專(zhuān)家視點(diǎn)

　　有媒體報道，近期國家電網(wǎng)利用智能網(wǎng)絡(luò )在全國660個(gè)城市調查，總共有6540萬(wàn)套住宅電表讀數連續6個(gè)月為零。因此得出結論：買(mǎi)了房但不居住只等升值的投資投機性住房占了相當比重，造成社會(huì )資源的極大浪費。此數據和結論一出，立刻引起了業(yè)內外人士的關(guān)注。6540萬(wàn)套住宅可以解決2億人居住，這樣一個(gè)驚人的數據如果屬實(shí)，恐怕當前的房地產(chǎn)調控政策、住宅供需關(guān)系都需要重新考量，至少在這批住宅被各地城市消化完畢之前，政府應該嚴格控制住宅建設用地的新增供應。

　　使用率和空置率不能混淆

　　然而經(jīng)過(guò)調查，國家電網(wǎng)并沒(méi)有發(fā)布過(guò)該數據。廣州也有媒體對交樓一年左右的2959套住宅通過(guò)查水電表辦法，得出“廣州存量住房空置率為20.24%，超過(guò)國際警戒線(xiàn)一倍”的結論。實(shí)際上，目前廣州市有存量住房230多萬(wàn)套(根據廣州市2006年住房調查，至2005年年底，全市住房建筑總面積已達到22500萬(wàn)平方米，加上這幾年新增加的，約折合為230多萬(wàn)套存量住房)，以2959套住房的空置調查結論，尚不足以判斷廣州存量住房的整體空置情況達到20.24%，更無(wú)法比較是否超過(guò)國際警戒線(xiàn)一倍。

　　實(shí)際上，關(guān)于“空置率”的數據一直眾說(shuō)紛紜、爭論不休，其主要原因在于空置率沒(méi)有統一的定義。經(jīng)濟學(xué)者在涉及住宅空置率的時(shí)候都很小心地給出各自的定義，這些定義僅僅適用于他們自己的研究，并沒(méi)有統一的數據。例如美國人口統計局針對社會(huì )福利、財產(chǎn)稅、城市規劃等不同的目的設置了不同的空置率。迄今為止，國家統計部門(mén)從來(lái)沒(méi)有規定過(guò)“空置率”的定義。如此看來(lái)，確實(shí)沒(méi)有辦法和國外比較所謂的“國際警戒線(xiàn)”。

　　國家統計局和建設行政主管部門(mén)曾試圖用“空置面積”這一指標，考察房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的投資規模和市場(chǎng)銷(xiāo)售狀況，觀(guān)察是否出現了投資過(guò)剩，并非用于考察城市居民(包括投資投機者)的居住水平和房屋利用狀況。居民手中未入住的住房不能作為“空置面積”計算，因為這種住房已經(jīng)不屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，而是進(jìn)入了居民消費環(huán)節。居民手上房子沒(méi)有人住這種情況，可以用“使用率”而不能用“空置率”來(lái)反映，以避免概念混亂。一些人買(mǎi)房不住不租不賣(mài)，一些樓盤(pán)出現較多的黑燈瞎火現象，這說(shuō)明住房沒(méi)有充分利用起來(lái)，特別在當前抑制投機投資不合理需求的國情下，必須采取有效措施防止住房浪費現象蔓延。

　　廣州人均居住尚未達標

　　事實(shí)上，廣州市民居住條件一直處在偏低水平，這個(gè)結論是有法定權威數據支持的。2006年開(kāi)始執行的《廣州市國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展十一五規劃綱要》發(fā)展目標顯示：“到2010年，全市戶(hù)籍人口控制在810萬(wàn)人以?xún)�，常住人�?090萬(wàn)人，城市居民人均居住面積提高到25平方米，城市居民恩格爾系數降至35%以下�！痹�2010年3月29日廣州市統計局公布的《2009年廣州市國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展統計公報》顯示，“2009年末，全市常住人口數1033.45萬(wàn)人，市區人均居住面積達20.93平方米，農村居民人均住房面積達40.59平方米，城市居民恩格爾系數為33.2%�！笨磥�(lái)，城市居民人均居住面積25平方米的規劃指標今年是完成不了的。

　　佛山市2009年統計公報顯示，佛山城市居民人均住房建筑面積38.7平方米。廣佛兩地一體化之下，廣州市民在居住水平上還要向佛山看齊。今年4月國家統計局廣州調查隊抽樣調查顯示，至2008年末，廣州城市居民自有房屋率達89.9%，其中二居室占54%，三居室占35.9%，商品房源占48.6%，房改房或私房占35.1%。以目前廣州城市居民戶(hù)均3人，人均居住面積20.93平方米(以建筑面積的80%換算為人均26.2平方米建筑面積)，則廣州城市居民平均每戶(hù)僅有一套不足80平方米建筑面積的住房。因此，雖然九成家庭擁有自己住房，但并不寬敞，有一半以上很破舊。如此居住條件，對于已經(jīng)達到恩格爾系數33.2%富裕小康生活水平的廣州市民，改善居住環(huán)境的愿望當然非常強烈。然而，目前不僅比不上佛山，就算是“十一五”規劃確定的人均25平方米居住面積指標也達不到，還談何“空置率超過(guò)國際警戒線(xiàn)一倍”。 （作者 黎文江）