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　　編者按：2009年，正當一批批企業(yè)再一次爭先恐后向地價(jià)制高點(diǎn)發(fā)起沖鋒，爭當地王之時(shí)，2007年曾風(fēng)光無(wú)限的地王們卻正經(jīng)歷著(zhù)“圍城”之困。所謂“前事不忘，后事之師”在市場(chǎng)為不斷刷新的紀錄驚呼慨嘆之時(shí)，回頭審視曾經(jīng)的07地王們，就顯得別有意義。

　　⊙本報記者 于兵兵

　　2007年，以港資、民企為龍頭的一代地王吹起了房產(chǎn)、土地泡沫，并最終在2008年市場(chǎng)調整中首傷元氣�！�07地王”，從此成為市場(chǎng)中帶點(diǎn)悲劇色彩的詞匯。

　　而今，07地王們狀況不一，或無(wú)奈退地、或被迫擱置、或艱難開(kāi)工……但他們一個(gè)統一的行動(dòng)是，沒(méi)有重新殺回09年土地市場(chǎng)。其間有“一朝被蛇咬”的心理，也有資金鏈確實(shí)尚緊的客觀(guān)事實(shí)。

　　“吃一塹長(cháng)一智”的古訓是商場(chǎng)上不變的真理。也許，07地王們的過(guò)去與今天對于現在還無(wú)條件樂(lè )觀(guān)看市的新地王們，可為前車(chē)之鑒。

　　擱置：理由不一

　　6月下旬，某媒體以“22億佛山地塊遭深業(yè)集團退地”為題目，報道了一則最新的07地王退地信息。但記者輾轉找到佛山國土資源局三水分局時(shí)卻獲得皆然不同的消息。

　　“深業(yè)集團沒(méi)有退地�！� 佛山國土資源局三水分局相關(guān)人士明確表示。因為該地塊周邊環(huán)境、基礎設施和開(kāi)發(fā)條件尚未成熟，導致了項目未能按計劃動(dòng)工建設�！拔覀冎荒苷{整土地使用年限的起始日及動(dòng)工建設日期，同時(shí)重新規定土地支付方式和周期。拿地方仍然是深業(yè)集團�！惫ぷ魅藛T稱(chēng)。雖然理由十分正當，但無(wú)可置疑的是深業(yè)集團以21.35億元競得的這塊2675.4畝土地被合理的拉長(cháng)了土地出讓金交付周期，暫緩了地塊的開(kāi)工。而回顧2007年的地王們，多數企業(yè)也是以類(lèi)似形式獲得了喘息的機會(huì )。

　　“這里是成都最黃金的商業(yè)地段，九龍倉地王卻沒(méi)有任何開(kāi)工的動(dòng)靜，”成都第一太平戴維斯物業(yè)顧問(wèn)公司一位高層告訴記者。彼時(shí)，他站在18樓的辦公室的窗口指向窗外，他所在的辦公樓與九龍倉地王隔街相對。

　　2007年9月20日，經(jīng)過(guò)近140輪次的競價(jià)，九龍倉以72.4億元總價(jià)和8800萬(wàn)元/畝的單價(jià)競得這塊紅星路廣場(chǎng)地塊。

　　然而，賽翁得馬，焉知禍福？有業(yè)內人士預測，紅星路廣場(chǎng)項目前期投資應該不少于100億，這無(wú)論對怎樣的企業(yè)來(lái)說(shuō)都是一筆巨資。另外，該地塊樓面地價(jià)每平方米接近15000元，其銷(xiāo)售均價(jià)將超過(guò)22000元，市場(chǎng)能否接受這一價(jià)格尚未可知。

　　更令市場(chǎng)驚訝的是，08年4月，市場(chǎng)傳出消息，成都紅星路廣場(chǎng)地塊被“挖掘到宋代街道及古建筑約6000平方米”。這一消息直接導致項目無(wú)限期停工。

　　而成都世邦機構研究機構樊邦勇介紹，在成都，眾多07地王們和九龍倉一樣將地塊暫置“冷宮”。如信和、嘉里等一些港資企業(yè)，他們資本實(shí)力比較強，以時(shí)間換空間是他們的戰略考慮，因此目前都還沒(méi)有動(dòng)靜。

　　動(dòng)工：保本促銷(xiāo)

　　另外一些企業(yè)選擇了冒險動(dòng)工。2007年11月，重慶第一房企龍湖地產(chǎn)在上海拿到第一塊地，總價(jià)15.4億元，面積14.4公頃，樓面地價(jià)約為10700元/平方米，該價(jià)格一度被市場(chǎng)視為“風(fēng)險上限”。此后，業(yè)內盛傳龍湖上市未果，資金壓力巨大，而該項目擔負充實(shí)公司現金流的重大任務(wù)。于是，到第二年11月，短短一年時(shí)間，龍湖以最快速度將這個(gè)名為滟瀾山的別墅住宅項目推上市場(chǎng)，價(jià)格僅定為“保本級別”。

　　“很多地王為了打平成本，都選擇了打擦邊球的做法，就是利用超大贈送空間攤薄樓面地價(jià)，彌補高價(jià)土地帶來(lái)的成本上升�！币晃毁Y深房地產(chǎn)業(yè)人士稱(chēng)。據他介紹，藍光、國嘉、置信等企業(yè)都在07年高價(jià)奪地，為了挽回現金流危機，都不約而同地采用了這一做法。

　　“應該說(shuō)，從07年到09年，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)一輪調整，房?jì)r(jià)又回到原來(lái)的高點(diǎn)。對于一些房企來(lái)說(shuō)，07年的高價(jià)地如果產(chǎn)品設計合理，目前的銷(xiāo)售價(jià)格已經(jīng)解開(kāi)了成本枷鎖。但需要提醒的是，隨著(zhù)70-90政策的弱化，商品房結構限制取消，而開(kāi)發(fā)商加大贈送面積的做法也一定會(huì )被叫停。這對于從設計上打擦邊球的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是一次新的成本提高的挑戰�！睂�(zhuān)家表示。

　　教訓：謹慎入市

　　應對07年高價(jià)地的方式雖然不一，但07地王們今天在土地市場(chǎng)的表現卻不約而同。

　　進(jìn)入2009年，以保利、綠地為首的大型國資搶占低價(jià)市場(chǎng)先機，紛紛入市拿地。到了6月，土地市場(chǎng)已經(jīng)被一片看多聲淹沒(méi)。一些非主營(yíng)地產(chǎn)的大型國資開(kāi)始陸續進(jìn)場(chǎng)。

　　中金公司一份關(guān)于新地王的報告指出，和2007年地王相比，今年地王體現了幾大特點(diǎn)。一是單價(jià)已經(jīng)接近07年最高水平，但多數集中在一線(xiàn)城市市場(chǎng)。另外，擁有信貸和融資優(yōu)勢的國資企業(yè)將逐漸提升市場(chǎng)份額，相反，主流地產(chǎn)公司(包括07年大量拿地的企業(yè))都相對謹慎。

　　“我們目前確實(shí)很少拿地，一是因為之前拿了一些儲備地塊，二是資金實(shí)力沒(méi)有國資那么充裕。更重要的是，我們現在嚴格按周邊房?jì)r(jià)反推土地樓板價(jià)，如果反推出來(lái)的土地價(jià)格過(guò)高，我們就不拿了。對于現在一些國資進(jìn)入市場(chǎng)的摘牌價(jià)格顯然會(huì )沖破目前的房?jì)r(jià)，我們覺(jué)得是有風(fēng)險的�！闭憬�一家在07年大舉拿地的龍頭房企負責人告訴記者。