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　　“09地王”難現07年“風(fēng)采”

　　與前幾個(gè)月相比，5月北京土地成交出現久違的“井噴”現象，成交量超過(guò)了1至4月的總和。5月21日富力地產(chǎn)以10.2億元的高價(jià)、242%的溢價(jià)率競得廣渠門(mén)外10號地，這也讓富力地產(chǎn)成為了5月份最受人關(guān)注的地王。

　　就在5月份，北京出現了不少受到開(kāi)發(fā)商熱捧的地塊。5月7日，北京億城以5.95億元競得海淀區中關(guān)村辦公商業(yè)項目地塊。5月19日，通州區通胡大街70號地經(jīng)過(guò)80輪競價(jià)，最終被北京麥金利地產(chǎn)有限公司以6.24億元拿走，超出底價(jià)2.44億。此外，5月底，北京市昌平區東小口地塊同時(shí)吸引了十余家開(kāi)發(fā)商到場(chǎng)角逐，經(jīng)過(guò)88輪競價(jià)，最終由潤豐地產(chǎn)以3.17億元成交競得。

　　不光是北京，全國包括上海、寧波、廈門(mén)在內的一些其它城市最近也頻頻爆出“地王”。例如就在本周的6月8日，廈門(mén)共拍出8幅商住地塊，成交總價(jià)97億元，而去年一年廈門(mén)地塊成交總價(jià)僅43.25億元。廈門(mén)島內樓面地價(jià)再度超過(guò)萬(wàn)元。

　　頻頻出現的“地王”讓人們感覺(jué)到土地成交之熱似乎回到了2007年的瘋狂時(shí)代。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強6月9日在接受中國經(jīng)濟時(shí)報記者采訪(fǎng)時(shí)指出，雖然目前土地市場(chǎng)有所回暖，雖然也有一些地王的案例出現，但土地市場(chǎng)還沒(méi)有回到2007年瘋狂的時(shí)候，現在的地王現象并不是普遍存在的。

　　“現在土地市場(chǎng)還沒(méi)有到人們想象中的熱得不得了的時(shí)候�！� 中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌同日在接受中國經(jīng)濟時(shí)報記者采訪(fǎng)時(shí)也表達了相似觀(guān)點(diǎn)。他認為，“地王”的出現說(shuō)明了開(kāi)發(fā)商對于市場(chǎng)預期的看法出現了變化，但“地王”在全國并不是普遍現象，目前只是在一些熱點(diǎn)城市的熱點(diǎn)地區出現，而這些城市和地區則具有先導性，但總體上來(lái)說(shuō)并沒(méi)有出現像2007年時(shí)一樣瘋狂的“地王”。

　　6月9日，上海春之聲置業(yè)(集團)有限公司董事長(cháng)朱大鳴也對本報記者表示，目前，中國許多城市的土地市場(chǎng)并沒(méi)有真正復蘇，特別是一些三四線(xiàn)城市，迄今為止連一塊土地都沒(méi)有拍出，地方財政依舊非常吃緊。

　　“地王”因何而現？

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強告訴中國經(jīng)濟時(shí)報記者，近段時(shí)間以來(lái)，特別是5月份以來(lái)，中國有些地方出現開(kāi)發(fā)商搶地的現象，招拍掛爭奪比較激烈。但是與此形成鮮明對比的是，前幾個(gè)月，特別是今年第一季度，全國的土地市場(chǎng)非常低迷，有40%的土地遭遇流拍，而且在成交的地塊里有大約70%是以底價(jià)成交的。

　　土地市場(chǎng)似乎在一夜之間就回暖了，并且有的地塊變得炙手可熱。人們印象中，不久前開(kāi)發(fā)商還在哭窮，似乎他們是在一夜之間就成了暴發(fā)戶(hù)，拿出大把鈔票搶購土地。是什么原因導致土地市場(chǎng)形成了這么大的反差呢？

　　陳國強告訴本報記者，第一，由于前段時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售速度加快，資金回籠速度也加快不少，融資渠道暢通，開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張情況得到改善，有錢(qián)拿地；第二，由于宏觀(guān)經(jīng)濟基本面的回暖，開(kāi)發(fā)商信心得以提升，對于市場(chǎng)未來(lái)預期得以改善；第三，地方政府改變了供地策略和節奏，比如北京近期推出了一些非常不錯的地塊，吸引開(kāi)發(fā)商去搶地；第四，天量信貸投放市場(chǎng)，市場(chǎng)流動(dòng)性增加的同時(shí)，也有開(kāi)發(fā)商開(kāi)始擔憂(yōu)通脹，于是改變策略，不再信奉“現金為王”，而改信“資產(chǎn)為王”。

　　“土地市場(chǎng)回暖的前提是房屋市場(chǎng)的回暖，另外也跟開(kāi)發(fā)商資本金比例下調、信貸增加等因素有關(guān)�！� 中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌告訴中國經(jīng)濟時(shí)報記者，企業(yè)融資、回款也變得順利，開(kāi)發(fā)商對于市場(chǎng)預期有所改變，市場(chǎng)流動(dòng)性增加也使得開(kāi)發(fā)商開(kāi)始擔憂(yōu)通脹，那么開(kāi)發(fā)商就開(kāi)始信奉“資產(chǎn)為王”的信條。對于購房者來(lái)說(shuō)，房子是資產(chǎn)；而對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，土地就是資產(chǎn)，因此開(kāi)發(fā)商轉而開(kāi)始購地也是可以理解的行為。

　　“我始終認為，地價(jià)是由房?jì)r(jià)決定的。如果現在的房屋市場(chǎng)跟去年一樣，是不會(huì )出現地王的。反過(guò)來(lái)，地價(jià)的攀升也會(huì )影響到現在的房屋市場(chǎng)�！鳖櫾撇龑Ρ緢笥浾弑硎�，“地王”的出現也說(shuō)明了開(kāi)發(fā)商對于市場(chǎng)的預期開(kāi)始出現變化，現在資產(chǎn)價(jià)格膨脹、流動(dòng)性過(guò)剩的預期也是導致土地市場(chǎng)在局部城市變熱的原因。所以真正主宰市場(chǎng)的是貨幣和金融政策。

　　前段時(shí)間，讓顧云昌感到擔心的是房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)法好轉進(jìn)而影響到開(kāi)發(fā)商投資、拿地，進(jìn)而影響到GDP的增長(cháng)，而現在他卻開(kāi)始擔心重點(diǎn)城市房?jì)r(jià)由于市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)剩等因素而使得資產(chǎn)價(jià)格泡沫變得更大。

　　顧云昌認為，今年以來(lái)，支撐樓市成交的因素前段時(shí)間是由于市場(chǎng)的剛性需求，而現在則是由于通脹預期的原因。

　　陳國強則告誡說(shuō)，對于競拍的企業(yè)來(lái)說(shuō)，從拿地到上市銷(xiāo)售會(huì )有一個(gè)周期，那么企業(yè)應謹慎研判拿地項目本身的開(kāi)發(fā)風(fēng)險，可能最直接受益的是周邊項目和二手房，但是項目自身未來(lái)面臨的風(fēng)險需要充分地評估。

　　開(kāi)發(fā)商稱(chēng)地價(jià)偏高，拿地依然謹慎

　　盡管有包括潘石屹在內的多位地產(chǎn)界大佬對于一些熱點(diǎn)地塊虎視眈眈，并表現出極強的沖刺“地王”的意圖，但依然有開(kāi)發(fā)商對于拿地和當“地王”非常謹慎。

　　“最近不少城市地王的出現，都有溢價(jià)成交的現象。例如富力地產(chǎn)以溢價(jià)242%的巨大代價(jià)拿下北京廣渠門(mén)外10號地塊，導致其樓面地價(jià)超過(guò)15000元每平方米。根據我們業(yè)內測算，富力的開(kāi)發(fā)成本為負值，因為周邊區域房?jì)r(jià)還不到2萬(wàn)元每平方米，如果加上建安、配套等成本，房?jì)r(jià)必然超過(guò)周邊區域售價(jià)�！� 上海春之聲置業(yè)(集團)有限公司董事長(cháng)朱大鳴告訴中國經(jīng)濟時(shí)報記者。

　　朱大鳴最近也經(jīng)常收到一些地方政府發(fā)來(lái)的關(guān)于土地招商會(huì )的邀請函，但他并不是很感興趣。因為雖然現在許多城市土地的價(jià)格比2007年瘋狂時(shí)期便宜不少，但按照現在回歸后的房?jì)r(jià)來(lái)看，土地價(jià)格依然偏高，而且建安成本、人工成本、配套成本也都還是偏高的。這樣一來(lái)，這些土地開(kāi)發(fā)后，開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有什么利潤。用朱大鳴的話(huà)說(shuō)，這些地根本就“無(wú)利可圖”。因此，開(kāi)發(fā)商對于是否開(kāi)發(fā)這些土地還是表現得非常猶豫。

　　地產(chǎn)上市企業(yè)南京棲霞建設股份有限公司董事長(cháng)陳興漢6月9日在接受中國經(jīng)濟時(shí)報記者采訪(fǎng)時(shí)認為，未來(lái)房?jì)r(jià)的上漲空間并不會(huì )很大，房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪發(fā)展會(huì )更加理性。

　　陳興漢承認自己公司近期也在積極拿地，但并不完全是出于對通脹的擔憂(yōu)�！巴�脹的壓力肯定會(huì )有，但我們拿地是出于公司正常發(fā)展的需要，土地儲備不夠了需要補充，今年公司銷(xiāo)售不錯，需要補充新的開(kāi)發(fā)量，并不完全是出于對通脹的擔憂(yōu)。前段時(shí)間樓市不錯，并且我們認為樓市會(huì )有新一輪的剛性需求�！�

　　陳興漢對本報記者表示，現在開(kāi)發(fā)商拿地并不像2007年那么瘋狂，其公司并不會(huì )去爭當“地王”。

　　“我們拿地肯定是會(huì )非常謹慎的�！标惻d漢向本報記者強調，現在房?jì)r(jià)不可能有很大的上漲空間，并且現在的地價(jià)特別是好點(diǎn)的城市地價(jià)也并不便宜，開(kāi)發(fā)商利潤空間其實(shí)很小。

　　“可以肯定的是中國是個(gè)地少人多的國家，雖然城市化進(jìn)程也在加快，一二線(xiàn)城市中心地段的土地依然是稀缺資源，但中國在新一輪的經(jīng)濟發(fā)展中，政策對房地產(chǎn)泡沫的抑制會(huì )更有經(jīng)驗�！标惻d漢告誡開(kāi)發(fā)商千萬(wàn)不要抱有幻想，花過(guò)高的代價(jià)拿下“地王”，這是自取滅亡。雖然現在地方政府對于土地財政依賴(lài)比較大，但中央未來(lái)可能會(huì )對這一現狀采取措施，因為經(jīng)濟發(fā)展光依靠土地財政并非長(cháng)久之計。