自4月17日“國十條”出臺至今已經(jīng)兩月有余。兩個(gè)多月來(lái)，本輪房地產(chǎn)調控政策到底如何影響樓市？近期媒體上消息眾多，而正因為信息的繁雜紛亂，不少購房者對市場(chǎng)真相的了解變得更模糊。

　　一周以來(lái)，《每日經(jīng)濟新聞》記者通過(guò)對北京、上海、廣州、南京、武漢等一二線(xiàn)城市的調查發(fā)現，本輪地產(chǎn)調控風(fēng)暴效果似乎已逐漸顯現：在北京，多個(gè)新盤(pán)項目陷入“零成交”困境；在上海，多個(gè)尚未開(kāi)建的項目，其周邊房?jì)r(jià)已跌破了樓板價(jià)；在廣州，不少開(kāi)發(fā)商將團購降價(jià)作為促銷(xiāo)手段；在武漢，因為“國家新政影響超出預期”，“漢版”調控細則暫緩出臺……而相比于上述城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，南京樓市顯然算是一個(gè)另類(lèi)，該地“兩央企樓盤(pán)逆市熱銷(xiāo)80%”的消息讓購房者直呼調控失效。

　　“國十條”之后，見(jiàn)效還是失效？這顯然需要更多的時(shí)間來(lái)驗證。

　　隨著(zhù)上海打折、降價(jià)樓盤(pán)數量的迅猛擴增，降價(jià)幅度的大幅增長(cháng)，曾經(jīng)因為周邊地價(jià)而房?jì)r(jià)大漲的樓盤(pán)，如今開(kāi)始 “倒戈一擊”——房?jì)r(jià)跌破樓板價(jià)，令這些地塊的樓盤(pán)尚未開(kāi)建便已“破發(fā)”。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者昨日對上海長(cháng)風(fēng)、新江灣城、唐鎮、川沙、松江新城等多幅“地王”調查顯示，上述區域的部分新房?jì)r(jià)格已近跌破地王樓板價(jià)。而上海樓市6月的成交數據顯示，即使降價(jià)樓盤(pán)數量已經(jīng)達到在售樓盤(pán)總數量的七成，上海仍有66個(gè)樓盤(pán)交出了“零成交”的業(yè)績(jì)單。因此，上述“地王”周邊新盤(pán)價(jià)格仍有可能進(jìn)一步降價(jià)。

　　某房地產(chǎn)公司媒體經(jīng)理無(wú)奈地表示：“按我們領(lǐng)導的說(shuō)法，每天我們都被開(kāi)走一輛奔馳車(chē)�！�

　　周邊房?jì)r(jià)跌破地王樓板價(jià)

　　來(lái)自佑威及樓市專(zhuān)評網(wǎng)的數據顯示，自去年6月至今年5月，各家開(kāi)發(fā)商在上海購入的多幅高價(jià)“地王”周邊的房?jì)r(jià)已經(jīng)跌破了地王樓板價(jià)，開(kāi)發(fā)商尚未開(kāi)建便已經(jīng)虧損。其中的一幅地塊，甚至是今年5月份剛剛成交就被周?chē)�開(kāi)發(fā)商無(wú)情降價(jià)跌穿了“樓板價(jià)”。

　　今年5月7日，北方城投在上海松江新城以18.4億元總價(jià)，13724元/平方米的樓板價(jià)購得廣富林2-6地塊。時(shí)間僅僅過(guò)去了一個(gè)多月，距離地塊較近的綠地薔薇九里就以近八折的價(jià)格大幅降價(jià)促銷(xiāo)。佑威和中國房地產(chǎn)信息集團分別統計，綠地薔薇九里6月份的平均成交價(jià)不足13000元/平方米。

　　蒙受損失的不只有北方城投一家。今年2月26日被招商地產(chǎn)和萬(wàn)科子公司聯(lián)合摘牌的松江廣富林2-4號地塊，樓板價(jià)達到了16378元/平方米。去年12月至今年2月間，上海臨港新城一共成交七幅地塊，除了今年2月成交的4幅地塊樓板價(jià)折合7200元/平方米以外，其余地塊分別以8800元/平方米、8500元/平方米和8200元/平方米成交。

　　但中國房地產(chǎn)信息集團昨日提供的成交數據顯示，目前臨港新城最好賣(mài)的蘆潮港海濱國際花城成交均價(jià)僅為7313元/平方米。

　　事實(shí)上，與去年7月至11月成交熱門(mén)的“地王”相比，上述地塊的成交價(jià)已屬便宜。以去年11月以37.2億成交的新江灣城C6地塊，樓板價(jià)達到32484元/平方米。但今年6月份該板塊的新房最新成交價(jià)僅為26030元/平方米。中建集團下屬另一家企業(yè)——中海地產(chǎn)曾在去年9月以70.06億元刷新了新“中國地王”，樓板價(jià)高達22409元/平方米，但目前其周邊的新房成交均價(jià)不過(guò)23011元/平方米。

　　被稱(chēng)為“迪士尼地塊”的川沙新市鎮A08-03地塊去年11月的成交價(jià)為11.9億元、樓板價(jià)達到14024元/平方米，但周邊現在的新房成交均價(jià)是10270元/平方米。

　　除這些地塊外，上海還有多幅近期成交的地塊跌破“發(fā)行價(jià)”，目前在售的新房?jì)r(jià)格已經(jīng)遠遠低于當時(shí)拍得的樓板價(jià)。

　　部分開(kāi)發(fā)商或退地

　　令開(kāi)發(fā)商們擔心的不僅僅是目前部分樓盤(pán)短期的小幅降價(jià)促銷(xiāo)。種種跡象顯示，上海房?jì)r(jià)的下跌范圍會(huì )更廣，跌幅會(huì )更大。搜房網(wǎng)曾在上周統計，6月份全市有七成樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)，但依然有66個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)?yōu)椤傲恪薄?/p>

　　搜房網(wǎng)負責上述統計的人士說(shuō)，他們曾對上周末參加購房團的購房者進(jìn)行過(guò)調查，發(fā)現大部分購房者認為房?jì)r(jià)還會(huì )繼續下跌。而根據他們組織的9條看房線(xiàn)路的實(shí)際情況來(lái)看，樓盤(pán)的成交量和開(kāi)發(fā)商的降價(jià)幅度成正比，只有大幅降價(jià)的樓盤(pán)，才有可能會(huì )賣(mài)得好些。

　　同策咨詢(xún)機構資深分析師倪曉玲說(shuō)，反彈將在三季度以后才會(huì )出現，而且開(kāi)發(fā)商的降價(jià)幅度至少會(huì )達到20%，這是因為樓市新政給購房者的成本至少增加了20%，開(kāi)發(fā)商只有降價(jià)20%以上，才能讓消費者的購房成本和新政前一樣。

　　這一說(shuō)法得到了中國房地產(chǎn)信息集團分析師薛建雄等人的贊同，只是后者預測的市場(chǎng)調整周期會(huì )更長(cháng)，可能要延續到明年年中。

　　上述房?jì)r(jià)調整的趨勢，將令開(kāi)發(fā)商手中剛購的地塊“破發(fā)”風(fēng)險進(jìn)一步增大。一家于去年拍下某“地王”的開(kāi)發(fā)商說(shuō)，現在幾乎每天都“被開(kāi)走一輛奔馳車(chē)”。

　　薛建雄說(shuō)，現在的情況和2008年時(shí)非常相似，如果房?jì)r(jià)進(jìn)一步下跌，很多高價(jià)拍地的開(kāi)發(fā)商就有可能會(huì )退地。根據他從業(yè)內聽(tīng)到的小道消息，此前被中海高價(jià)拍下的長(cháng)風(fēng)地塊，就有可能被退。

　　不過(guò)，上述消息為中海地產(chǎn)內部人士所否認，根據該人士的介紹，中海地產(chǎn)對此地塊非常重視，此前曾集中人力完成前期規劃，并慎重征集案名。目前樓盤(pán)短暫的降價(jià)，還不足以影響到公司對上述地塊的操作。而《每日經(jīng)濟新聞》記者昨日從上海市建設交通委員會(huì )獲取的部分項目開(kāi)工資料顯示，諸如綠城、中建等大開(kāi)發(fā)商去年高價(jià)購買(mǎi)的部分地塊已經(jīng)獲得施工建設許可。

　　中國指數研究院副院長(cháng)陳晟說(shuō)，去年購入的大部分地塊所建成的項目面市將在兩年以后。大部分擁有充足資金，大開(kāi)發(fā)商不會(huì )盲目退地；但是，那些資金緊張的開(kāi)發(fā)商不排除有退地的可能性。(記者 楊羚強)