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　　房地產(chǎn)市場(chǎng)從不缺少王者。6月30日，北京市又見(jiàn)證了一位新“地王”的誕生。中化方興以40.6億元的天價(jià)競得廣渠路15號地，刷新了北京市成交總價(jià)和樓面單價(jià)的雙重紀錄。所謂“時(shí)勢造英雄”，昔日的地王也曾經(jīng)歷過(guò)輝煌，然而不斷推高的地價(jià)卻同時(shí)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了巨大的成本壓力。

　　地價(jià)房?jì)r(jià)互起波瀾

　　2007年，北京土地市場(chǎng)經(jīng)歷了一輪火爆上漲，造就了一批地王出現。

　　2007年10月25日，萬(wàn)科以總價(jià)17億元，樓面價(jià)格11379元/平方米的價(jià)格拿下了朝陽(yáng)區西大望路27號地，刷新了當時(shí)的總價(jià)紀錄。如今這塊昔日的高價(jià)地已被開(kāi)發(fā)為北京萬(wàn)科金色城品項目，預計在2009年年底開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。

　　同年底，重慶龍湖地產(chǎn)和北京時(shí)代華人地產(chǎn)共同投標的海淀區中關(guān)村甲3號地塊，以20.6億元總價(jià)成交，樓面價(jià)達到了11567.04元/平方米。這塊身處教育區的黃金地帶后來(lái)被開(kāi)發(fā)為京城著(zhù)名的高價(jià)樓盤(pán)唐寧ONE，以30000元/平方米的單價(jià)讓開(kāi)發(fā)商賺了個(gè)盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。

　　土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)總是密不可分。2007年樓市的一波強勁上漲帶動(dòng)了土地市場(chǎng)火熱。而與此形成鮮明對比的是2008年。受市場(chǎng)銷(xiāo)售低迷影響，在從2008年開(kāi)始的一年多時(shí)間里，土地市場(chǎng)一直處于持續“降溫”中，各地流拍事件均有發(fā)生。不過(guò)從2009年3月開(kāi)始，伴隨銷(xiāo)售回暖，土地市場(chǎng)又開(kāi)始重現2007年時(shí)的瘋狂景象，開(kāi)發(fā)商高溢價(jià)拿地現象開(kāi)始頻頻出現。

　　土地市場(chǎng)升溫，房?jì)r(jià)也隨之水漲船高。就在廣渠門(mén)外10號地以每平方米1.5萬(wàn)元的地價(jià)拍出后，周邊二手房便紛紛提價(jià)10%左右，同區域內的幾大在售樓盤(pán)也立刻升值。

　　一位購房者告訴中國證券報記者，他在今年初以一萬(wàn)三左右的價(jià)格購買(mǎi)了廣渠路附近一套房子，該樓盤(pán)早就售罄，“估計新開(kāi)盤(pán)最少在一萬(wàn)五以上，樂(lè )觀(guān)的都看到了兩萬(wàn)！”

　　高成本壓力

　　“地王”到手固然欣喜，但是后續如何開(kāi)發(fā)運作卻是開(kāi)發(fā)商面臨的難題。顯然，“地王”的土地成本遠遠超過(guò)了一般水平，占房?jì)r(jià)的比重也超過(guò)了市場(chǎng)平均。因此究竟要在高價(jià)地上建造什么樣的房屋才能賣(mài)出相應的高房?jì)r(jià)？開(kāi)發(fā)商能否獲得市場(chǎng)平均利潤率？就成了縈繞在人們心中最大的疑問(wèn)。昔日的地王在面對瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)時(shí)，不得不承受高地價(jià)所帶來(lái)的開(kāi)發(fā)壓力。

　　早在2007年瘋狂拿地時(shí)期，上海曾誕生過(guò)樓面價(jià)格接近6.7萬(wàn)元/平方米的地王。當時(shí)蘇寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司力壓九龍倉、新鴻基、太古地產(chǎn)、中信泰富、新加坡政府投資公司GIC等8家地產(chǎn)大鱷，以44.04億元奪得黃浦區南京東路163地塊。而此前，普陀長(cháng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區4號東南地塊曾以11.04億元，溢價(jià)率250%，樓面均價(jià)約1.64萬(wàn)元/平方米的價(jià)格被上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司收入囊中，一舉成為當時(shí)的“普陀地王”。

　　無(wú)獨有偶，這兩家曾經(jīng)的地王，最終都在2008年以“退地”宣告結束。業(yè)內人士指出，雖然誘發(fā)地王退地的直接因素各不相同，但根本原因都離不開(kāi)樓市、股市的大幅變化使得開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地的成本壓力變大。

　　同樣在2008年底，萬(wàn)科對2007年高價(jià)拿得的11個(gè)項目全部計提了存貨跌價(jià)準備。2008年年報中，萬(wàn)科13個(gè)項目總共計提的跌價(jià)準備金額達到了12.41億元。

　　因此有專(zhuān)家提醒，在面對土地市場(chǎng)價(jià)格輪番上漲時(shí)，應該保持理性的拿地態(tài)度，以免地價(jià)上漲幅度超過(guò)房?jì)r(jià)，引發(fā)“面粉貴過(guò)面包”的現象。(記者 于萍)