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　　在“新國十條”政策影響下，住宅市場(chǎng)成交量5月呈現大幅回落，隨著(zhù)各地的細則相繼出臺，成交萎縮或成為持續狀態(tài)，而熱點(diǎn)城市的商業(yè)地產(chǎn)近來(lái)成為樓市調控新政的受益者。根據中原地產(chǎn)調查，從4月份起國內房地產(chǎn)資金流向出現“轉舵”，主要進(jìn)入商業(yè)、寫(xiě)字樓市場(chǎng)。

　　此前，一些熱點(diǎn)城市住宅價(jià)格貴過(guò)寫(xiě)字樓，少數住宅項目甚至貴過(guò)商業(yè)物業(yè)的“商住倒掛”現象已不鮮見(jiàn)。商業(yè)地產(chǎn)是否能夠接過(guò)住宅市場(chǎng)高回報的投資接力棒受到各方人士的密切關(guān)注。

　　各地寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)已明顯走出“谷底”，已讓人們看到了寫(xiě)字樓市場(chǎng)的回暖。4大城市甲級寫(xiě)字樓租金在4月份已大幅回升，漲幅達到2%左右，北京、上海、廣州、深圳甲級寫(xiě)字樓租金的漲幅分別為2.21%、1.71%、2.06%、3.64%；準甲級寫(xiě)字樓租金漲幅平均達到4%左右，4大城市準甲級寫(xiě)字樓漲幅分別為3.75%、3.72%、4.51%、5.32%。

　　資本如同流動(dòng)的水，總在尋覓價(jià)值洼地。很多投資者注意到，目前商業(yè)地產(chǎn)尚處于2008年金融危機影響下從低谷逐漸復蘇的階段，與住宅相比，商鋪和寫(xiě)字樓的售價(jià)和租金仍處于較低水平。眼下無(wú)論是國務(wù)院的政策還是地方上針對樓市的調控實(shí)施細則，主要針對住宅市場(chǎng)出臺了諸多限制條款，而沒(méi)涉及商業(yè)地產(chǎn)。與投資者相呼應的是，目前不少銀行也將貸款業(yè)務(wù)有意識地由住轉商。

　　在新的政策環(huán)境下，從首付、利率、回報率等方面看，目前投資商業(yè)地產(chǎn)明顯優(yōu)于住宅市場(chǎng)。同時(shí)，我國經(jīng)濟已重回增長(cháng)軌道，就業(yè)環(huán)境也在好轉，商業(yè)地產(chǎn)向上增長(cháng)的外部環(huán)境已經(jīng)具備。

　　政策也在影響著(zhù)開(kāi)發(fā)商的動(dòng)作。最近，包括萬(wàn)科、龍湖、遠洋等在內的開(kāi)發(fā)商均在加大對商業(yè)地產(chǎn)的投入。已有消息，今年萬(wàn)科在深圳將建5家酒店，龍湖將計劃在5至7年內將土地儲備中的投資性商業(yè)物業(yè)大幅提升。據亞豪機構數據顯示，北京市6月計劃開(kāi)盤(pán)項目總數在減少，約有32個(gè)，而計劃入市的商住樓項目多達9個(gè)，商住樓明顯加快了入市的步伐，在搶跑政策的“真空期”。

　　巨額民間資金短時(shí)內、甚至割肉涌入商業(yè)地產(chǎn)，大量做住宅的開(kāi)發(fā)商也在改住為商，反映出投資者在搶政策的“空白”時(shí)點(diǎn)。

　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)的分析人士認為，投資商業(yè)地產(chǎn)正當其時(shí)。但該機構同時(shí)提醒人們，繼北京市《關(guān)于加強酒店類(lèi)項目銷(xiāo)售管理有關(guān)問(wèn)題的通知》出臺，5月31日后簽訂土地出讓合同的酒店項目，包括產(chǎn)權類(lèi)酒店、酒店式公寓被禁止分層、分單元銷(xiāo)售后，北京市住建委已透露，下一步還將對商業(yè)、寫(xiě)字樓項目進(jìn)行規范。這意味著(zhù)純商業(yè)地產(chǎn)和寫(xiě)字樓拆分成小單位進(jìn)行銷(xiāo)售的行為，可能也會(huì )在禁止之列。

　　對此，SOHO中國董事長(cháng)潘石屹認為，現在是住宅價(jià)格上漲太快，政府采用政策方式調控，這些資金就有往商業(yè)地產(chǎn)走的趨勢，因為商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)有任何政治化的風(fēng)險，也沒(méi)有社會(huì )輿論壓著(zhù)政府調控它。本來(lái)應該是更多的資金和土地去建住房，如果現在的資金趨勢回流到商業(yè)地產(chǎn)，這實(shí)際上跟宏觀(guān)調控的目的背道而馳了。

　　業(yè)內人士分析，除大型商場(chǎng)和購物中心外，商鋪和寫(xiě)字樓拆分銷(xiāo)售是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域比較普遍的現象。開(kāi)發(fā)商這么做，最大的好處是可以加快銷(xiāo)售速度，快速回籠資金。但弊端也是明顯的。近幾年，由于商鋪和寫(xiě)字樓拆分銷(xiāo)售而帶來(lái)的群訪(fǎng)事件屢有發(fā)生。政府部門(mén)即將對商業(yè)和寫(xiě)字樓拆分行為進(jìn)行規范，也在情理之中。而政府部門(mén)禁令只會(huì )對新項目加以約束。21世紀不動(dòng)產(chǎn)分析，禁止酒店項目分層、分單元銷(xiāo)售的時(shí)間起始點(diǎn)，是“5月31日后簽訂土地出讓合同的酒店項目”，即這一禁令不適用于此前已簽訂土地出讓合同的項目，更不適用于現有在售項目。

    同樣，如果政府部門(mén)即將對商業(yè)和寫(xiě)字樓類(lèi)項目拆分銷(xiāo)售進(jìn)行規范，會(huì )借鑒酒店禁止分層、分單元銷(xiāo)售的做法，給出一個(gè)執行政策的時(shí)間截止點(diǎn)，這對現有已簽訂土地出讓合同，尤其是準備拆分銷(xiāo)售的商鋪和寫(xiě)字樓項目同樣是利好。另外，商鋪拆分銷(xiāo)售難免存在招商和后期管理的諸多問(wèn)題，政府部門(mén)應該進(jìn)行嚴格規范管理，但不可否認，小單位面積的商鋪客觀(guān)上存在較大的市場(chǎng)需求，政府是否會(huì )一刀切地禁止商業(yè)項目小單位銷(xiāo)售尚存想象的空間。