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　　日前，國務(wù)院總理溫家寶在天津調研期間再次強調，宏觀(guān)調控面臨的兩難問(wèn)題不少，應防止多項政策疊加的負面影響，始終合理把握政策力度。在這之后，廣州、重慶等地細則“溫和”出臺。這是否意味著(zhù)緊縮調控政策將轉向？

　　《每日經(jīng)濟新聞》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)NBD)邀請合富輝煌市場(chǎng)研究中心副總經(jīng)理龍斌、雅居樂(lè )地產(chǎn)相關(guān)人士、第一太平戴維斯物業(yè)顧問(wèn)有限公司住宅銷(xiāo)售部高級董事朱兆榮走進(jìn)本期的《地產(chǎn)峰會(huì )》，讓他們來(lái)談?wù)剬Ξ斍皹鞘械目捶ā?/p>

　　話(huà)題1：政策會(huì )否放緩？

　　NBD：從4月中旬差異化的信貸政策開(kāi)始，各地樓市成交量顯著(zhù)下滑。溫家寶總理的話(huà)是否意味著(zhù)緊縮調控政策將轉向？對于市場(chǎng)走勢將起到怎樣的作用？

　　龍斌：由于國際國內經(jīng)濟大環(huán)境出現變化，國家的宏觀(guān)調控政策會(huì )趨于謹慎，不是說(shuō)轉向，而是將考慮經(jīng)濟的承受力，更加務(wù)實(shí)。對樓市來(lái)說(shuō)，政策不會(huì )在短時(shí)間內不計負面作用地疊加，一定程度上穩定了預期。

　　朱兆榮：由于政策具體細則沒(méi)有出來(lái)，現在市場(chǎng)還在觀(guān)望。如果房產(chǎn)稅定了，買(mǎi)方和賣(mài)方都會(huì )對未來(lái)市場(chǎng)有個(gè)預期。調整要遵循市場(chǎng)規律，我認為只要大家能承受，就是合理的。我認為房產(chǎn)政策應首要考慮為收入水平低的居民提供保障性住房，實(shí)現“居者有其屋”。

　　NBD：在種種傳聞后，不少地方政府樓市調控細則溫和出臺，是否意味著(zhù)樓市政策由“緊縮”轉為“放緩”？未來(lái)房?jì)r(jià)將會(huì )呈現怎樣的走勢？

　　龍斌：用“溫和”來(lái)概括各地細則不準確，準確說(shuō)是“務(wù)實(shí)”。未來(lái)樓市交易量在接近冰點(diǎn)的情況下，有可能溫和反彈，但幅度有限。至于房?jì)r(jià)，目前已經(jīng)出現下調的跡象，如新開(kāi)盤(pán)售價(jià)低于預期、打折優(yōu)惠盤(pán)出現、二手樓放盤(pán)價(jià)有所下調等，估計四季度樓價(jià)可能出現分化式調整。

　　雅居樂(lè )：公司會(huì )密切關(guān)注市場(chǎng)的走勢，應市場(chǎng)的變化而調整銷(xiāo)售策略。公司今年預計在同一地點(diǎn)、同一類(lèi)型的產(chǎn)品售價(jià)將保持穩定，在市場(chǎng)逐步穩定的情況下，相信集團整體的銷(xiāo)售均價(jià)將會(huì )有所提升。

　　朱兆榮：我們的客戶(hù)資金比較充裕，房?jì)r(jià)從10萬(wàn)漲到14萬(wàn)，或降到8萬(wàn)，對他們來(lái)說(shuō)沒(méi)太大關(guān)系。但如果降到8000，那就不合理。國家富起來(lái)后，地價(jià)越來(lái)越貴是正常的�，F在一面壓抑供應量，一面抑制房?jì)r(jià)，我覺(jué)得不是那么合理。

　　話(huà)題2：開(kāi)發(fā)商怎樣應對？

　　NBD：當前市場(chǎng)不少樓盤(pán)表現不一，有漲有跌，這是怎么回事？

　　龍斌：觀(guān)察歷年宏觀(guān)調控，不同的市場(chǎng)和不同的產(chǎn)品確實(shí)有不同表現。從不同市場(chǎng)看，前期投資型市場(chǎng)、炒樓多的地區，調整時(shí)間相對比較長(cháng)，調整空間比較大；自住型地區調整時(shí)間與空間相對短小。從不同產(chǎn)品看，稀缺資源、城市核心區域的優(yōu)質(zhì)盤(pán)、外圍區域性?xún)r(jià)比高的品牌樓盤(pán)，市場(chǎng)關(guān)注度較高，銷(xiāo)售比較理想，調整空間十分有限；相反，一些品質(zhì)不佳、提價(jià)過(guò)快的樓盤(pán)，市場(chǎng)關(guān)注度小，銷(xiāo)售不佳，調整空間和幅度或許比較大。

　　雅居樂(lè )：目前公司的價(jià)格比較平穩，只是不同的時(shí)間段有不同的促銷(xiāo)的手段，但這些都是常規的銷(xiāo)售策略。公司目前促銷(xiāo)，產(chǎn)品價(jià)格下降的幅度都不太大，且都是在原價(jià)上進(jìn)行調整的。此外，公司還對一次性付款的客戶(hù)有鼓勵性政策。

　　朱兆榮：現在大部分開(kāi)發(fā)商都在觀(guān)望，等著(zhù)政策出臺后再做出相應的調整。先前一些開(kāi)發(fā)商降價(jià)，不一定是理性的選擇。

　　NBD：開(kāi)發(fā)商方面在項目推廣和開(kāi)工上將做怎樣的調整？預期未來(lái)是否會(huì )有更嚴厲的措施出臺？

　　龍斌：估計在新的政策調控下，隨著(zhù)需求量的萎縮，開(kāi)發(fā)企業(yè)在拿地、開(kāi)工、產(chǎn)品推售方面都將趨于保守，未來(lái)市場(chǎng)供應量將減少，各個(gè)市場(chǎng)可能先后步入低水平、階段性買(mǎi)方市場(chǎng)；也可能會(huì )針對調控的特點(diǎn)，多推符合剛性需求的中小戶(hù)型產(chǎn)品以及品質(zhì)不凡的高端產(chǎn)品。預期短時(shí)間內不會(huì )有更加嚴厲的調控政策出臺，因為目前市場(chǎng)成交幾乎進(jìn)入冰凍期，樓價(jià)停止上漲，政策調控效果已經(jīng)比較明顯了。

　　雅居樂(lè )：由于2008年底到2009年初公司開(kāi)工量大大減少，導致2009年底市場(chǎng)存貨僅64萬(wàn)平方米，今年我們公司的開(kāi)工量將會(huì )大大增加，開(kāi)工的新項目將達12個(gè)之多。目前公司還沒(méi)有做出任何調整，若要調整的話(huà)，都會(huì )是半年調整一次，不會(huì )兩三個(gè)月一調。

　　朱兆榮：因為資金回籠問(wèn)題，開(kāi)工量肯定會(huì )降低。我聽(tīng)說(shuō)一些開(kāi)發(fā)商要轉做商業(yè)地產(chǎn)，這個(gè)風(fēng)險更大，因為商業(yè)地產(chǎn)需求不是普遍需求，且資金回籠時(shí)間長(cháng)，投入高。我碰到的開(kāi)發(fā)商認為，這次政府調整決心較大，今年的銷(xiāo)售不會(huì )太好，銷(xiāo)量會(huì )比較小。至于價(jià)格會(huì )不會(huì )調整，現在還說(shuō)不準，開(kāi)發(fā)商在互相觀(guān)望。(記者 朱玲 張初亮 楊羚強)