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　　由北京大學(xué)民營(yíng)經(jīng)濟研究院和全國工商聯(lián)宣教部聯(lián)合主辦的“第六屆中國民營(yíng)企業(yè)投資與發(fā)展論壇”日前在北京大學(xué)隆重召開(kāi)，在“經(jīng)濟發(fā)展方式轉變下的房地產(chǎn)投資與區域協(xié)調發(fā)展”分論壇上，專(zhuān)家學(xué)者以及企業(yè)家展開(kāi)了熱烈的討論。

　　陳淮：城市現代化離不開(kāi)房地產(chǎn)

　　我不相信神話(huà)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最重要的是要一磚一瓦、腳踏實(shí)地的去壘，去建，這才是我們希望所在。

　　大家都炒股，都看股評家說(shuō)明年的事，你有看到他說(shuō)過(guò)去的事嗎？離開(kāi)客觀(guān)規律，不管站在多么善良愿望上，它也不一定是對的。

　　我們在座有很多專(zhuān)家反對支柱產(chǎn)業(yè)說(shuō)法。有人說(shuō)沒(méi)有一個(gè)國家是靠房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)而成為現代化，沒(méi)有比這個(gè)更正確了。但是也沒(méi)有任何一個(gè)國家離開(kāi)大規模建設城市，完善基礎設施和改善老百姓住房條件的歷史過(guò)程而實(shí)現現代化的。中國老百姓有一句話(huà)“十六七八，吃死爹媽”，你今天這么出人頭地，絕對不是因為你十六七八吃的多，才達到這樣光輝成就。但是你脫離了那個(gè)階段，絕走不到今天。

　　朱中一：沒(méi)必要老在拐點(diǎn)上做文章

　　本次房地產(chǎn)調控，我這樣理解：一方面要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩健康發(fā)展，另一方面要遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭，滿(mǎn)足廣大群眾的基本住房需求。這是調控最最基本的思路。有人說(shuō)這是最嚴格的調控，無(wú)非是對于投機炒房的人比較嚴厲。這對于投資投機性炒房確實(shí)起到比較明顯的效果。我們一直建議要把改善性需求作為一個(gè)重要需求，在政策上很好的體現出來(lái)。

　　房?jì)r(jià)是一個(gè)敏感問(wèn)題，也是社會(huì )綜合因素的反映�？陀^(guān)來(lái)說(shuō)，房?jì)r(jià)過(guò)快上漲是由很多原因造成的，首先是供求問(wèn)題，然后它有投資投機性的因素，還有信貸過(guò)于寬松，土地問(wèn)題以及開(kāi)發(fā)不規范的行為等等。

　　房?jì)r(jià)有漲有落是正�，F象，老是在拐點(diǎn)上做文章沒(méi)有必要。土地越來(lái)越稀少，進(jìn)城人越來(lái)越多，從房地產(chǎn)角度來(lái)講，住宅地產(chǎn)始終占了百分之七八十投資。因為城市化發(fā)展，老百姓首先要有住的地方。然后我們分商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)園區、旅游地產(chǎn)，將來(lái)老年性公寓還要發(fā)展，所以業(yè)態(tài)很多。企業(yè)要看自己哪一方面有專(zhuān)長(cháng)，就去發(fā)展哪一方面。一定要根據自己的實(shí)際情況，那才是企業(yè)發(fā)展之道。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)大市場(chǎng)，對于市場(chǎng)經(jīng)濟這一塊，我們需要學(xué)習的東西很多，為了使房地產(chǎn)能夠持續穩定健康的發(fā)展，我覺(jué)得各個(gè)方面都需要學(xué)習、研究和探討。

　　易憲容：要把問(wèn)責制落到實(shí)處

　　“國十條”跟以往政策有很大不同，這次最核心的問(wèn)題，是要打擊、遏制房地產(chǎn)投資，它改變了房地產(chǎn)政策的一個(gè)方向。最核心的第一條包括了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本理念。房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅僅是經(jīng)濟問(wèn)題，更重要的是民生問(wèn)題，房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展目標，就是如何讓全國民眾住房條件不斷的改善。

　　要改變當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴利模式。2009年中國五百名富豪排名榜，有88名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，他們利潤在2009年一年就達到了七千多億。高利潤使得人人都想進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。這樣一種經(jīng)營(yíng)模式必須要改變。

　　要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)以投資市場(chǎng)為主改變?yōu)橐韵�費為主。國家鼓勵民眾住房消費，而投機行為一定要得到限制。

　　將高房?jì)r(jià)對經(jīng)濟的危害提升到一個(gè)高度，高房?jì)r(jià)不僅僅影響到民眾的基本居住條件改善，最終會(huì )影響到國家的金融安全，影響到整個(gè)國家的經(jīng)濟結構調整，大量的資金、人力、財富一旦大量涌現在房地產(chǎn)的時(shí)候，其他的產(chǎn)業(yè)發(fā)展就會(huì )受到影響。

　　我相信在“國十條”的政策指引下，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )朝著(zhù)一個(gè)以民生為主導的方向發(fā)展，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)是以民生為主導，不僅會(huì )推動(dòng)整個(gè)中國經(jīng)濟的城市化進(jìn)程，讓城市化成為經(jīng)濟動(dòng)力，還能夠保持中國經(jīng)濟未來(lái)幾十年持續穩定的發(fā)展。

　　此外，地方政府要負起責任，要把問(wèn)責制落實(shí)到實(shí)處，其他的政策要圍繞這個(gè)宗旨展開(kāi)。

　　劉曉光：要保護正常的價(jià)格穩定性

　　我有兩個(gè)疑問(wèn)：第一，“國十條”遏制房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)，這里面提一個(gè)問(wèn)題，正常的自居需求，正常的改善性需求，也有投資性需求，將來(lái)這個(gè)差異性調節怎么辦？第二，房地產(chǎn)一方面是群眾生活的場(chǎng)所，另一方面是保值的資產(chǎn)。要保持這個(gè)資產(chǎn)的穩定性，從中央角度來(lái)講是遏制過(guò)快增長(cháng)，而不是過(guò)于打壓。一個(gè)家庭辛辛苦苦存了三百萬(wàn)，可能兩百八十萬(wàn)買(mǎi)房，等把房?jì)r(jià)打的很低的時(shí)候，意味著(zhù)什么？新房?jì)r(jià)格很低的時(shí)候，舊房?jì)r(jià)格更低，資產(chǎn)貶值，這樣會(huì )有一些不和諧的因素。

　　我的觀(guān)點(diǎn)是遏制房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)，保護正常需求，同時(shí)保護正常的價(jià)格穩定性。第一抑制房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)的目標能夠實(shí)現的；第二抑制特大城市的核心地的房?jì)r(jià)的過(guò)快增長(cháng)肯定也是可以實(shí)現。

　　首先，今年六七月份信號基本上釋放出來(lái)了。其次，大概到十月份會(huì )有一個(gè)穩定期。再次，特大城市核心地塊的價(jià)格能夠穩住，下降可能性不大。但是大城市周邊地區的價(jià)格會(huì )下降。最后，我們在全國22個(gè)城市做房地產(chǎn)，這幾年來(lái)其實(shí)價(jià)位上漲空間沒(méi)有漲太大，只有微漲，這是我的觀(guān)點(diǎn)。

　　國家新政對房地產(chǎn)企業(yè)肯定有影響。最明顯表現在資金上。兩層融資，一層是房地產(chǎn)企業(yè)自身融資。另一層是老百姓的按揭融資，這是大頭。我感覺(jué)現在說(shuō)來(lái)說(shuō)去還是一個(gè)供求問(wèn)題。我們算過(guò)賬，北京大概一年需要二十二萬(wàn)套，供應量在十幾萬(wàn)套左右。市場(chǎng)角度是沒(méi)有問(wèn)題，但現在對于房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)考驗，就是怎樣面對市場(chǎng)，轉變自己的商業(yè)模型；怎樣拓寬融資通道；怎樣更好地把產(chǎn)業(yè)跟地產(chǎn)結合起來(lái)，這可能對我們房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)考驗。

　　謝浩：讓房地產(chǎn)價(jià)格正常起來(lái)

　　房地產(chǎn)價(jià)格高，不合理因素到底在一級市場(chǎng)還是二級市場(chǎng)？各界理解不同。我們在調控的時(shí)候，包括前幾次調控，往往都放在二級市場(chǎng)，這次大家也都感覺(jué)是二級市場(chǎng)。那么在一級市場(chǎng)土地劃轉和信貸方面的不合理因素到底怎么對待？大家知道宏觀(guān)經(jīng)濟的一個(gè)原理，價(jià)格市場(chǎng)需要供給平衡保證，應該保證供給的情況下，讓價(jià)格正常起來(lái)。所以我們實(shí)際上是為了讓房地產(chǎn)的價(jià)格正常起來(lái)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)到底有沒(méi)有綁架很多企業(yè)，是假設還是真實(shí)？據說(shuō)它拉動(dòng)了50多個(gè)行業(yè)，包括裝璜、家具、被服等產(chǎn)業(yè)，如果確確實(shí)實(shí)是捆綁在一起，這么大力度的房地產(chǎn)新政，對需求是拉動(dòng)，還是壓抑，這是各界關(guān)注的。

　　我們講房地產(chǎn)市場(chǎng)，講的是綜述的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其實(shí)現在國務(wù)院對商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)有采取像我們老百姓居住的房子這樣一些政策。所以現在有些商家開(kāi)始在商業(yè)地產(chǎn)方面做文章，但是商業(yè)地產(chǎn)對于民間資本不太合適。對于中國改革開(kāi)放30多年以后，有豐厚民間資本的情況下，對需求是拉動(dòng)還是壓抑？這也值得各界去關(guān)注。

　　必須認識一個(gè)事實(shí)，我們已經(jīng)到了一個(gè)新的時(shí)代，就是后工業(yè)化的時(shí)代。這個(gè)時(shí)代有三個(gè)特征，第一是工業(yè)產(chǎn)品在國際制造當中的優(yōu)勢已經(jīng)基本結束；第二是勞動(dòng)低工資時(shí)代也基本結束；第三是以前靠暴利不靠科技的神話(huà)式的故事即將結束。中國對于轉變發(fā)展方式政策的推進(jìn)，以及全球共同的減排、低碳的運動(dòng)，要提前結束中國工業(yè)化時(shí)代，要求我們必須轉變發(fā)展方式，從原來(lái)的粗放型轉化為節約型。不僅是房地產(chǎn)業(yè)，我們所有的產(chǎn)業(yè)都必須適應這個(gè)環(huán)境，做出一些調整。

　　湯繼強：理性的房地產(chǎn)發(fā)展應基于政府嚴格管制

　　中國房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟發(fā)展了做出巨大貢獻。房地產(chǎn)價(jià)格越來(lái)越高，促使國家出臺“國十條”，目的是試圖擠出在房地產(chǎn)領(lǐng)域里的一些投資性。我認為房地產(chǎn)不是一種普通的商品，全世界都把它作為一種特殊的商品來(lái)管制。理性的房地產(chǎn)發(fā)展應該基于政府嚴格管制。但是中國房地產(chǎn)在發(fā)展中有強烈的投機性。大家注意到，我們的房子越建越高，房?jì)r(jià)越來(lái)越貴，城市變的越來(lái)越高貴，但是高貴的城市與老百姓的距離越來(lái)越遠了。一些大學(xué)生進(jìn)了城沒(méi)有房子住，即使有房子住，也是屬于蝸居一族。創(chuàng )業(yè)者的成本越來(lái)越高，讓打工者幾乎沒(méi)有在城里安身立命、立足的一個(gè)良好預期，所以說(shuō)高房?jì)r(jià)過(guò)度膨脹抑制我們對創(chuàng )新、對人才、對管理等方面價(jià)值的實(shí)現。

　　我認為“國十條”在這樣一個(gè)背景下出臺，有非常好的導向。我還認為，如果“國十條”解決不了問(wèn)題，我們會(huì )再出新的政策。因為這有利于驅動(dòng)社會(huì )公平和公正。激發(fā)出的一些投資動(dòng)力，應該有個(gè)合理的去處。在全球經(jīng)濟發(fā)展中，中國既面臨危機，也會(huì )尋找到機會(huì )。這樣可以為一些被激發(fā)出來(lái)的動(dòng)力尋找到廣闊空間。

　　我認為可以讓一部分投機性往高科技領(lǐng)域、低碳環(huán)保、新興產(chǎn)業(yè)方面發(fā)展。從目前全世界發(fā)展經(jīng)驗看，任何一次危機都是一次新的產(chǎn)業(yè)革命和新的產(chǎn)業(yè)的機會(huì )，我認為被激發(fā)出的投資動(dòng)力，應該往這個(gè)領(lǐng)域發(fā)展。

　　此外，目前中國有一個(gè)非常好的機會(huì )，就是我們已經(jīng)見(jiàn)到效果的西部大開(kāi)發(fā)，當然也包括中部崛起和東北老工業(yè)基地的振興。這樣的背景，為廣大投資找到了去處，中國的經(jīng)濟越來(lái)越有希望。見(jiàn)習記者 王菲