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　　央行6月17日公布的第二季度全國城鎮儲戶(hù)問(wèn)卷調查結果顯示，居民對房?jì)r(jià)上漲預期弱化，觀(guān)望情緒導致購房意愿下降。業(yè)內專(zhuān)家表示，受樓市調控新政影響，買(mǎi)賣(mài)雙方尤其是買(mǎi)方市場(chǎng)觀(guān)望情緒濃厚，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)下跌已成定局，銀行存量房貸風(fēng)險將有所上升。

　　央行的此項調查結果顯示，對當前房?jì)r(jià)水平，72.5%的居民認為“過(guò)高，難以接受”，該比例自去年第二季度以來(lái)逐季攀升，至本季再創(chuàng )新高。雖然29.3%的居民對未來(lái)房?jì)r(jià)仍持上漲預期，但比一季度低10個(gè)百分點(diǎn)，房?jì)r(jià)上漲預期有所弱化。在此預期下，城鎮居民觀(guān)望情緒濃厚，購房意愿下降。未來(lái)3個(gè)月意欲購房的居民占比降至15.5%，連續兩個(gè)季度回落，累計降幅近3個(gè)百分點(diǎn)，結束了去年以來(lái)持續上升的勢頭。央行在調查中還發(fā)現，45.7%的城鎮居民傾向于選擇“更多儲蓄”，36.4%的居民傾向于“更多投資”，包括購買(mǎi)債券、基金、股票等，而18%的居民傾向于“更多消費”。

　　實(shí)際上，城鎮居民購房、投資、儲蓄意愿的變化已在5月經(jīng)濟金融統計數據中有所體現。央行數據顯示，受房市調控、住房成交量下降的影響，5月份居民戶(hù)貸款增加2633億元，較上月少增622億元，占總新增貸款的比重為41%，較上月占比略有下降。國家統計局數據顯示，5月份全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲12.4%，漲幅比4月份縮小0.4個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.2%，漲幅比4月份縮小1.2個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比漲幅為連續14個(gè)月新低。其中，北京地區，5月房?jì)r(jià)同比上漲14.3%，環(huán)比下降0.1%。也就是說(shuō)，和今年4月相比，5月北京房?jì)r(jià)略有下降。這也是連續15個(gè)月以來(lái)，北京房?jì)r(jià)首次下降。記者注意到，北京的二手房市場(chǎng)也發(fā)生了較大變化，有的二手房房?jì)r(jià)每平米下降數千元，但掛牌數日仍無(wú)人問(wèn)津。更有數據顯示，北京6月上半月取得預售許可證的12個(gè)項目合計供應4788套，全部為未簽約狀態(tài)。

　　房地產(chǎn)調控以來(lái)，記者收到的為數不多的幾則推銷(xiāo)樓盤(pán)的電話(huà)或短信，售樓員無(wú)一例外地將價(jià)格優(yōu)惠當成了新樓的賣(mài)點(diǎn)。5月5日，當恒大第一個(gè)打出打折牌時(shí)，很多業(yè)內人士還認為是作秀；但一個(gè)月過(guò)去，在北京，萬(wàn)科、富力等房企的多個(gè)項目在悄悄降價(jià)；6月8日，綠地宣布，將在全國41座城市對100個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行優(yōu)惠促銷(xiāo)。

　　本報專(zhuān)家組成員、中國社會(huì )科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展與金融制度研究室研究員易憲容就表示，住建部、央行、銀監會(huì )三部門(mén)最近對商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認定標準進(jìn)行了規范，對于個(gè)人購買(mǎi)住房貸款是否為第二套住房，既以家庭是否持有住房為標準，也以家庭是否利用過(guò)銀行貸款購買(mǎi)住房為標準，而且還得盡責調查來(lái)確定個(gè)人家庭持有住房之情況。它對當前及將來(lái)國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不可低估�！叭�部門(mén)對‘二套房認定標準’的規范，就是中央政府清楚地向房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出的明確信號，最近的房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策并非是臨時(shí)性的條例，而是保證國內房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續發(fā)展的原則�！畤�十條’都會(huì )逐漸轉化為可操作的細則，而不是臨時(shí)性的條例”，易憲容說(shuō)�！罢J房又認貸”的二套房認定標準出臺之后，業(yè)內人士預計，近兩周一些城市部分新盤(pán)可能會(huì )出現退房潮。

　　與成交量大幅萎縮、房?jì)r(jià)調整預期增強同樣籠罩市場(chǎng)的，還有對銀行存量房貸風(fēng)險的擔憂(yōu)。6月15日銀監會(huì )發(fā)布的《中國銀行業(yè)監督管理委員會(huì )2009年報》指出，國內房地產(chǎn)業(yè)的信貸風(fēng)險正在上升，并警告不良貸款增長(cháng)壓力。銀監會(huì )表示，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)不確定性逐步增加，2010年個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)中的不審慎行為可能加劇，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險鏈條效應或將重現，信用風(fēng)險隱患可能上升。

　　銀監會(huì )稱(chēng)，2009年銀行業(yè)新增人民幣貸款9.59萬(wàn)億元，同比增速達31.7%，創(chuàng )近十年來(lái)的新高，同時(shí)貸款期限結構以中長(cháng)期為主，投向也比較集中。隨著(zhù)整體經(jīng)濟運行環(huán)境常態(tài)化以及結構調整步伐的加快，2010年部分信貸資金形成實(shí)質(zhì)性風(fēng)險和損失的可能性增大。

　　確實(shí)，對于銀行來(lái)說(shuō)，增量房貸可以依靠提高首付比例、上調利率的方式控制風(fēng)險，但對于存量房貸來(lái)說(shuō)，銀行面臨的風(fēng)險壓力更為突出。一方面，銀行的按揭是在房?jì)r(jià)猛漲的同時(shí)增長(cháng)最為迅速，如果房?jì)r(jià)向下調整30%，一部分按揭貸款幾乎沒(méi)有安全邊際，而七折優(yōu)惠利率的房貸將最先跌入風(fēng)險的泥潭。另一方面，由于宏觀(guān)調控使二手房成交量萎縮，對于有多套房按揭的投資性購房者來(lái)說(shuō)，短期內巨大的負債壓力將加大其“斷供”概率。

　　采訪(fǎng)中，中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇對本報記者說(shuō)：“無(wú)論是日本‘失落的十年’，還是美國的次貸危機，都是由房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的破裂所引起的。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融體系有著(zhù)千絲萬(wàn)縷的密切聯(lián)系，房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性繁榮，可能對銀行體系乃至整個(gè)國家金融安全帶來(lái)較大的沖擊，因此維護國家金融安全需要一個(gè)平穩健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)”。他認為，要針對不同的借貸主體采取不同的信貸政策，在審慎監管的前提下，對于自住需求采取鼓勵政策的同時(shí)也不能放松其自身的信用風(fēng)險的管理，而對于投資性需求的住房要有著(zhù)差別化的監管機制和審批措施，提高投資性需求的融資成本，使得信貸結構與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展相互協(xié)調，合理布局。

　　看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控“動(dòng)靜”會(huì )越來(lái)越大，畢竟只有擠掉泡沫，經(jīng)濟才能健康發(fā)展。記者 李倩