中国老头老太做爰,国产麻豆乱码精品一区二区三区,国产伦精品一区二区三区老牛,日韩人妻无码一区二区三区99,午夜精品无码亚洲AV影院麻花

　　地產(chǎn)價(jià)格調控的措施，主要不是打下去房?jì)r(jià)，而是讓價(jià)格漲勢逐步放緩，甚至低于物價(jià)漲幅，這才能出現多贏(yíng)的局面。其它物價(jià)上升了，地產(chǎn)沒(méi)有漲，就是跌。這種無(wú)形的跌法是最高境界，它既保護了有房屋者的基本利益，又可以讓投機房地產(chǎn)者失去繼續投機的動(dòng)力，還為政府騰出手來(lái)進(jìn)行保障性住房提供了政策和資金的空間。

　　□華寶證券研究所所長(cháng) 李國旺

　　抑制地產(chǎn)投機，讓老百姓安居樂(lè )業(yè)，當然是好事。如果按照當前的說(shuō)法，房?jì)r(jià)上升過(guò)快超過(guò)了居民收入增速。這里實(shí)際上存在一個(gè)大家都明白的問(wèn)題：老百姓收入在第一次分配中的占比增長(cháng)太慢。房?jì)r(jià)上升過(guò)快，又與貨幣發(fā)行增長(cháng)過(guò)快有關(guān)。假設從1998年開(kāi)始計算，中國的貨幣發(fā)行增長(cháng)了6倍，主要城市房?jì)r(jià)增長(cháng)5倍，居民收入增長(cháng)2.2倍，而國家稅收增長(cháng)近7倍。從中我們看到，房?jì)r(jià)的“泡沫”有兩個(gè)方面原因：一是2009年錢(qián)發(fā)得太多太快了，居民反通脹的本能會(huì )找地產(chǎn)進(jìn)行投資，地產(chǎn)指數與M2之間形成了親密的關(guān)系；二是居民收入增長(cháng)在一次分配中太低了，國家稅收增長(cháng)太快，出現了收入/房?jì)r(jià)比的泡沫。

　　因此，擠地產(chǎn)價(jià)格的泡沫，可能有幾種方案：

　　一是在不提高居民收入的整體水平條件下將房屋價(jià)格打下去，即硬擠泡沫，從而導致國民經(jīng)濟受損害，進(jìn)而引發(fā)居民的財產(chǎn)性收入縮水，財富出現負效應，消費乘數下降，消費增長(cháng)下降，原來(lái)想通過(guò)刺激消費保持經(jīng)濟增長(cháng)的政策效應受到擠壓，經(jīng)濟復蘇的勢頭由于地產(chǎn)投資下降、消費對經(jīng)濟推動(dòng)的效應下降，在國際經(jīng)濟復蘇還脆弱的條件下，必然出現與調控地產(chǎn)的目標相反的效果。這是一種國家、企業(yè)、居民利益受損的壞方案，如果硬要實(shí)施，可能會(huì )為國際資本借人民幣升值的東風(fēng)而抄“底”。

　　二是在保持地產(chǎn)價(jià)格基本穩定或者略有下降的狀態(tài)下，通過(guò)提高中低階層的收入水平，同時(shí)為中低收入者提供廉租房屋，從而改變收入/房?jì)r(jià)比(衡量泡沫的主要指標)，即軟擠泡沫。在這里，我們建議要實(shí)施社會(huì )主義的地產(chǎn)政策，即對中低收入者實(shí)施大范圍的社會(huì )主義公平條件下的住房政策，比如在銷(xiāo)售環(huán)節政府回購等條件的經(jīng)濟適用房、比如廉租房屋面向低收入、大學(xué)畢業(yè)生、民工等開(kāi)放。另外，對于商品住房，按市場(chǎng)經(jīng)濟原則，由供求決定價(jià)格，如果價(jià)格漲得高，相關(guān)的稅收也多，收來(lái)的稅可以補充“社會(huì )主義”廉租房的費用。

　　因此，我們建議，對于地產(chǎn)的泡沫，不妨使用一下將氣球中充實(shí)塑膠的辦法，使之成為籃球，即保護多數中低收入者的“居住權”，又適度收取市場(chǎng)經(jīng)濟中商品房屋中的稅收為建設“社會(huì )主義”經(jīng)濟適用房和廉租房的費用，從而達到照顧各方，實(shí)現平衡的中庸之道。

　　社會(huì )主義與市場(chǎng)經(jīng)濟相結合的地產(chǎn)調控的中庸之道是可以保持經(jīng)濟穩定增長(cháng)的同時(shí)，實(shí)現收入分配的和諧之道，如果能夠這樣做，則是大家的福氣，其中的關(guān)鍵有三：即提高中低收入者的收入、向中低收入者提供房屋、從土地出讓開(kāi)始對相關(guān)環(huán)節“均衡”征稅，抑制地方、開(kāi)發(fā)商和投機者對地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度“依賴(lài)”。不過(guò)，政策要早定，否則會(huì )帶來(lái)市場(chǎng)成本過(guò)大的可能。

　　2010年夏天詭異的房產(chǎn)稅反復不定信息已經(jīng)搞得地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)不得安寧，加上土地增值稅可能對地產(chǎn)商利潤增長(cháng)的負面作用，如果在夏秋間再提高利率，地產(chǎn)業(yè)在2010年虎年可真正遇到了“白虎星”了。中國的地產(chǎn)業(yè)與美國不同，基本底線(xiàn)是有20%的首付，因此，有些經(jīng)濟學(xué)家就預測，中國地產(chǎn)業(yè)跌20%沒(méi)有風(fēng)險，因為風(fēng)險還沒(méi)有傳遞到銀行。這種想法是以犧牲有房階層的利益保護銀行利益為思考的出發(fā)點(diǎn)，無(wú)房者還可能得不到福利性的保障性住房。如果真正出現平均20%的跌幅，何時(shí)止跌，可不是銀行說(shuō)了算，更不是經(jīng)濟學(xué)家說(shuō)了算，也不是政策能夠隨時(shí)左右的，其最大的可能是造成政策調控下的中國式“金融危機”。中國式“金融危機”不是居民買(mǎi)房屋不還錢(qián)，而是在現有分灶吃飯的財政體制下，地方政府由于地產(chǎn)價(jià)格出現“拐點(diǎn)”，儲備的土地無(wú)人問(wèn)津則導致地方債務(wù)危機，這是一種低于主權債務(wù)的次債危機。據說(shuō)地方融資平臺一共欠了銀行近7萬(wàn)億債務(wù)，如果現在要求清償，有些地方政府可能出現資不抵債。

　　因此，地產(chǎn)價(jià)格調控的措施，主要不是打下去房屋價(jià)格，而是讓價(jià)格漲勢逐步放緩，甚至低于物價(jià)漲幅，才能出現多贏(yíng)的局面。什么叫地產(chǎn)價(jià)格的跌？其它物價(jià)上升了，地產(chǎn)沒(méi)有漲，就是跌。這種無(wú)形的跌法，只有真正高境界的政策調控才能實(shí)現，它既保護了有房屋者的基本利益，又可以讓投機房地產(chǎn)者失去繼續投機的動(dòng)力，從而將一種瘋狂的地產(chǎn)投資心理逐步撫平，還為政府騰出手來(lái)進(jìn)行保障性住房提供了政策和資金的空間。

　　如何才能讓地產(chǎn)價(jià)格逐步趨向相對溫和的狀態(tài)呢？降低地產(chǎn)投資中的金融杠桿水平和提高地產(chǎn)保有的成本。中國地產(chǎn)出現十年以上牛市行情，主要原因是土地壟斷制度、金融改革、財政制度、匯率制度和地產(chǎn)改革和居民文化心理共同形成的。要改變地產(chǎn)價(jià)格形成的機制，需要對五大支柱進(jìn)行重構或者改革。在現有憲法體系下，在公有制度基礎上的地方政府對城市國有土地的壟斷格局不可能改變，而且隨著(zhù)“征地”制度的實(shí)施，不斷擴展地方政府的控制“國有”土地的邊界能力，只要地產(chǎn)不出現危機，這個(gè)過(guò)程就會(huì )持續下去。

　　按揭貸款可能是中國金融史上最成功的“拿來(lái)主義”，它揭開(kāi)了中國老百姓新的金融消費意識，實(shí)現了在住房商品化過(guò)程中的提前消費，也為地產(chǎn)投資或投機者提供了金融杠桿，從而釋放了五倍的購買(mǎi)能力。當這種購買(mǎi)能力在中國居民高儲蓄而負消費乘數下，對于商業(yè)銀行是無(wú)風(fēng)險高收益的優(yōu)質(zhì)信貸。這種優(yōu)質(zhì)信貸的持續增長(cháng)加上中國經(jīng)濟處于低物價(jià)與高增長(cháng)相結合的理想狀態(tài)時(shí)，中國的商業(yè)銀行出現了世界銀行史上少有的年收益增長(cháng)30%-50%的奇跡，四大國有銀行很快速地成為世界上名列前茅的大銀行。美國起始的金融危機本可以結束中國銀行業(yè)的盛宴，但四萬(wàn)億投資，又讓銀行從政府手中搶到了“無(wú)風(fēng)險”信貸項目，因為銀行相信地方政府不會(huì )真正破產(chǎn)。

　　在分灶吃飯條件下，地方政府為了平衡預算，除了地方財政收入外，還得通過(guò)賣(mài)地和借債度日。如果在銀監會(huì )風(fēng)險控制要求強化條件下，地方政府無(wú)法獲得往日可以融到的資金，其彌補資金缺口的前景仍然寄托于地產(chǎn)業(yè)穩定條件下的土地財政收入。2010年夏天在地產(chǎn)宏觀(guān)調控從嚴下，還不斷出現新地王，就是這種復雜背景下的必然現象。地王的出現，預示著(zhù)未來(lái)地產(chǎn)價(jià)格上升的勢頭，地產(chǎn)價(jià)格上升，又將與當前宏觀(guān)調控的政策趨向相悖。要解決這個(gè)悖論，就得從財政體制上下功夫，特別是在全國性的保障制度和醫療改革全面推開(kāi)的時(shí)候，中央財政多承擔些地方在居民保障(社會(huì )保障、醫療保障和保障性住房)上的負擔，以扭轉地方政府對賣(mài)地獲取預算外財政收入的依賴(lài)性。