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　　隨著(zhù)樓市新政策的出臺,杭州樓市的交易量也有所下降,與此同時(shí),購房合同毀約糾紛也在增加。記者在采訪(fǎng)中了解到,盡管目前還未出現相關(guān)的司法判例,但已經(jīng)有大量購房者向律師咨詢(xún),準備通過(guò)法律手段解決糾紛,專(zhuān)家呼吁司法部門(mén)應盡快出臺相關(guān)的司法解釋或指導意見(jiàn),規范此類(lèi)案件的審理。

　　“都是買(mǎi)家不愿意買(mǎi)了,有的寧可付違約金也要毀約”

　　“爆單!又爆單了!”杭州城西一家房產(chǎn)中介公司的孔經(jīng)理近段時(shí)間很郁悶,她所聯(lián)系的房產(chǎn)交易合同已經(jīng)有好幾筆黃了�！岸际琴I(mǎi)家不愿意買(mǎi)了。有的寧可付違約金也要毀約�！笨捉�(jīng)理表示,“已付定金簽了購房合同的客戶(hù),由于按揭貸款按新規執行,毀約合同的比例大約占到15%�！�

　　前幾天,寧波一家樓盤(pán)的十幾名購房者一起來(lái)到樓盤(pán)售樓處,要求集體退房。今年年初,這些購房者在該樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)簽訂了購房合同,并繳納了10%的定金。大部分購房者受政策限制無(wú)法辦理按揭手續,因此要求辦理退房手續,但開(kāi)發(fā)商明確表示如要退房,業(yè)主們的定金將不予退還。

　　杭州市民林先生這幾天也在忙著(zhù)找人。林先生4月20日在房產(chǎn)中介的介紹下與人簽訂了賣(mài)房合同,以142萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)出了一套住房,但對方在沒(méi)有付款的情況下突然毀約,并拒絕承擔賠償責任,從此以后就不再接林先生的電話(huà)了。

　　一位房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商表示,一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都有在建工程銀行抵押貸款或各種形式的融資借款,他們需要及時(shí)出售樓盤(pán)回籠資金以緩解貸款壓力,購房者的退房行為輕則影響到其下一步的項目開(kāi)發(fā)進(jìn)度,重則加深了開(kāi)發(fā)商資金鏈條斷裂的風(fēng)險�！霸谑袌�(chǎng)前景不被看好的情況下,開(kāi)發(fā)商自然是不愿意讓購房者輕易退房的�！�

　　對由政策調整造成的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛,法律界觀(guān)點(diǎn)不一

　　“不論房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中是否有關(guān)于貸款不足時(shí)補足差額的約定,房屋買(mǎi)賣(mài)雙方都會(huì )以自己的利益為重進(jìn)行理解,雙方各執一詞,因此而引起的房產(chǎn)糾紛不斷增多�！闭憬�金道律師事務(wù)所王全明律師認為。

　　記者了解到,近段時(shí)間杭州各家律師事務(wù)所都收到了大量關(guān)于房產(chǎn)違約糾紛的咨詢(xún)業(yè)務(wù)。浙江澤大律師事務(wù)所接連推出新政策下的房產(chǎn)糾紛法律講座,幾乎場(chǎng)場(chǎng)爆滿(mǎn),累計咨詢(xún)超過(guò)700人次。浙江浙聯(lián)律師事務(wù)所主任律師戴和平說(shuō),目前該所受理的二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛有300多件,是去年同期的數倍。

　　記者注意到,對此次由政策調整造成的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛,法律界人士對毀約責任也有不同的觀(guān)點(diǎn)。王全明律師認為,政策調整不屬于合同法中規定的“不可抗力”,而應該屬于該法規定的“情勢變更”,購房人要求退房,不需要承擔違約。也有些律師認為,政策調整導致違約,不應適用合同法中規定的“情勢變更”。否則,勢必導致一些看到房?jì)r(jià)下跌的買(mǎi)房人不誠信,以此為借口達到變相毀約的目的。

　　律師建議司法部門(mén)盡快作出明確的司法解釋或指導性意見(jiàn)

　　“我們目前還沒(méi)有遇到此類(lèi)案件進(jìn)入訴訟程序,現在確實(shí)發(fā)生了大量的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛,我們也在關(guān)注這類(lèi)案件。目前,更多地集中在訴前調解協(xié)商階段�！焙贾葜屑壢嗣穹ㄔ阂环ü俦硎�。

　　杭州國圣律師事務(wù)所律師程學(xué)林認為,在當前的情況下,買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商解決糾紛是最有效的途徑�！艾F在打一個(gè)總價(jià)值200多萬(wàn)的房產(chǎn)糾紛官司,至少要5萬(wàn)元以上的費用,還要耗費當事人大量的時(shí)間和精力。協(xié)商更為高效也更加節約成本�！�

　　記者了解到,目前已經(jīng)有相當部分的毀約糾紛通過(guò)協(xié)商達成協(xié)議。有的客戶(hù)通過(guò)和房東協(xié)商,房東同意降低總價(jià),雙方繼續完成買(mǎi)房交易,有的客戶(hù)通過(guò)協(xié)商退房成功,并取回了部分或全部預付款。

　　但是仍有相當數量的糾紛因雙方訴求相去甚遠,最終將通過(guò)司法訴訟程序解決。

　　王全明律師表示,目前各地仍沒(méi)有關(guān)于此類(lèi)訴訟的判例,由于各地法官的思考和理解角度不同,同樣的案情可能會(huì )出現不同的判決結果,希望上級司法部門(mén)盡快對此類(lèi)案件作出明確的司法解釋或指導性意見(jiàn),確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩過(guò)渡。