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　　據中房信對1000多位千萬(wàn)級富翁進(jìn)行調查測算，從去年九十月份開(kāi)始，估計有2600億元資金撤出住宅市場(chǎng)。但在通貨膨脹全面來(lái)臨時(shí)代，資金流向何方成為目前主要難題。

　　種種跡象顯示，民間游資正在四處尋找出口。在住宅市場(chǎng)受限情況下，各方開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始民間游資的爭奪戰。

　　一位從山西剛回來(lái)的業(yè)內人士告訴記者，包括天潤·福熙大道、山水文園集團項目、中莎廣場(chǎng)、中堂國際廣場(chǎng)和香港置地等各方樓盤(pán)項目，都扎堆進(jìn)山西推廣。而這些項目盯準的就是眾多民間資本。

　　2600億資金撤出住宅市場(chǎng)

　　中國房產(chǎn)信息集團在新政出臺一個(gè)月后，對1000多位身價(jià)在2000萬(wàn)元-5億元之間的樓市投資者(按平均資產(chǎn)2.6億元算，他們的投資能力達到2600億元)進(jìn)行的調研訪(fǎng)談結果表明，這些投資者早在去年九十月份就開(kāi)始陸續將手上多余和較舊的房產(chǎn)拋售，只保留了幾套自住、給子女和養老用的房產(chǎn)，除新政后推出的一批優(yōu)質(zhì)獨棟別墅他們有所投資外，資金基本上都空置，個(gè)人空置量在300萬(wàn)元-1億元之間。

　　“但是目前PPI和CPI都在上漲，特別是4月高漲的原材料價(jià)格給后期產(chǎn)品價(jià)格造成巨大壓力，因此在住宅市場(chǎng)受到調控下，尋找保值升值的渠道成為他們的迫切需求�！� 中國房產(chǎn)信息集團分析師薛建雄認為。

　　在他看來(lái)，目前，這部分資金主要轉向途徑有很多，其中主要可能有：第一，向寫(xiě)字樓和商鋪轉移。住宅價(jià)格過(guò)去幾年上漲較大而商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格相對偏低，因此一些優(yōu)質(zhì)地段優(yōu)質(zhì)產(chǎn)權寫(xiě)字樓和社區沿街獨立商鋪成為了他們關(guān)注的目標；第二，隨著(zhù)國際經(jīng)濟從金融危機中恢復過(guò)來(lái)，投資者正在尋找類(lèi)似倫敦、迪拜這樣的潛力城市進(jìn)行投資，其中美國、加拿大、澳大利亞、中國香港、迪拜、濟州島都是他們關(guān)注的目標；第三、向金融的打新、私幕、PE等股權投資轉移，以獲得經(jīng)濟加快增長(cháng)的回報；第四、向金市、蒜市等保值和投資熱點(diǎn)轉移。

　　一位剛從山西回京的業(yè)內人士告訴記者，在國家實(shí)施煤改政策后，山西約有1400億元民間資本開(kāi)始尋找出路。這些資金過(guò)去一直對房產(chǎn)情有獨鐘，但目前在經(jīng)歷了宏觀(guān)調控后，對市場(chǎng)也持觀(guān)望態(tài)度。

　　商業(yè)地產(chǎn)正借機上位

　　自新政出臺以來(lái)，主要經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的潘石屹在各大場(chǎng)合表示，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值被低估。事實(shí)上，業(yè)內人士分析，潘石屹正在為其銀河SOHO爭取投資客。而這一次，潘石屹瞄準的是溫州。

　　剛從山西回來(lái)的高和投資董事長(cháng)蘇鑫告訴記者，目前連續出臺的新政已經(jīng)令住宅投資失望，但充足的資金仍然在尋找出口。山西民間游資就成為他尋找客戶(hù)的重要來(lái)源。就目前市場(chǎng)情況，民間資本最大的需求是避險。

　　“安全性資本的投資偏好是商辦物業(yè)，他們從不‘炒房’，只是當時(shí)擔心通脹，簡(jiǎn)單的想法就是把‘手里毛了的票子’變成不動(dòng)產(chǎn)‘存起來(lái)’�！碧K鑫表示，該旗下的私募基金看好的就是北京的商辦物業(yè)市場(chǎng)。原因有兩點(diǎn)，一是在目前高波動(dòng)高風(fēng)險的地產(chǎn)市場(chǎng)中，關(guān)鍵是避險，要重點(diǎn)考慮安全性；二是商辦物業(yè)沒(méi)有受到政策打壓。

　　去溫州尋找客戶(hù)的潘石屹在最近一次論壇上表示：“這一次我到上海來(lái)的時(shí)候，又覺(jué)得溫州客戶(hù)多起來(lái)了，因為他們比較敏感，所以我們覺(jué)得會(huì )不會(huì )是比較大的客戶(hù)市場(chǎng)�！�

　　蘇鑫和潘石屹對商業(yè)地產(chǎn)的樂(lè )觀(guān)已經(jīng)成為當前樓市的普遍現狀。中國指數研究院常務(wù)副院長(cháng)黃瑜認為，盡管調控政策直接影響住宅成交量，但房地產(chǎn)仍然是資金的主要出口。在住宅市場(chǎng)受遏制的情況下，商業(yè)地產(chǎn)很可能成為投資的主要方向。但所有的投資都要以安全性為前提。

　　“于6月開(kāi)盤(pán)的中莎廣場(chǎng)以及銀河SOHO的銷(xiāo)售狀況應該可以驗證新政之下，商辦物業(yè)能否成為市場(chǎng)熱點(diǎn)�！碧K鑫認為。

　　事實(shí)上，伴隨著(zhù)房地產(chǎn)調控新政落地，不少投資客已經(jīng)開(kāi)始跟著(zhù)政策風(fēng)向調整投資方向。隨著(zhù)買(mǎi)二套住宅的首付和利率調高到和商業(yè)地產(chǎn)一個(gè)標準，一些投資客已然掉轉船頭，向寫(xiě)字樓、商業(yè)公寓甚至商鋪進(jìn)軍。

　　但業(yè)內人士認為，雖然目前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)機會(huì )不錯，但投資也是有門(mén)檻的。單純的個(gè)體投資者去投資商業(yè)地產(chǎn)寫(xiě)字樓這塊，對他的門(mén)檻稍微還是高一些。在某些地區，雖然目前商住出現倒掛，但是從長(cháng)遠來(lái)看寫(xiě)字樓的投資資金相對來(lái)說(shuō)應大于普通住宅，再加上商業(yè)地產(chǎn)投資回報也是有一定周期的，沒(méi)有充分的思想準備和大量資金投入是難見(jiàn)收效的。

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　　4月一線(xiàn)城市寫(xiě)字樓供應環(huán)比大增181.9%

　　根據中原地產(chǎn)調查，4月國內房地產(chǎn)資金流向出現“轉舵”跡象，主要去向是商業(yè)、寫(xiě)字樓市場(chǎng)，其中深圳市場(chǎng)表現尤其明顯。至于投資住宅市場(chǎng)的資金能否持續流入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，目前尚未有定論，業(yè)界正在密切關(guān)注。

　　4月適逢傳統房地產(chǎn)銷(xiāo)售旺季，寫(xiě)字樓供求量均出現大幅度放大。四大一線(xiàn)城市4月寫(xiě)字樓新增供應面積約50.09萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅度增長(cháng)181.9%；銷(xiāo)售面積62.7萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)72.43%，供求比是1：0.8。

　　其中新增供應量最大的是北京和上海，環(huán)比增幅均超過(guò)100%，供應面積分別為13.1萬(wàn)平方米和30.17萬(wàn)平方米；成交方面，北京、深圳銷(xiāo)售面積亦有大幅度增加，環(huán)比均超過(guò)100%，成交面積分別為32.86萬(wàn)平方米、5.77萬(wàn)平方米。北京、上海、廣州、深圳4月寫(xiě)字樓銷(xiāo)售均價(jià)分別為22173、28530、16674、28156元/平方米，其中北京寫(xiě)字樓價(jià)格創(chuàng )出一年來(lái)新高。

　　寫(xiě)字樓市場(chǎng)租賃方面，各大城市租賃市場(chǎng)在過(guò)去一個(gè)月的基礎上繼續回暖，租金環(huán)比上漲十分明顯。四大城市4月甲級寫(xiě)字樓租金大幅回升，漲幅達到2%左右，北京、上海、廣州、深圳甲級寫(xiě)字樓租金的漲幅分別為2.21%、1.71%、2.06%、3.64%；準甲級寫(xiě)字樓租金漲幅平均達到4%左右，四大城市準甲級寫(xiě)字樓漲幅分別為3.75%、3.72%、4.51%、5.32%。各地寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)已明顯走出“谷底”。

　　寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率方面，上海、深圳甲級寫(xiě)字樓空置率下降，降幅分別為4.6%、60.99%，北京空置率則大幅度上升；準甲級寫(xiě)字樓除上�？罩寐氏陆低�，北京、深圳空置率均出現明顯上升，升幅分別為24.41%、39.06%；廣州寫(xiě)字樓空置率無(wú)明顯變化。

　　中原集團研究中心高級經(jīng)理劉淵認為，在“新國十條”政策影響下，住宅市場(chǎng)成交量4月呈現大幅回落之勢，隨著(zhù)各地的細則紛紛出臺，成交萎縮將成為持續狀態(tài)，而商業(yè)地產(chǎn)則乘此機會(huì )走出了獨立行情，成為新政的最大受益者。在首付、利率、回報率等方面，目前投資商業(yè)地產(chǎn)明顯優(yōu)于住宅市場(chǎng)。而在通脹預期影響下，更多的投資者將投資眼光轉向商業(yè)地產(chǎn)。(記者 王營(yíng))