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　　當前房地產(chǎn)市場(chǎng)觀(guān)望情緒依舊，在昨日舉辦的主題為《中國房地產(chǎn)經(jīng)濟：增長(cháng)·調整·機遇》中央財經(jīng)大學(xué)——鴻基世業(yè)財經(jīng)論壇上與會(huì )專(zhuān)家建言獻策，以尋找中國房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的新出路。

　　住宅在我國成投資品

　　“在一個(gè)成熟的市場(chǎng)環(huán)境下，住宅應該是消費品，最基本根據就是對住宅需要計算折舊的，對一個(gè)價(jià)值在折舊的商品，它的價(jià)值隨著(zhù)折舊在減少，那么它就沒(méi)有投資的意義，這是因為投資要求價(jià)值上行，投資追求的是收益”。中國社會(huì )科學(xué)院金融研究所所長(cháng)王國剛指出。

　　在國家統計局對住房屬性的界定中，住房屬于固定資本形成。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資形成的房地產(chǎn)，在支出法GDP核算中歸入固定資本形成。也就是說(shuō)，不僅經(jīng)營(yíng)單位購置的廠(chǎng)房是固定資本，居民個(gè)人購買(mǎi)用于居住的住宅，也都是投資品，而非消費品，因此國家統計局沒(méi)有將住宅價(jià)格指數計入消費品物價(jià)指數(CPI)。

　　但是住宅在我國成為投資品已是不爭的事實(shí)，對此，王國剛談到，“消費品在什么條件下會(huì )轉為投資品？舉個(gè)例子，現在我們使用的電視機、洗衣機、電冰箱等家用電器，在1985年后都曾經(jīng)有過(guò)成為投資品的經(jīng)歷。在供不應求的條件下，人們會(huì )預期未來(lái)價(jià)格會(huì )上漲，會(huì )把某些消費品囤積起來(lái)，等過(guò)上一段時(shí)間，以高于囤積價(jià)格賣(mài)出，以獲得超額利潤�！�

　　“導致住宅價(jià)格上行的動(dòng)力有三方面，包括土地價(jià)格、建筑成本和供求關(guān)系。2003年住房市場(chǎng)開(kāi)始啟動(dòng)，它面對的是十幾億人幾十年積累的為購房的資金�！蓖鯂鴦偙硎�，“這里不能簡(jiǎn)單地與美國、歐洲以及日本等發(fā)達國家相對比，那些國家早已是供大于求，而我國則是嚴重供不應求，我們在2004年簡(jiǎn)單計算，每年10億平方米的住宅要連續建20年以上，而建的最多的年份2009年只有5億多，缺口相當大�！�

　　大力發(fā)展保障性住房

　　“國家應以政策手段熨平價(jià)格上行的幅度，通過(guò)打擊投機以維護正常的市場(chǎng)秩序，解決居住的根本問(wèn)題，應加大住宅供給，其它國家都有很好的經(jīng)驗，無(wú)非就是大力發(fā)展保障性住房�！蓖鯂鴦倧娬{。

　　住房和城鄉建設部住房保障司司長(cháng)侯淅珉在此次論壇上也表示，今年的主要工作任務(wù)是，一是加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控，抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲；二是加大保障性住房建設，解決中低收入家庭住房困難；三是加快住宅產(chǎn)業(yè)化步伐，促進(jìn)經(jīng)濟增長(cháng)方式轉變。

　　“以往過(guò)分強調了住宅的權益概念，其實(shí)住房既可以買(mǎi)，也可以租，但據我們調查，我國住宅構成中私有產(chǎn)權房的比例已經(jīng)到了84%以上，美國最高時(shí)不到69%，德國是24%。假定全國各城市的住宅都是私人產(chǎn)權，其最直接的后果就是導致人口不流動(dòng)，會(huì )帶來(lái)一系列經(jīng)濟社會(huì )問(wèn)題�！�

　　一些發(fā)達國家住房私有率比我國還低值得我們深思。據了解，在住宅市場(chǎng)成熟的國家和地區，政府均將持續供應廉租房列為重要的施政目標。比如，倫敦2004年的新規劃要求中心區新增房屋的1／4為負擔用房。丹麥的做法更徹底：全民租房——主要是向政府租。

　　事實(shí)上，這種制度設計是一種多贏(yíng)，低收入者可以借助安定的生活實(shí)現地位的提升，城市也通過(guò)不斷獲得低價(jià)勞動(dòng)力而維持競爭力，而先租后售的做法同樣可以回籠資金。由于擁有成熟健全的住房保障體系，這些國家的居民不僅不愁找不到可租的房子，而且租房成本低于買(mǎi)房的成本，租房還是買(mǎi)房自然可以“量力而行”。

　　“我國自房改以來(lái)，住房政策導向一直是鼓勵大家都去買(mǎi)房居住，這在全世界任何一個(gè)國家都不可能實(shí)現，過(guò)高的住房私有率將阻礙我國勞動(dòng)力市場(chǎng)的發(fā)展�！蓖鯂鴦倢Υ吮磉_了擔憂(yōu)。

　　對此，中央財經(jīng)大學(xué)財政學(xué)院院長(cháng)馬海濤表示了贊同，“我國的房地產(chǎn)發(fā)展思路片面強調了‘人人有房產(chǎn)’，而忽視了‘人人有房住’”，他同時(shí)指出，加強公共住房制度建設，逐步解決中低收入尤其是低收入家庭的住房困難，是政府不可推卸的社會(huì )責任，也是確保住宅市場(chǎng)實(shí)現良性循環(huán)的基礎。本報記者 馬紅雨