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　　疾風(fēng)暴雨的調控政策、搖搖欲墜的房?jì)r(jià)、已經(jīng)被腰斬的地產(chǎn)股……這兩日于上海召開(kāi)的第15屆里昂證券中國投資論壇上,房地產(chǎn)行業(yè)的動(dòng)向以及其對經(jīng)濟金融的影響無(wú)疑成為了最受關(guān)注的話(huà)題。

　　昨日,地產(chǎn)股又扛起了A股反彈的大旗。如何看待政策動(dòng)向和地產(chǎn)行業(yè)和投資價(jià)值?記者在會(huì )議上采訪(fǎng)了里昂證券研究宏觀(guān)、地產(chǎn)和策略的多位人士,和國內專(zhuān)家不同的是,他們從境外視角給出了不大一樣的結論。

　　樓市調整會(huì )比2008年溫和

　　里昂證券地產(chǎn)行業(yè)研究部區域主管王艷對于國內外房地產(chǎn)行業(yè)的變遷有長(cháng)期研究,她認為決定樓市中長(cháng)期走向的關(guān)鍵因素還是供求,這也決定了這次樓市的調整將較為溫和。

　　“目前樓市的特點(diǎn)和2008年很像,住房貸款和對開(kāi)發(fā)商的融資都開(kāi)始收緊”,但王艷認為,這次樓市調整的幅度和周期會(huì )比2008年小。一方面,同2008年相比,房地產(chǎn)商的現金流狀況更為寬裕,另一方面有購房需求的人有了2008年的經(jīng)驗,樓價(jià)有了一定跌幅就會(huì )出手。

　　“這一次樓市價(jià)格調整,我們看大概15%左右,成交量預計會(huì )下滑10%—20%”。王艷判斷,如果針對樓市的調控措施再收緊的話(huà),樓市會(huì )在兩個(gè)季度左右完成調整�！敖�期萬(wàn)科等地產(chǎn)商已經(jīng)開(kāi)始調價(jià),房地產(chǎn)商的反應跟2008年相比快很多。從4月15日政府開(kāi)始正式調整,僅僅三個(gè)禮拜,我們接觸的開(kāi)發(fā)商里面99%已經(jīng)開(kāi)始評估現金流,評估如果銷(xiāo)量大幅下滑該怎樣應對等”。

　　地產(chǎn)泡沫化遠不如美國

　　最近不少新聞提到中國中心城市的樓價(jià)已經(jīng)比美國樓價(jià)還高,存在極大泡沫。但里昂證券中國A股市場(chǎng)研究部主管?chē)蕾t銘告訴本報記者,樓市是否有泡沫首先不應該看樓價(jià)漲跌幅度而是按揭比例�！懊绹�買(mǎi)房首付很低,甚至是零首付,如果把中國房地產(chǎn)的市場(chǎng)跟美國比,肯定是完全不一樣,中國房地產(chǎn)按揭的比例差不多60%,現在更低,即使價(jià)格調整對貸款的影響也不會(huì )太大�！睋�悉,香港當時(shí)在發(fā)生亞洲金融危機時(shí),房?jì)r(jià)跳水達到50%,但是償還貸款違約比率只有1.4%。

　　“(盡管)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在很多問(wèn)題,但是不能稱(chēng)之為‘泡沫’。杠桿率低的房產(chǎn)市場(chǎng)是不可能出現泡沫的�！崩锇鹤C券中國宏觀(guān)策略分析師羅福萬(wàn)表示。

　　對于地方融資平臺過(guò)度負債是否會(huì )給金融系統帶來(lái)風(fēng)險的問(wèn)題,羅福萬(wàn)認為并不必擔心�！霸谥袊�,地方財政出現問(wèn)題,中央財政不會(huì )不管,這和美國不一樣,之前紐約城、橘子郡陷入破產(chǎn)境地,聯(lián)邦政府也沒(méi)有出手”。他認為,地方政府融資結構的調整是長(cháng)期必須解決的問(wèn)題,短期給中國銀行業(yè)帶來(lái)巨大風(fēng)險敞口的可能性不大。

　　物業(yè)稅對樓市未必利空

　　針對目前市場(chǎng)非常關(guān)心的物業(yè)稅問(wèn)題,里昂證券則認為,中國政府在未來(lái)幾年會(huì )推出物業(yè)稅,主流的國際市場(chǎng)上都推出了物業(yè)稅,這是一個(gè)很好的渠道。

　　“物業(yè)稅對房產(chǎn)市場(chǎng)并不一定是利空消息,倫敦、紐約、香港這些市場(chǎng)都有物業(yè)稅,那么多年來(lái),還是非常健康的。關(guān)鍵的問(wèn)題不是中國會(huì )不會(huì )推出物業(yè)稅,而是征收的范圍和實(shí)際稅率”。羅福萬(wàn)表示,物業(yè)稅即便推出,也不會(huì )讓機構對中國的地產(chǎn)市場(chǎng)失去信心�！瓣P(guān)鍵是看這個(gè)稅率多高,會(huì )不會(huì )高到對于購房的人是一種懲罰性的稅率。政府推出這種手段只是抑制投機的行為,并且中國政府有諸多的金融工具,如用利率等來(lái)調整整個(gè)市場(chǎng)。

　　羅福萬(wàn)還建言,對于樓市調控政策的推出,政府應該多點(diǎn)耐心�！罢�府推出調控政策不要太急,政策發(fā)揮效力有一定時(shí)間,不要矯枉過(guò)正,中國政府干預房地產(chǎn)市場(chǎng)應主要關(guān)注于那些有問(wèn)題的城市,而不是打壓整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展�！�

　　大盤(pán)地產(chǎn)股已經(jīng)很有吸引力

　　去年以來(lái),在2008年底率先反彈的地產(chǎn)股成了暴跌的先鋒軍,不少房地產(chǎn)行業(yè)的股票都被腰斬甚至更多,有不少基金經(jīng)理更是宣稱(chēng),2年內都不會(huì )碰地產(chǎn)股。

　　但是在昨日,王艷卻給出了相反的答案,“如果是兩年期的投資,今天就可以買(mǎi)地產(chǎn)股”,巧合的是,地產(chǎn)股果然在午后出現了集體井噴。

　　“的確消費行業(yè)的增長(cháng)比地產(chǎn)行業(yè)要明確,但是前者的估值是后者的三倍,買(mǎi)股票要看風(fēng)險和回報是否匹配”,王艷認為,目前A股中的地產(chǎn)股雖然不算嚴重低估,但是已經(jīng)進(jìn)入了價(jià)值區間。

　　“目前中國內地和香港上世紀70年代的住宅市場(chǎng)很像,當時(shí)香港的住房自有率從20%起步,最后平穩在50%左右,而香港三十年前有500個(gè)開(kāi)發(fā)商,現在只有5個(gè)活躍的地產(chǎn)商”。王艷表示,在這一過(guò)程中,大型開(kāi)發(fā)商獲益最大,這對內地來(lái)說(shuō)是個(gè)很好的經(jīng)驗。

　　-名詞

　　里昂證券

　　里昂證券(CLSAAsia-PacificMarkets,全名里昂證券有限公司)于1986年創(chuàng )辦,總部設于香港,是一間歐資金融機構,主要在亞太區從事證券經(jīng)紀、投資銀行及私人投資業(yè)務(wù)。里昂最大的單一股東原本為法國的里昂集團(CreditLyonnais),其后里昂集團在2003年與法國農業(yè)信貸集團合并。自此里昂證券成為農業(yè)信貸集團在亞太區投資銀行的分支。

　　記者賈肖明上海報道