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　　房地產(chǎn)調控新政出臺之后，北京、上海、深圳一手房、二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)均逐漸進(jìn)入量?jì)r(jià)齊跌的冷清局面。

　　深圳新房市場(chǎng)降價(jià)已經(jīng)由暗轉明，漸成風(fēng)潮，萬(wàn)科里城、萬(wàn)科清林徑、金山碧海和十二橡樹(shù)莊園四個(gè)深圳新盤(pán)近期同時(shí)降價(jià)，不少樓盤(pán)直降3000元至4000元/平方米。來(lái)自中原地產(chǎn)數據顯示，5月國內京、津、滬、深、穗五大城市二手住宅成交量下滑至2007年以來(lái)最低點(diǎn)，二手住宅價(jià)格亦出現明顯下跌。其中深圳和上海價(jià)格環(huán)比跌幅分別達到2.9%和2.5%，北京和廣州跌幅分別為1.6%和1.5%。

　　壓力測試的最大壓力是利率

　　與此同時(shí)，各商業(yè)銀行都在按監管部門(mén)的要求，對存量房貸進(jìn)行壓力測試，多家銀行報告顯示，目前房地產(chǎn)貸款風(fēng)險基本可控，在房?jì)r(jià)下跌三成的極端情景下，銀行信貸質(zhì)量惡化程度并未超過(guò)警戒水平。但也有觀(guān)點(diǎn)認為壓力測試未考慮房地產(chǎn)對宏觀(guān)經(jīng)濟的聯(lián)動(dòng)影響，測試結論偏于樂(lè )觀(guān)。

　　一直以來(lái)，在監管機構主導下的銀行壓力測試給人的感覺(jué)頗為神秘。記者得到的一份房貸壓力測試的內部報告顯示，壓力測試是在三種假設情景下對商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款、開(kāi)發(fā)貸款、土地儲備貸款以及房地產(chǎn)上下游貸款質(zhì)量的遷徙情況進(jìn)行檢測。具體分為：輕度壓力環(huán)境，即利率上浮27個(gè)基點(diǎn)，房?jì)r(jià)下跌10%；中度壓力環(huán)境，即利率上升54個(gè)基點(diǎn)，房?jì)r(jià)下跌20%；重度壓力環(huán)境，利率跳升108個(gè)基點(diǎn)，房?jì)r(jià)下跌三成。

　　消息人士透露，對個(gè)人住房貸款的測試，商業(yè)銀行需要根據住房重估價(jià)格、借款人及其家庭收入支出情況等參數值，由分行按照當地的房市變動(dòng)、借款人行為特征等具體因素進(jìn)行測算�！耙�考慮在三種不同壓力情景下，上升的貸款利率對借款人貸款月均還款額的影響，重新計算存量借款人的償債能力，由銀行根據經(jīng)驗值確定安全警戒線(xiàn)�！�

　　房?jì)r(jià)跌三成不良率將跳升

　　記者從多家銀行風(fēng)控部門(mén)了解到，在輕度和中度的測試環(huán)境下，房?jì)r(jià)和利率的變動(dòng)對銀行房地產(chǎn)貸款的質(zhì)量影響不大，而如果房?jì)r(jià)跌幅達到三成，利率上升108個(gè)基點(diǎn)，“這將為銀行的資產(chǎn)質(zhì)量帶來(lái)一定的麻煩”。

　　上海銀監局最新披露的數據顯示，在滬主要中外資銀行以2010年3月31日信貸數據為基準，對房地產(chǎn)相關(guān)貸款進(jìn)行了壓力測試�？傮w來(lái)看，壓力情景下對銀行業(yè)經(jīng)營(yíng)整體影響較小，即使房?jì)r(jià)下跌30%，銀行貸款不良率也僅從1.04%升至1.41%。此外，在輕度、中度和重度壓力情景下，個(gè)人住房貸款不良率將從0.36%的基準水平，分別升至0.58%、0.74%和1.58%。

　　某股份制銀行高層表示，雖然在輕度和中度壓力環(huán)境下，銀行風(fēng)險質(zhì)量得到了很好的控制，但是壓力測試結果顯示，在房?jì)r(jià)下調30%、基準利率上浮108個(gè)基點(diǎn)的重度環(huán)境下，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款不良率會(huì )出現較大幅度躍升。

　　不過(guò)，有專(zhuān)家指出，目前我們所采用的壓力測試方法僅考慮房地產(chǎn)價(jià)格下降對房地產(chǎn)企業(yè)及個(gè)人違約率的影響，而實(shí)際由于房地產(chǎn)與宏觀(guān)經(jīng)濟的高度相關(guān)性，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)幾乎會(huì )對所有經(jīng)濟部門(mén)造成影響，但由于目前暫時(shí)缺乏對該部分影響的量化手段，故暫未考慮房地產(chǎn)價(jià)格下降對非房地產(chǎn)類(lèi)經(jīng)濟部門(mén)造成的負面影響。這種情況可能會(huì )在一定程度上使壓力測試的結論偏于樂(lè )觀(guān)。

　　地方融資平臺和房貸有較強聯(lián)動(dòng)性

　　在監管部門(mén)的要求下，商業(yè)銀行開(kāi)始緊鑼密鼓地對地方政府融資平臺和涉房貸款的風(fēng)險排查和壓力測試是分別進(jìn)行的。而事實(shí)上，由于兩者都與房地產(chǎn)糾結不清，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現較大幅度下跌，各個(gè)板塊相互聯(lián)動(dòng)帶來(lái)的系統性風(fēng)險，就絕不是目前簡(jiǎn)單的單個(gè)項目排查可以評估出來(lái)的。

　　根據央行公布的數據，一季度，主要金融機構及農村合作金融機構和城市信用社房地產(chǎn)人民幣貸款新增 8457億元，季末余額比上年末高6.2個(gè)百分點(diǎn)。由此可以推算，截至一季度末，房地產(chǎn)貸款高達14.486萬(wàn)億元，在45.37萬(wàn)億元的本外幣各項貸款余額中，占比高達31.9%。房?jì)r(jià)如果出現較大幅度的下跌，這部分貸款將直接受到影響。

　　此外，至2009年末，金融機構的地方政府融資平臺貸款余額為7.38萬(wàn)億元，由于前兩年上馬的一些項目還需提供后續貸款，這個(gè)數目還在繼續增長(cháng)。由于目前不少地方政府的財政收入過(guò)半以上來(lái)自“土地財政”，地方政府融資平臺的還款能力也與房地產(chǎn)市場(chǎng)緊密相關(guān)，如果房?jì)r(jià)下跌，這部分貸款風(fēng)險也將凸現。