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　　龍頭企業(yè)不避降價(jià)言論 新盤(pán)低價(jià)開(kāi)已成共識———

　　“長(cháng)安8號一次性付款可省127萬(wàn)元”，這是前幾日某電視臺播出的樓市新聞，頓時(shí)引起軒然大波。幾乎同一時(shí)間，恒大地產(chǎn)在中國率先宣布，所有恒大旗下樓盤(pán)價(jià)格都將下調15%，萬(wàn)科、綠地等房企龍頭均有不同程度的響應……

　　新盤(pán)也要大幅度降價(jià)了嗎？雖然二手房正處在擠壓泡沫的時(shí)期，很多熱點(diǎn)區域房?jì)r(jià)已經(jīng)降到了20%的預期，但“開(kāi)發(fā)商資金充足可以堅守一年以上”等強勢語(yǔ)調，讓買(mǎi)房人對新盤(pán)價(jià)格下降并不抱太大希望。而上周這幾則新聞卻讓人們有所期待。面對市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈狀況，記者通過(guò)采訪(fǎng)一些開(kāi)發(fā)商，就其中新盤(pán)價(jià)格制定原委一一道來(lái)，新盤(pán)價(jià)格降還是沒(méi)降，目前是不是最合適的買(mǎi)房時(shí)機，希望買(mǎi)房人都可以通過(guò)判斷得到自己的答案……

　　●全款有折扣符合定價(jià)法則

　　新盤(pán)否認降價(jià)說(shuō)

　　“只有不了解房地產(chǎn)的人才會(huì )誤將正常折扣當成下跌�！遍L(cháng)安8號副總經(jīng)理梁秀蕾對“折扣一下子有127萬(wàn)”這種說(shuō)法顯得無(wú)可奈何。

　　梁表示，作為長(cháng)安街沿線(xiàn)的豪宅項目，長(cháng)安8號根據樓層從50000元/平方米至80000元/平方米，一直實(shí)行差別銷(xiāo)售，根據銷(xiāo)控策略(即開(kāi)發(fā)商對項目銷(xiāo)售樓層、樓座先后的手段)，市場(chǎng)不好時(shí)會(huì )拿出50000元/平方米的樓層去吸引眼球，而行情高漲時(shí)會(huì )推出最好的產(chǎn)品，這是最簡(jiǎn)單的定價(jià)法則。而且作為千萬(wàn)以上的豪宅，一個(gè)點(diǎn)的折扣就意味著(zhù)10萬(wàn)以上，但早在新政前，該項目便有一次性付款打9折的優(yōu)惠�！艾F在反而成了降價(jià)的證據”，梁表示，豪宅的漲價(jià)與降價(jià)與住宅市場(chǎng)真實(shí)的水平是有區別的，很多豪宅無(wú)論在淡季還是旺季都有折扣，畢竟總價(jià)過(guò)高，議價(jià)空間很大。

　　無(wú)論如何，促銷(xiāo)、打折的字眼已經(jīng)頻現于各個(gè)項目的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)當中。其中，不久前被認為是泡沫最大的通州區域，K2清水灣公開(kāi)表示，凡是一次性付款的買(mǎi)房人都可以得到每平方米4000元左右的優(yōu)惠；而該區域另一名盤(pán)，則由政策未至前傳言的30000元/平方米，回落至前不久開(kāi)盤(pán)時(shí)的22000元/平方米；由富力集團拿下的一塊通州旺地，當時(shí)被看作“將刷新通州樓盤(pán)最高價(jià)”的項目，目前亦悄無(wú)聲息，今年能否入市還是未知數……

　　除了通州區域，大興、房山包括前不久被冠以“國奧板塊”的北苑區域，新盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)也得以回歸。其中，該區域品牌最大、實(shí)力最雄厚的項目華貿城，據透露，即將新開(kāi)盤(pán)的LOFT產(chǎn)品價(jià)格不會(huì )高于30000/平方米。

　　但大多數開(kāi)發(fā)商都否認了降價(jià)說(shuō)。畢竟，新開(kāi)盤(pán)項目的價(jià)格本來(lái)都是在新政前被預估的，真正的開(kāi)盤(pán)價(jià)格要根據目前的市場(chǎng)狀況來(lái)定，因此，除了個(gè)別直接進(jìn)行價(jià)格優(yōu)惠的項目外，大多新盤(pán)只是將價(jià)格拉回到合理的水平。

　　●解密新政出臺前夕新盤(pán)價(jià)位

　　低開(kāi)快銷(xiāo)已成開(kāi)發(fā)商共識

　　記者多方了解到，東四環(huán)名盤(pán)萬(wàn)科藍山本來(lái)預計開(kāi)盤(pán)價(jià)格在45000元/平方米，但從目前在銷(xiāo)情況看，基本都保持在了40000元/平方米以下；綠地大興項目西斯萊公館由于新政出臺前排隊人數眾多，開(kāi)發(fā)商本擬將20000元/平方米的開(kāi)盤(pán)價(jià)提高到22000元/平方米，新政出臺后，則定價(jià)為18500元/平方米，短短幾天，收到了7億元的交易量；而同在大興區域的“神秘”項目首邑溪谷將價(jià)格“不可限量”的70年產(chǎn)權的LOFT產(chǎn)品調至24000元/平方米，估計6月前進(jìn)入市場(chǎng)……

　　種種跡象表明，隨著(zhù)開(kāi)發(fā)商放棄觀(guān)望、積極入市，大多數樓盤(pán)的定價(jià)將會(huì )歸真。而這種“暗降”的方式也為他們的資金回籠起到了良好的作用，正如K2清水灣的開(kāi)發(fā)商所言，新政前價(jià)格雖然高，但一次性付款的較少，資金回收慢。而從推出的150套房源來(lái)看，其中120套選擇了一次性付款，這對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)利潤雖然少了，但資金迅速聚集帶來(lái)的良好效應同樣不可估量。

　　其實(shí)，降價(jià)促銷(xiāo)的不可避免已經(jīng)被各方房企龍頭清醒地認識到。萬(wàn)科總裁郁亮曾明確表示，希望每個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)當月銷(xiāo)售率達到60%；如果達不到，也會(huì )調整開(kāi)工節奏，以促銷(xiāo)手段把房子賣(mài)出去。而SOHO中國董事長(cháng)潘石屹亦表示，預計在這輪政府密集出臺政策的調控下，住房?jì)r(jià)格下跌的幅度會(huì )在15%-20%左右，住房的價(jià)格回到2009年初的水平�？磥�(lái)，很多開(kāi)發(fā)商都會(huì )在不久之后對降價(jià)事實(shí)坦然面對。

　　●開(kāi)發(fā)商稱(chēng)新政猶如雙刃劍

　　真正降價(jià)除非地價(jià)也降

　　在被采訪(fǎng)者中幾乎無(wú)人否認，新盤(pán)存在下降的空間，但如果出現2008年那樣的大落基本不可能。在他們眼中，沒(méi)有大幅降價(jià)的“動(dòng)力”，如果土地市場(chǎng)價(jià)格下降，他們?yōu)榱四玫�，也�?huì )進(jìn)行降價(jià)促銷(xiāo)，以便快速回籠資金。但現在只是房?jì)r(jià)發(fā)生震蕩，但土地市場(chǎng)遲遲沒(méi)有動(dòng)靜，傳言中的放量也沒(méi)有出現，所以“堅守”恐怕是大型房企唯一的選擇。

　　在這些房企龍頭中，包括萬(wàn)科在內的好幾家開(kāi)發(fā)商都曾經(jīng)在上一次的調控中采取了快速出盤(pán)、盡快解套的做法，將銷(xiāo)售所得用來(lái)在全國拿地，但土地價(jià)格卻沒(méi)有像房?jì)r(jià)一樣下跌，因此，得不償失成為那次調控很多房企共同的心聲。

　　“早知道就把那些便宜房留下了，最多撐半年市場(chǎng)就回暖了，現在高價(jià)買(mǎi)的地都成了高價(jià)盤(pán)，即使銷(xiāo)售遇阻也不會(huì )像上次那樣輕易促銷(xiāo)降價(jià)，但小幅度的讓利會(huì )成為常態(tài)，畢竟即使在銷(xiāo)售旺季也會(huì )有這樣的優(yōu)惠活動(dòng)�！币患抑�名房企銷(xiāo)售總監告訴記者。

　　包括龍湖、綠城一些北京高層均向記者表示，新政出臺其實(shí)有雙刃劍的效果，雖然房?jì)r(jià)會(huì )有所波動(dòng)，但地價(jià)也會(huì )相應地走低，前一輪大型央企掀起了拿地狂潮，使得很多房企無(wú)地可拿，只有抱著(zhù)現有樓盤(pán)待價(jià)而沽�，F在他們都在等待拿地的機會(huì )，如果追求土地的過(guò)程中需要大量資金，現有樓盤(pán)肯定有“可觀(guān)幅度”的降價(jià)可能。(記者張艦)