則，其中即包括房產(chǎn)稅征收辦法。細則最快將在本月公布，旨在對住房保有環(huán)節征稅的房產(chǎn)稅征收，也將隨之正式啟動(dòng)。

　　如果上海率先將房產(chǎn)稅征收對象擴展至普通居民，不啻樓市調控最終扔下的又一只鞋子。此前各地已出臺的“樓市新政”，多集中于調控房屋供給、需求和交易，尚無(wú)對普通居民保有住房征稅的先例。目前，各方均靜待樓市調控的后續動(dòng)作。是否應在住房保有環(huán)節征稅，此前一直為各方爭議，分歧頗多。

　　“應該等各方面條件更為成熟以后，再行開(kāi)征房產(chǎn)稅。上海馬上就要開(kāi)征，是不是太急了點(diǎn)？”中央財經(jīng)大學(xué)財經(jīng)研究院院長(cháng)王雍君注意到了這條新聞。他一直主張開(kāi)征物業(yè)稅或房產(chǎn)稅。

　　財政部財政科學(xué)研究所副所長(cháng)劉尚希則對此表示質(zhì)疑，“國務(wù)院頒布的條例已規定，對個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。上海有權對普通住宅開(kāi)征房產(chǎn)稅嗎？”他一直主張，樓市調控慎用房產(chǎn)稅。

　　房產(chǎn)稅之疑

　　據《上海證券報》報道，一位接近上海市政府的人士近日透露，為盡快實(shí)現對住房保有環(huán)節征稅，上海最終選定的方案是應用現有的房產(chǎn)稅概念，以減少立法程序。

　　根據國務(wù)院1986年頒布的現行《房產(chǎn)稅暫行條例》，房產(chǎn)稅征收對象僅限于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，對個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)免稅。而此次上海方案，將把普通居民持有多套住宅解釋為經(jīng)營(yíng)行為。這相當于擴大了房產(chǎn)稅的征收范圍，將目前免繳房產(chǎn)稅的普通居民，納入了征收的范圍。

　　同時(shí)據上述報道，上海市已經(jīng)形成的初步草案中，將以家庭人均面積作為判定是否征收房產(chǎn)稅的重要依據。如符合征稅條件，需按年支付相當于房產(chǎn)值千分之八的房產(chǎn)稅。計稅基礎為評估價(jià)而非房產(chǎn)成交價(jià)。另外，對于已經(jīng)出租的住房，并按時(shí)繳納了房產(chǎn)稅的購房者，將考慮不再重復計稅。

　　“按道理，在國務(wù)院未修改《房產(chǎn)稅暫行條例》的情況下，上海是沒(méi)有權限擴大房產(chǎn)稅征收范圍的�！眲⑸邢１硎�，如擴大房產(chǎn)稅征收范圍，勢必增加普通家庭的負擔，就必須減少個(gè)人所得稅等其他稅負。這涉及一系列配套制度的調整，尚需時(shí)日。他判斷，上海短期內開(kāi)征房產(chǎn)稅的可能性并不大。

　　此前，上海市住房保障和房屋管理局在官方網(wǎng)站回應相關(guān)傳聞時(shí)稱(chēng)，在房產(chǎn)保有階段征稅，要由國家層面定，地方應貫徹執行好，有關(guān)部門(mén)正在做一些研究也是完全正常的�！胺抗懿块T(mén)雖不是稅收征管的主管部門(mén)，但如果政策出臺，我們會(huì )積極配合貫徹落實(shí)好�！�

　　盡管王雍君認為開(kāi)征房產(chǎn)稅是“遲早的事情”，但他也認為上海馬上開(kāi)征并不具備條件，“還是緩一緩比較穩妥”。他表示，開(kāi)征房產(chǎn)稅，必須具備一些基礎條件，包括摸清復雜的房屋產(chǎn)權情況，建立一個(gè)中立、客觀(guān)、公正的房屋評估體系，相關(guān)配套制度的調整和完善等等�！霸谶@些基礎條件不具備的情況下，匆忙開(kāi)征，極有可能把一個(gè)好稅種給搞壞了�！蓖跤壕�說(shuō)。

　　房產(chǎn)稅能有效抑制房?jì)r(jià)嗎

　　在很多財稅專(zhuān)家看來(lái)，我國目前針對營(yíng)業(yè)用房屋征收的房產(chǎn)稅，某種意義上即類(lèi)似社會(huì )熱議的物業(yè)稅。這一輪房?jì)r(jià)飆升，很多人將抑制瘋狂房?jì)r(jià)的希望，寄托在擴大房產(chǎn)稅征收范圍或開(kāi)征物業(yè)稅上。也有人持反對意見(jiàn)，認為此舉無(wú)法抑制房?jì)r(jià)。

　　持贊成意見(jiàn)的財稅專(zhuān)家認為，在房屋保有環(huán)節征稅，將增加炒房者的持有成本，能精準打擊投機性購房，是有效抑制房?jì)r(jià)飆升的一柄利劍。

　　財政部財政科學(xué)研究所所長(cháng)賈康表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)要健康發(fā)展，需要推出物業(yè)稅或擴大房產(chǎn)稅的征收范圍。他認為，在保有環(huán)節征稅，增加持有房屋的成本，能有效調整購房者的行為，遏制肆無(wú)忌憚的投機性購房。購房者將會(huì )更多地考慮購買(mǎi)實(shí)惠的小戶(hù)型，投機客的炒作也會(huì )更加收斂，原來(lái)炒七套八套的，可能就減少到三套五套。

　　“雖然在保有環(huán)節征稅不能解決全部問(wèn)題，但會(huì )增加炒房人的風(fēng)險預期，一旦這種預期增加，他們的行為就會(huì )有所收斂。這個(gè)政策效應是正面的，值得期待的�！辟Z康認為，眼下正是進(jìn)行房產(chǎn)稅改革的最好時(shí)機。

　　不過(guò)，賈康的同事劉尚希持不同看法。他認為，房?jì)r(jià)飆升，由資金、預期等各種國內國際因素復合促成，單靠征稅，無(wú)論是保有環(huán)節的稅收，還是交易環(huán)節的稅收，都無(wú)法有效解決。

　　劉尚希表示，征稅的作用是增大持有和交易成本，問(wèn)題是，房屋價(jià)格并不由成本決定，而是由需求決定。受土地供應的約束，住房不可能無(wú)限供給。但作為安家立業(yè)的基本條件，住房卻具有很強的剛性需求。住房同時(shí)又可以是投資品，作為投資工具，更是可以有無(wú)限的需求。

　　更重要的是，在需求旺盛尤其是預期房?jì)r(jià)不斷上漲的情況下，所有的成本都是可以轉嫁出去的，稅收也不例外�！澳艹捶康娜�，不會(huì )在乎持有房子期間交一點(diǎn)稅，到時(shí)候都能從房?jì)r(jià)中收回來(lái)�！眲⑸邢Ｕf(shuō)。他以現在房產(chǎn)交易流行的“凈價(jià)”方式為例，所有稅費由購房者負擔，包括所得稅在內。

　　他指出，保有環(huán)節征稅調節房?jì)r(jià)的前提是，稅負不能轉嫁，通過(guò)稅收拿走炒房者的一塊收益，得利少了，投機性購房需求才會(huì )減弱。如果稅負無(wú)法轉嫁，這部分增加的成本只會(huì )以更高的價(jià)格售出，從而進(jìn)一步推高房?jì)r(jià)。

　　“尤其在住房剛性需求旺盛的情況下，這更是為炒房者提供了機會(huì )�！眲⑸邢Ｕf(shuō)。

　　稅負轉嫁之辯

　　“房屋價(jià)格高了，購房人自然就會(huì )不買(mǎi)或少買(mǎi)，需求下降，價(jià)格自然下降�！蓖跤壕�并不認同房產(chǎn)稅會(huì )被完全轉嫁，從而進(jìn)一步推高房?jì)r(jià)的看法。

　　王雍君表示，除非市場(chǎng)是壟斷性的賣(mài)方市場(chǎng)，否則稅負必由買(mǎi)賣(mài)雙方共同負擔。盡管賣(mài)方可以轉嫁部分稅負，但勢必增加其炒作成本，對投機客的心理和行為造成影響，迫使那些持有多套住房的人“吐出”一部分房子，擴大住房供應，抑制房?jì)r(jià)上漲。

　　某種意義上，圍繞保有環(huán)節征稅、稅負轉嫁爭論的雙方，其觀(guān)點(diǎn)差異，源于對房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的不同判斷。

　　“稅負能否轉移，取決于供求關(guān)系�！眲⑸邢Ｕf(shuō)，若無(wú)其他有效的調控手段配合，房?jì)r(jià)將繼續上漲，保有環(huán)節的稅負無(wú)疑可完全轉嫁，并進(jìn)一步助推房?jì)r(jià)。另一種情形是，樓市調控手段有效，房?jì)r(jià)平穩運行或開(kāi)始下降�！斑@個(gè)時(shí)候保有環(huán)節的稅負的確無(wú)法轉嫁，不過(guò)，房?jì)r(jià)既已開(kāi)始下降，使用稅收手段的必要性還有多大？”

　　在劉尚�？磥�(lái)，保有環(huán)節征稅，房?jì)r(jià)上漲時(shí)只能起到火上澆油的作用，房?jì)r(jià)下落時(shí)，則起到落井下石的作用。這極大加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)性。

　　“用稅收手段去抑制房?jì)r(jià)，一般情況下是無(wú)效的�！彼�表示，除非是征收重稅，一下把房?jì)r(jià)推高到無(wú)人接手的地步，或使炒房者在等待房?jì)r(jià)上漲的過(guò)程中無(wú)法承受，迫使投機客收手。但這是一種休克療法，可能導致房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)。以這樣的方式來(lái)抑制房?jì)r(jià)，與通過(guò)強制取消房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)抑制房?jì)r(jià)無(wú)異，顯然不可取。

　　能否減弱地方政府對土地財政的依賴(lài)

　　贊成對保有環(huán)節征稅的專(zhuān)家認為，此舉對改革現行“土地財政”，意義重大。擴大房產(chǎn)稅征收范圍或開(kāi)征物業(yè)稅，可以使地方政府得到一種大宗、穩定、隨自己職能履行而不斷“水漲船高”式增長(cháng)的支柱稅源，減弱地方政府對土地財政的依賴(lài)。此舉可遏制地方政府推高地價(jià)的沖動(dòng)，避免因地價(jià)上漲推高房?jì)r(jià)。

　　賈康表示，如果地方政府把房產(chǎn)稅作為一個(gè)主要收入來(lái)源，就會(huì )持續地盡心盡力于本地投資和人居環(huán)境的優(yōu)化與公共服務(wù)水平的提升，因為這樣轄區內的不動(dòng)產(chǎn)就能進(jìn)入升值軌道，稅源也會(huì )隨之持續擴大。地方政府職能的偏差，行為的短期化，都有望由此得到矯治。

　　不過(guò)，劉尚希認為，房產(chǎn)稅很難成為地方政府的主體稅種，這一良好愿望難以實(shí)現。這一制度設計下，當地房?jì)r(jià)越高，地方政府才可能收到更多的稅。此舉并不能遏制地方政府推高房?jì)r(jià)的沖動(dòng)。

　　“歸根到底，房?jì)r(jià)由市場(chǎng)決定。即便政府想法設法把地價(jià)降下來(lái)，降低了成本，開(kāi)發(fā)商仍會(huì )按照市場(chǎng)價(jià)格出售�！眲⑸邢Ｕf(shuō)。

　　盡管對房產(chǎn)稅抑制房?jì)r(jià)作用的看法大相徑庭，但劉尚希和王雍君都認為，如果擴大房產(chǎn)稅征收范圍，首先必須符合法定程序，先行修改《房地產(chǎn)暫行條例》，依法進(jìn)行�！胺慨a(chǎn)稅涉及千家萬(wàn)戶(hù)的利益，出臺政策前，應廣泛征求公眾意見(jiàn)，保障老百姓的合法權益�！蓖跤壕�說(shuō)。 記者 程剛