“公共租賃房”——此輪樓市調控政策不同以往的著(zhù)力點(diǎn)之一。按照新出臺的公租房政策，住房保障方式將從過(guò)去的以售為主轉向租售并舉乃至以“租”為主，范圍從少部分最低收入人群擴大至收入中等偏下的住房困難群體，一些地區將外來(lái)常住人口也攬入其中。

　　公租房的從無(wú)到有、積少成多將對住房保障乃至整個(gè)樓市帶來(lái)深遠影響。人們關(guān)心，這一面向“夾心層”的“中國式公屋”，能否補足保障房的“短板”？

　　能否改變“重購輕租”觀(guān)念？

　　“租房的人多了兩三成，租金漲了約一成�！鄙虾Ｖ性�地產(chǎn)閔行區七寶門(mén)店的業(yè)務(wù)員24日告訴記者。統計數據顯示，當樓市遇冷之際，北京、上海等地的房屋租賃市場(chǎng)卻出現了量?jì)r(jià)齊升的現象，部分所謂的剛性需求，正“轉購為租”。

　　在上海某公司工作的白領(lǐng)朱豪的心態(tài)頗具代表性：“國家推出公租房，對我們這些買(mǎi)不起商品房的中等收入者來(lái)說(shuō)是個(gè)好消息�，F在房?jì)r(jià)這么高，我想很多人可能由此會(huì )轉變觀(guān)念，愿意選擇長(cháng)期租房�！�

　　長(cháng)期以來(lái)，一些地方不缺少租賃房源，缺的是中小戶(hù)型、集體宿舍、中低租金的房源，一些城市“群租”現象普遍。一些租房人長(cháng)期處在不安定的心理狀態(tài)中，租房者的權益保護明顯薄弱。造成的結果是：租房是一種“迫不得已”的選擇，一旦有條件，不惜做“房奴”也要購房。

　　七部門(mén)最新聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見(jiàn)》日前公布，公租房政策不僅惠及城市中等偏下收入住房困難家庭，還要求有條件的地區可以將新就業(yè)職工和有穩定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來(lái)務(wù)工人員納入供應范圍。

　　在此之前，杭州、北京、上海、重慶等地已試點(diǎn)或制定了公共租賃房政策，一些城市已開(kāi)工建設面積嚴格控制在60平方米以下的小戶(hù)型公租房。租期方面，重慶、上海等地規定的公租房租期最長(cháng)可達5年，且其分配、管理均由專(zhuān)門(mén)的機構統一操作。上海市住房保障和房屋管理局住房保障處處長(cháng)李東說(shuō)，公租房的推出將大大提高租房的社會(huì )接受度。

　　重慶大學(xué)建設與房地產(chǎn)管理學(xué)院院長(cháng)任宏認為，大量公租房入市后，會(huì )把“夾心層”人群吸引過(guò)去，有利于引導更多人轉變住房觀(guān)念。商品房市場(chǎng)上的需求就會(huì )被“分流”，從而抑制部分投資性或投機性購房需求，有利于穩定房?jì)r(jià)。

　　能否為住房保障“解渴”？

　　盡管我國實(shí)施保障房工程已有多年，但保障房的建設多少有點(diǎn)“雷聲大雨點(diǎn)小”，其進(jìn)度和規模均不盡如人意。審計署審計長(cháng)劉家義23日所作的審計工作報告顯示，抽查19個(gè)省市的新建廉租住房和10個(gè)棚戶(hù)區改造項目，截至2009年底，分別僅完成計劃投資額的41%和42%。與巨大的需求量相比，此番公租房的“蛋糕”可做多大，備受關(guān)注。

　　《指導意見(jiàn)》要求，全國各地區要根據當地經(jīng)濟發(fā)展水平和市場(chǎng)小戶(hù)型租賃住房供需情況等因素，合理確定公共租賃住房的供應規模和供應對象。商品住房?jì)r(jià)格較高、小戶(hù)型租賃住房供應緊張的城市，應加大公共租賃住房建設力度。

　　對此，李東表示，目前正在對戶(hù)籍及外來(lái)常住人口中的住房困難人群數量進(jìn)行測算，以確定公租房的供應規模，上海的公租房暫時(shí)不設收入標準。

　　部分城市的公租房建設目標則更明確一些。比如，重慶今年將開(kāi)工建設500萬(wàn)平方米公共租賃房，年底前向社會(huì )投放20萬(wàn)平方米。未來(lái)10年，將建設4000萬(wàn)平方米的公租房。廈門(mén)、深圳、天津、福州、常州等5城市也均規劃在2008-2012年籌集公租房20萬(wàn)套。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭認為：“公共租賃房是一個(gè)新生事物，將是一個(gè)成長(cháng)很快的住宅新產(chǎn)品，有望成為我國住房保障體系中的主導品種�！�

　　值得關(guān)注的是，此次中央在保障性住房的推進(jìn)上實(shí)行了更加嚴格的考核、問(wèn)責機制，住建部等部委也同地方簽訂了責任書(shū)。業(yè)內人士建議，要真正把公租房的計劃“做實(shí)”，還需要更加完善的監督和問(wèn)責機制。

　　如何避免走樣、變形？

　　近年來(lái)，保障性住房承載了太多的期望，但在一些地方“落地”時(shí)卻每每走樣、變形。如豪華“經(jīng)適房”、申購“六連號”等，可謂亂象迭出，屢禁不止。

　　鑒于此，日前召開(kāi)的全國公共租賃住房工作會(huì )議明確要求，發(fā)展公共租賃住房，“要健全準入退出機制，加強監督管理，確保公共租賃住房工作公開(kāi)透明、公正公平，把這一重要民生工程建成陽(yáng)光工程、優(yōu)質(zhì)工程”。

　　重慶市國土資源和房屋管理局局長(cháng)張定宇說(shuō)，對公共租賃房的準入門(mén)檻和退出機制進(jìn)行了充分考慮、嚴格設計。在準入門(mén)檻上，擴大到“只要是年滿(mǎn)18周歲，不屬于廉租住房保障對象、又暫時(shí)買(mǎi)不起商品房的中低收入人群和新就業(yè)人員等”。

　　“公租房是有期限租賃，因此其牟利空間要比經(jīng)適房等小得多，但還是不得不防�！鄙虾Ｊ凶》勘Ｕ虾头课莨芾砭志珠L(cháng)劉海生說(shuō)，為此將建立全市聯(lián)網(wǎng)的公共租賃住房服務(wù)管理信息平臺，并與房屋租賃登記、人口管理系統相銜接，“防堵可能出現的漏洞”。

　　“資金杠鈴”誰(shuí)來(lái)舉？

　　“經(jīng)濟適用房雖然利潤較低，但至少能通過(guò)銷(xiāo)售回收資金，但公租房則不同，通過(guò)租金回收成本的周期很長(cháng)，期間需要大量的資金沉淀。這個(gè)‘資金杠鈴’誰(shuí)來(lái)舉，是個(gè)問(wèn)題�！鄙虾Ｊ凶》勘Ｕ鲜聞�(wù)中心副主任匡韋仁說(shuō)。

　　以目前地價(jià)較高的一線(xiàn)城市為例，如果通過(guò)土地劃撥來(lái)建設，公租房的各項成本合計每平方米達四五千元，按照各項成本累計，其單套成本將達到十幾萬(wàn)元或更多。如果每個(gè)月租金1000元，新建公租房需要將近20年才能收回投資。這樣的回報率，市場(chǎng)化的企業(yè)難以從經(jīng)營(yíng)租賃房的業(yè)務(wù)中獲利。

　　記者了解到，重慶的公共租賃房建設，先期試點(diǎn)由市地產(chǎn)集團為建設主體，以后會(huì )擴展至市城投集團�！拔覀兿Ｍ�能找到解決公租房資金問(wèn)題的新路子�！崩顤|表示，將組織專(zhuān)業(yè)機構，具體負責公共租賃住房建設投資、房源籌措等運營(yíng)機構“以保本微利為原則，采取市場(chǎng)機制進(jìn)行運作”。

　　上海市政協(xié)委員、上海愛(ài)建房地產(chǎn)總經(jīng)理萬(wàn)雯娟認為，應通過(guò)金融創(chuàng )新拓展公共租賃房的融資渠道：由開(kāi)發(fā)商建設公租房，政府將公租房打包，并附上每年支付收益的財政擔保，將其整體出售給資產(chǎn)證券化平臺，后者向社會(huì )公開(kāi)發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、募集資金。政府用募集到的社會(huì )資金來(lái)支付公租房建設款項。

　　“當然，政府必須確保租金和政府補貼作為資產(chǎn)包穩定的現金來(lái)源，而資產(chǎn)包的出售可以讓信托、銀行、政府旗下的資產(chǎn)管理公司或其他有良好信譽(yù)的公司來(lái)操作�！彼�說(shuō)。記者葉鋒徐旭忠