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　　進(jìn)入6月，本輪房地產(chǎn)調控進(jìn)行到很關(guān)鍵的“相持階段”。而近期房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了調控政策方向不明，政出多門(mén)，各部門(mén)觀(guān)點(diǎn)不一的現象。那么，房地產(chǎn)調控政策到底未來(lái)趨勢如何？是否應該繼續調控下去？中央的“調結構”是否會(huì )半途而廢？

　　對此，中信建投首席宏觀(guān)分析師魏鳳春6月1日在接受《投資者報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，判斷針對房地產(chǎn)的政策是否會(huì )繼續，首先要關(guān)注政府出臺地產(chǎn)新政的目的是什么�！罢�府的目的是將房?jì)r(jià)降下來(lái)，而現在房?jì)r(jià)還沒(méi)有實(shí)質(zhì)性下降，因此政府對房地產(chǎn)的調控會(huì )繼續下去，可能力度與節奏會(huì )有變化�！蔽壶P春稱(chēng)。

　　2009年房地產(chǎn)創(chuàng )造1萬(wàn)億暴利

　　房地產(chǎn)行業(yè)到底算不算暴利行業(yè)？這個(gè)話(huà)題一直是業(yè)內外爭論不休的焦點(diǎn)。但多位接受記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家均認為，近幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)確已成為一個(gè)暴利行業(yè)。

　　據了解，國際上房地產(chǎn)業(yè)的利潤率一般在5%上下。而安邦首席宏觀(guān)分析師徐斌日前在接受《投資者報》記者采訪(fǎng)時(shí)卻指出，我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的平均利潤率基本上是在10%以上。

　　萬(wàn)通地產(chǎn)董事局主席馮侖曾公開(kāi)表示，開(kāi)發(fā)商平均資產(chǎn)收益率達不到5%，華遠集團董事長(cháng)任志強也稱(chēng)過(guò)去幾年平均的行業(yè)利潤率只有8%左右。

　　而上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭也認為，與大部分行業(yè)社會(huì )平均利潤率7%至8%的水平相比，30%以上的利潤率就算是暴利了，而近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤普遍在此水平。

　　另根據國土資源部城市地價(jià)監測信息，2009年全國城鎮商品住房的平均成本，每平方米約2500元。而據此算出，2009年中國的房地產(chǎn)商賺取的利潤高達1萬(wàn)多億元。

　　與此同時(shí)，中國城鄉建設經(jīng)濟研究所所長(cháng)陳淮認為，開(kāi)發(fā)商的暴利關(guān)鍵不在于成本，“暴利”的一個(gè)重要來(lái)源是土地升值。他算了一筆賬，假定一個(gè)樓盤(pán)項目的土地是兩年前以每平方米2000元的樓面價(jià)購入的，到銷(xiāo)售時(shí)，樓面價(jià)可能漲到了5000元，每平方米凈增3000元利潤。他所算的這筆賬很直觀(guān)，既解釋了開(kāi)發(fā)商為何瘋狂炒地的原因，也道明了房地產(chǎn)暴利的其一個(gè)渠道。

　　為此，房地產(chǎn)是個(gè)暴利行業(yè)已是不爭的事實(shí)。此外，從我國億萬(wàn)富豪排行榜也可以看出，中國校友會(huì )網(wǎng)最新發(fā)布的《2010中國億萬(wàn)富豪調查報告》顯示，涉足房地產(chǎn)、能源和IT三個(gè)行業(yè)的億萬(wàn)富豪數量，占1999~2009年中國富豪榜上榜億萬(wàn)富豪總數的50%。其中，涉足房地產(chǎn)行業(yè)的富豪人數最多，幾乎占全部富豪的1/3，有567人，約占富豪總數的28.96%。

　　高房?jì)r(jià)讓經(jīng)濟結構難調整

　　近年來(lái)，多個(gè)行業(yè)的企業(yè)紛紛搶灘房地產(chǎn)，不論是海信、海爾等制造行業(yè)的龍頭企業(yè)，還有中國平安、中國電信、中國人壽等電信、保險企業(yè)也均涉足房地產(chǎn)行業(yè)。

　　“這說(shuō)明我國房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，亟需國家調控抑制其泡沫，使其降溫�！睂Υ�，知名房地產(chǎn)專(zhuān)家陳真誠日前在接受《投資者報》記者采訪(fǎng)時(shí)如此表示。

　　事實(shí)上，“門(mén)外漢”進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)并非突然，有如此輕松賺錢(qián)的行業(yè)，誰(shuí)又不想分杯羹。而當大量資本涌入地產(chǎn)業(yè)后，其結果將影響到目前的結構調整。

　　為此，“調結構需要壓縮房地產(chǎn)暴利，否則調結構很難進(jìn)行下去。如果房地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)有這么高的利潤，相信很多非房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì )輕易進(jìn)去�！蔽壶P春告訴《投資者報》記者。

　　同時(shí)，社科院學(xué)部委員、社會(huì )政法學(xué)部副主任景天魁也認為，長(cháng)遠來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)不利于我國經(jīng)濟發(fā)展方式轉變，“房地產(chǎn)所帶動(dòng)的大多是勞動(dòng)密集型或生產(chǎn)低附加值產(chǎn)品的行業(yè)，尤其是普通的鋼材、水泥等建材行業(yè)，科技含量不高。房?jì)r(jià)高漲勢必延續原有的經(jīng)濟結構，反而把高能耗、高污染的企業(yè)救活了，還何談加快經(jīng)濟發(fā)展方式轉變？”

　　國家行政學(xué)院決策咨詢(xún)部研究員王小廣對此也持相同看法。他指出，房地產(chǎn)并不是一個(gè)技術(shù)領(lǐng)先或對技術(shù)進(jìn)步有明顯推動(dòng)的行業(yè)，它的過(guò)快過(guò)猛發(fā)展，只會(huì )增加更多的高耗能產(chǎn)品需求(如低檔鋼鐵、水泥等)，使我們面臨的資源環(huán)境壓力更大。同時(shí)，它會(huì )在需求和價(jià)格上，對技術(shù)含量高的產(chǎn)品形成逆激勵，不利于其他產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品結構升級。

　　據記者了解，我國的企業(yè)進(jìn)行技術(shù)創(chuàng )新和產(chǎn)業(yè)升級的收益是不低的，有人估算可能達15%。但為什么企業(yè)還是不愿意進(jìn)行技術(shù)創(chuàng )新和產(chǎn)業(yè)升級呢？其原因就是炒房等投機性行為，收益高、風(fēng)險低。只要房地產(chǎn)暴利持續存在，社會(huì )資金、人才及其他資源，都會(huì )很自然地偏好于房地產(chǎn)，也不必辛苦地搞自主創(chuàng )新。

　　當下房地產(chǎn)的誘惑太大了，這必然產(chǎn)生一種反結構調整效應。一些利潤率不低的行業(yè)也不想守本分，把剩余資金大量轉投房地產(chǎn)。為此，王小廣提出，房地產(chǎn)暴利被壓縮的空間正是結構調整的空間。他認為，“要加快結構調整，必須改變這一環(huán)境，下決心讓對產(chǎn)業(yè)升級作用很小，讓資金、資源占用極多的房地產(chǎn)回歸常態(tài)，壓縮其暴利空間，讓結構升級的重點(diǎn)行業(yè)有更多的資金和資源供應，企業(yè)家更樂(lè )于本業(yè)搞創(chuàng )新�！�

　　調控要堅持政府不會(huì )放棄調控持續性，才能降房?jì)r(jià)

　　“政府出臺地產(chǎn)新政的目的是將房?jì)r(jià)降下來(lái)，而現在房?jì)r(jià)還沒(méi)有實(shí)質(zhì)性下降，政府不會(huì )輕易放棄對房地產(chǎn)的繼續調控，只是調控的力度與節奏會(huì )有變化�！蔽壶P春稱(chēng)。

　　目前，房地產(chǎn)新政已實(shí)施一月有余，雖然有恒大地產(chǎn)等個(gè)別開(kāi)發(fā)商價(jià)格稍許松動(dòng)，但整體上依然堅挺。而地產(chǎn)企業(yè)不降價(jià)表明他們目前的財務(wù)壓力還不大。據悉，“萬(wàn)保招金”四大公司就是如此：一季報，萬(wàn)科賬面貨幣資金近180億元、保利地產(chǎn)139億元、招商地產(chǎn)81億元、金地集團86億元。此外，四家公司還有大量的預收款，截至一季度末分別是367億元、346億元、94億元、83億元。這些預收款可以結轉為銀行存款。

　　“房地產(chǎn)調控應該繼續堅持下去，否則這次調控沒(méi)有實(shí)質(zhì)性效果�！毙毂蟾嬖V《投資者報》記者。

　　同時(shí)，陳真誠也強調，事實(shí)上，國家還在繼續深化調控房地產(chǎn)。從近期出臺的土地增值稅清算與房產(chǎn)稅的開(kāi)征可看出，政策以組合拳的方式對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調控，其目的仍是打壓房?jì)r(jià)。

　　他同時(shí)認為，不過(guò)，在短期內，房?jì)r(jià)大幅下跌的可能性不大。到7月份公布半年度宏觀(guān)經(jīng)濟數據后，房?jì)r(jià)將出現明顯下降。從2008年的經(jīng)驗看，房?jì)r(jià)出現明顯下降往往要比成交量下降滯后3個(gè)月左右。到7月份，不但成交量已下降了約3個(gè)月，調控新政策也已出臺了約3個(gè)月，效力將比較有效地釋放。

　　不過(guò)，“如果地產(chǎn)企業(yè)對其銷(xiāo)售價(jià)格死扛不降，進(jìn)一步針對地產(chǎn)的調控政策很可能會(huì )實(shí)施，調控將直指地產(chǎn)企業(yè)的喉嚨——資金�！蔽壶P春也表示。他還預測，或許會(huì )對地產(chǎn)企業(yè)的信貸做出控制。(記者 譚志娟）