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　　地價(jià)占房?jì)r(jià)的比例是23.2%還是58.2%？

　　業(yè)內人士認為應該用動(dòng)態(tài)眼光看待土地成本———

　　入夏以來(lái)，北京氣溫節節攀升。而同期不斷升溫的還有北京的土地市場(chǎng)。

　　5月21日，經(jīng)過(guò)89輪競價(jià)，富力以10.22億元拍得廣渠門(mén)外10號地，樓面地價(jià)達到15140.74元/平方米；

　　6月25日，經(jīng)過(guò)125輪競價(jià)，北京祈連房產(chǎn)公司以17.4億元競得通州九棵樹(shù)地塊，樓面地價(jià)達到6265元/平方米，創(chuàng )通州地價(jià)之冠；

　　一天之后，6月26日，成都中澤地產(chǎn)公司以19.6億元拿下朝陽(yáng)區奧運村鄉地塊，樓面地價(jià)約15217元/平方米；

　　而備受關(guān)注的廣渠路15號地，于6月30日以40.6億元的價(jià)格被中化方興投資管理有限公司拍得，樓面價(jià)也再度沖高，成為北京新“地王”。

　　一個(gè)月的時(shí)間，北京“地王”桂冠不斷易主。地價(jià)走高，會(huì )不會(huì )帶動(dòng)未來(lái)房?jì)r(jià)“水漲船高”？一時(shí)間成為各界熱議的話(huà)題。而要從地價(jià)預判房?jì)r(jià)，首先要回答的就是，地價(jià)在房?jì)r(jià)中占據多大份額？各方觀(guān)點(diǎn)可謂大相徑庭。

　　●地價(jià)占房?jì)r(jià)份額：從全國工商聯(lián)的58.2%到國土資源部的23.2%

　　6月23日，國土資源部副部長(cháng)鹿心社在國務(wù)院新聞辦的新聞發(fā)布會(huì )上表示，國土部系統調查表明，目前在我國地價(jià)占房?jì)r(jià)的比例是15%到30%，平均比例為23.2%。國土部的調查對象為我國東部、中部、西部不同類(lèi)型的620個(gè)房地產(chǎn)項目。鹿心社據此批駁了所謂確保18億畝耕地紅線(xiàn)提高了地價(jià)、推漲了房?jì)r(jià)的說(shuō)法沒(méi)有根據，沒(méi)有道理。

　　國土部有關(guān)人士還向媒體舉例說(shuō)，北京首城國際，開(kāi)盤(pán)價(jià)在14500元/平方米，而首城國際2006年拿地時(shí)的樓面價(jià)格是5000-6000元/平方米，地價(jià)占房?jì)r(jià)的30%多。該人士還稱(chēng)“京西某熱銷(xiāo)樓盤(pán)的地價(jià)房?jì)r(jià)比也在此范圍�！�

　　國土資源部關(guān)于地價(jià)房?jì)r(jià)比的數字，和此前全國工商聯(lián)的數字形成了強烈對比。今年全國兩會(huì )期間，全國工商聯(lián)遞交了一份名為《我國房?jì)r(jià)為何居高不下》的大會(huì )發(fā)言，稱(chēng)據在北京、青島和呼和浩特等9個(gè)城市調查發(fā)現，在房地產(chǎn)企業(yè)項目開(kāi)發(fā)中，土地成本占直接成本比例最高，達到58.2%。報告稱(chēng)，在包括總成本與總稅收兩部分的開(kāi)發(fā)項目總費用支出中，大約一半流向政府。

　　●土地成本區域差異明顯

　　如果說(shuō)國土部的數字向全國工商聯(lián)的數字做出的是某種回應，那么自身也受到了質(zhì)疑。高策地產(chǎn)顧問(wèn)機構董事長(cháng)兼首席專(zhuān)業(yè)合伙人李國平在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)也表示，國土部以全國的數據統計得出來(lái)23%的平均值，沒(méi)有實(shí)際意義。因為全國存在很多偏遠地方，這些地方土地價(jià)格很低，不能反映出實(shí)際的成交水平�！澳帽本�、上海去和西部中小城市平均，沒(méi)有價(jià)值�！崩顕�平在接受《廣廈時(shí)代》采訪(fǎng)時(shí)表示，“整體看，東部大城市地價(jià)房?jì)r(jià)比會(huì )高于偏遠地區；城市中心地帶地價(jià)房?jì)r(jià)比會(huì )高于邊緣地帶�！本唧w到北京，地價(jià)占房?jì)r(jià)的比例肯定在50%以上，個(gè)別甚至能達到70%。這個(gè)“50%-70%”還只是土地獲取的價(jià)格，不含稅費。

　　●土地成本應包括因土地產(chǎn)生的所有支出

　　更為針?shù)h相對的質(zhì)疑發(fā)生在北京華遠集團總裁任志強和國土資源部系統的中國土地勘測規劃院之間。

　　近日，國土部土地利用管理司和中國土地勘測規劃院編寫(xiě)的《2008中國城市地價(jià)狀況》報告顯示，全國主要城市同時(shí)點(diǎn)地價(jià)房?jì)r(jià)比基本保持20%～40%之間。

　　中國土地勘測規劃院地價(jià)所所長(cháng)趙松對媒體表示,目前地價(jià)房?jì)r(jià)比有兩種算法，一是同時(shí)點(diǎn)地價(jià)房?jì)r(jià)比，即用當前市場(chǎng)上的樓面地價(jià)水平(非開(kāi)發(fā)商剛拿地時(shí)的價(jià)格)與市場(chǎng)上銷(xiāo)售的房?jì)r(jià)水平相比。例如，如果一個(gè)城市當前的新房售價(jià)為10000元/平方米,而樓面地價(jià)為4000元/平方米，同時(shí)點(diǎn)地價(jià)房?jì)r(jià)比即為40%。另一種是成本地價(jià)房?jì)r(jià)比，即從商品房成本的角度，將土地獲取時(shí)的樓面地價(jià)水平與房屋開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)的房?jì)r(jià)相比。趙松同時(shí)表示，從購置土地到商品房上市,通常會(huì )有3年左右的開(kāi)發(fā)時(shí)間。在此期間，如果土地市場(chǎng)走勢是上漲的,那么這種上漲帶來(lái)的地價(jià)增值就有可能轉化為開(kāi)發(fā)商的利潤,即使考慮了地價(jià)款的利息支出,得出的地價(jià)房?jì)r(jià)比也會(huì )更低些。

　　“越描越黑�！睂τ谥袊�土地勘測規劃院的報告，任志強在其博客中批評官方研究機構“只會(huì )按計劃經(jīng)濟的計算方式靜態(tài)地計算土地供給的初始價(jià)格”，只知道土地隨著(zhù)時(shí)間的變化會(huì )升值，卻不知道與此同時(shí)持有土地的成本也在增加。

　　任志強認為，因土地產(chǎn)生的費用均應計入土地成本，而這包括購買(mǎi)土地時(shí)的契約稅、項目未建成前的土地使用稅、購買(mǎi)土地有建設期的資金成本、不少于5%的不可銷(xiāo)售面積的地價(jià)分攤、土地增值稅等。

　　對于任志強的這一觀(guān)點(diǎn)，李國平表示贊成：“開(kāi)發(fā)商不是拿到土地就能賣(mài)房子的。因此，不能靜止地拿開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)一次性支付的土地出讓金去算地價(jià)房?jì)r(jià)比，而應該動(dòng)態(tài)地看到，開(kāi)發(fā)商因為土地所付出的一切費用都應計入土地成本�！�

　　而全國工商聯(lián)兩會(huì )期間的報告中也指出，在市政工程和公共配套設施中，除了企業(yè)為項目本身進(jìn)行的投入外，這些建設還作為市政工程的一部分參與到城市的功能服務(wù)中。這實(shí)際上是企業(yè)為市政建設提供了額外服務(wù)，變相提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的直接成本。

　　●地價(jià)推漲房?jì)r(jià)：加數與和的關(guān)系

　　“面粉漲價(jià)，怎么可能不影響面包價(jià)錢(qián)？”看到媒體報道有人認為地價(jià)和房?jì)r(jià)無(wú)直接對應關(guān)系時(shí)，CBD區域一家房地產(chǎn)中介置業(yè)顧問(wèn)王先生覺(jué)得這種論調很費解，“地價(jià)上漲，不僅會(huì )影響本項目未來(lái)價(jià)格，還會(huì )影響到周邊二手房和新盤(pán)的價(jià)格�！蓖跸壬�介紹說(shuō)，廣渠路10號地成交后，周邊二手房坐地起價(jià)，一周左右的時(shí)間里，每平方米漲了1000到2000元�！稄V廈時(shí)代》也于6月18日報道了“高價(jià)土地引來(lái)捂盤(pán)待漲”的消息。

　　日前，北京市有土地管理官員發(fā)表了“地價(jià)和房?jì)r(jià)無(wú)直接對應關(guān)系，房?jì)r(jià)由樓市的供求關(guān)系決定”的言論，立刻招來(lái)包括經(jīng)濟學(xué)家、房地產(chǎn)商等在內的多方質(zhì)疑。一位地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在接受《廣廈時(shí)代》采訪(fǎng)時(shí)表示，“從整個(gè)市場(chǎng)看，地價(jià)和房?jì)r(jià)以及房?jì)r(jià)預期是互為因果的關(guān)系。正如在其他因素不變的情況下，原材料價(jià)格上漲，產(chǎn)品價(jià)格肯定也會(huì )上漲。因為預期產(chǎn)品價(jià)格會(huì )上漲，原材料供應方自然也會(huì )抬高原材料價(jià)格�！边@位開(kāi)發(fā)商稱(chēng)，影響房?jì)r(jià)的因素很多，“但地價(jià)作為房?jì)r(jià)構成的一部分，和房?jì)r(jià)息息相關(guān)。樓面價(jià)達到15000元，房?jì)r(jià)難道會(huì )低于這個(gè)價(jià)錢(qián)嗎？”

　　“就單個(gè)項目自身而言，包括地價(jià)、供求關(guān)系在內，影響房?jì)r(jià)的因素很多，這些因素與房?jì)r(jià)之間就是加數與和的關(guān)系。不能夸大單方面因素的影響，但也不能忽視單方面因素的作用�！币晃粯I(yè)內人士在接受采訪(fǎng)時(shí)表示，“僅就北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況看，地價(jià)持續升溫，拉高房?jì)r(jià)預期是確定無(wú)疑的。如果地價(jià)和房?jì)r(jià)沒(méi)關(guān)系，土地起始價(jià)憑什么確定呢？地價(jià)高了，又如何指望房?jì)r(jià)不漲呢？”文/張旭