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　　浙江工商大學(xué)統計學(xué)院副教授 程開(kāi)明

　　問(wèn)：房?jì)r(jià)問(wèn)題引發(fā)了人們較多的討論和關(guān)注。有人認為，城市化是助推房?jì)r(jià)上漲的重要原因。但也有人認為，城市化是我國發(fā)展的一個(gè)必然趨勢，不能將房?jì)r(jià)上漲“歸罪”于它。請問(wèn)，城市化與房?jì)r(jià)之間有怎樣的關(guān)系？城市化必然導致房?jì)r(jià)上漲嗎？

　　——東方網(wǎng)網(wǎng)友 蟻族成員

　　答：城市是人口、財富及文明的集中地。伴隨著(zhù)經(jīng)濟社會(huì )的發(fā)展，城市化成為全世界的一個(gè)普遍現象。城市化，又稱(chēng)城鎮化、都市化等，它最直觀(guān)的表現便是農村人口不斷轉化為城鎮人口，城市規模日益擴大。

　　隨著(zhù)經(jīng)濟的快速增長(cháng)，我國社會(huì )結構和人口結構也發(fā)生著(zhù)巨大的變化，大量人口由農村遷往城市，我國城市化水平由1978年的17.9%上升為2009年的46.6%，年均提高0.92個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也得到了迅猛發(fā)展。數據顯示，我國房地產(chǎn)價(jià)格由1987年的411.41元/平方米上升為2008年的3800元/平方米，年均增長(cháng)11.2%�？傮w來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格呈現出與城市化水平基本一致的變動(dòng)趨勢。

　　那么，城市化是不是必然導致房?jì)r(jià)上漲呢？對此，還需要做全面、細致的分析。

　　房地產(chǎn)作為一種商品，其價(jià)格走勢的根本動(dòng)力是均衡價(jià)格，即價(jià)格的變動(dòng)主要取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給與需求關(guān)系。在市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，城市化通過(guò)以下幾個(gè)作用機制影響著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，進(jìn)而作用于房地產(chǎn)的價(jià)格：

　　首先，城市化增加對房地產(chǎn)的需求，從而拉動(dòng)價(jià)格上漲。在城市化過(guò)程中，大量農村居民通過(guò)農地征用、子女考上大學(xué)及購房入戶(hù)等渠道轉變?yōu)槌擎偩用瘛?978年以來(lái)，我國每年約有1500萬(wàn)農村居民轉變?yōu)槌擎偩用�，形成了對城市房地產(chǎn)持續旺盛的需求。除此之外，還有大批農村剩余勞動(dòng)力涌入城市。據中國農民工監測調查顯示，2009年度全國外出農民工達1.4533億人。他們雖未真正成為城鎮居民，但常年居住于城市，從而帶動(dòng)了相當的城市住房需求。城市化還帶來(lái)大量的配套商營(yíng)房屋和服務(wù)用房需求，譬如，辦公、機關(guān)、社會(huì )服務(wù)、醫院、學(xué)校等方面的用房快速增加；隨著(zhù)收入水平的提高，城鎮居民對更高生活品質(zhì)的追求，也引致不斷改善原有住房條件的要求，從而增加了住房需求量。伴隨著(zhù)城市化進(jìn)程的上述因素的綜合作用，必然帶來(lái)城市房地產(chǎn)需求總量不斷擴大。這一定程度上拉動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格持續上漲。此類(lèi)上漲可稱(chēng)為需求拉動(dòng)型。

　　其次，快速城市化導致城鎮用地緊張，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。城市化必然產(chǎn)生大量的城市基礎設施建設要求，從而占用眾多的土地資源，且我國城市化具有一定程度的粗放型特征，土地耗費更為突出。1996年—2008年，我國城鎮人口年均增長(cháng)4.1%，城市建設用地面積年均增長(cháng)達6.2%，土地使用速度超過(guò)城鎮人口增長(cháng)速度。由于城鎮土地資源總量有限，大量的用地需求自然會(huì )推動(dòng)土地價(jià)格上漲，使得城市土地拍賣(mài)過(guò)程中“地王”頻頻出現。土地價(jià)格上升必然推動(dòng)房屋價(jià)格上漲，此類(lèi)上漲可稱(chēng)為成本推動(dòng)型。

　　從理論機制來(lái)看，城市化對房地產(chǎn)價(jià)格上漲具有一定的正向促進(jìn)效應。而城市化水平與商品房銷(xiāo)售價(jià)格時(shí)序數據的計量分析也顯示，城市化水平和房地產(chǎn)價(jià)格之間存在著(zhù)長(cháng)期的均衡關(guān)系�？梢�(jiàn)，從長(cháng)期來(lái)看，城市化的確會(huì )帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

　　那么，是否就可以把當前的高房?jì)r(jià)主要歸因于快速城市化呢？答案并沒(méi)這么簡(jiǎn)單。城市化從供給與需求兩個(gè)方面對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生促進(jìn)效應，但是，這種效應主要表現為長(cháng)期效應且較為穩定。而前一段時(shí)間我國房?jì)r(jià)出現短期的快速攀升，顯然就不單單是城市化的作用了。其實(shí)，近幾年我國城市化進(jìn)程相對平穩，速度較前幾年已有所趨緩，帶動(dòng)的房地產(chǎn)需求并未明顯增加。因此，房?jì)r(jià)的短期快速上漲，可能更多地與城市化之外的因素，諸如利率、稅收、投機等影響有關(guān)。

　　房地產(chǎn)價(jià)格可以大致分為兩部分：一部分是經(jīng)濟因素決定的基本價(jià)格；另一個(gè)部分是非經(jīng)濟因素決定的非基本價(jià)格。所謂非基本價(jià)格，主要是指由政策、投機等因素造成的價(jià)格變動(dòng)。這些因素雖然不是價(jià)格長(cháng)期走勢的主導因素，但在特殊時(shí)段的影響不容忽視。2009年，受積極財政政策與寬松貨幣政策的影響，民眾普遍出現通貨膨脹預期，本來(lái)就在到處尋找投資渠道的社會(huì )閑散資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)；再加上一定的人民幣升值預期，使得國際熱錢(qián)涌入我國。各種效應疊加，導致大部分城市的房地產(chǎn)價(jià)格迅速攀升，脫離市場(chǎng)均衡價(jià)格。

　　鑒于當前的房?jì)r(jià)上漲已不單是城市化因素所致，因此，要更多地從政府政策層面來(lái)考慮穩定房?jì)r(jià)的措施，譬如規范房貸市場(chǎng)，穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融秩序；規范土地市場(chǎng)，防止投機炒賣(mài)土地；穩定物價(jià)，降低通貨膨脹預期；出臺相應的稅收政策，遏制社會(huì )資金過(guò)度炒房等。

　　而從城市化視角來(lái)看，我國仍處于城市化的加速階段，未來(lái)一段時(shí)期城市化仍將保持一個(gè)較快的增長(cháng)速度，每年還會(huì )有1000多萬(wàn)農村居民轉變?yōu)槌擎偩用�，存在�?zhù)巨大的房地產(chǎn)需求增量。所以，未來(lái)城市化仍將對房地產(chǎn)價(jià)格上升產(chǎn)生一定的助推作用。這就要求保持房地產(chǎn)市場(chǎng)與城市化的協(xié)調發(fā)展，諸如，在城市化戰略上不能一味地發(fā)展大城市，而應促進(jìn)大中小城市協(xié)調發(fā)展；在發(fā)展模式上應走可持續城市化道路，堅持節約和集約利用土地資源，提高城市土地利用效率。