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　　和購房人買(mǎi)房產(chǎn)投資一樣，房地產(chǎn)企業(yè)買(mǎi)地是一種更大風(fēng)險和更長(cháng)周期的投資。這種投資風(fēng)險如何判斷，無(wú)疑是房地產(chǎn)投資市場(chǎng)不容回避的話(huà)題。

　　今年以來(lái)，各地地王爭奪戰逐漸升溫，地價(jià)屢屢被刷新。以目前土地成本計，未來(lái)樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格的高啟已經(jīng)可以預見(jiàn)。于是，很多開(kāi)發(fā)商將開(kāi)發(fā)物業(yè)的類(lèi)型鎖定為高端住宅，期望豪宅身價(jià)可以為企業(yè)打平高額成本。但專(zhuān)家提醒，一旦政府出手防范金融風(fēng)險和樓市泡沫，投資和投機性需求受到打壓，首先殃及的就是高端住宅。因此，以?xún)赡曛芷趤?lái)看，高端住宅能否成為今日地王的救命法寶，尚不得而知。

　　6月，北京地王頻出。其中之一是以17.4億元、溢價(jià)率122.9%成交的通州區九棵樹(shù)大街居住項目地塊。但專(zhuān)家看來(lái)，從先天條件上看，該地塊開(kāi)發(fā)高端住宅并不具備優(yōu)勢。

　　具體依據是，該地塊樓板價(jià)高達6265元/平方米，遠遠高出周邊土地的成交樓板價(jià)近三倍。假設其建安成本為3500-4000元/平方米，再加上財務(wù)成本、稅費等其他費用，地塊的開(kāi)發(fā)成本價(jià)已超過(guò)10000元/平方米�！斑@意味著(zhù)該項目至少要賣(mài)到1萬(wàn)元/平方米以上才能有利可圖。這個(gè)價(jià)格對于房?jì)r(jià)仍處于較低水平的通州區來(lái)說(shuō)，無(wú)疑具有很大的開(kāi)發(fā)風(fēng)險，項目能否盈利將建立在房?jì)r(jià)上漲的預期之上�！� 易居中國研究中心總監陳嘯天稱(chēng)。

　　高端物業(yè)首先要考慮的是政策風(fēng)險�！澳壳�，市場(chǎng)由于改善型需求高漲及投資型需求的抬頭，高檔物業(yè)的銷(xiāo)售狀況良好。但從房地產(chǎn)近幾年的發(fā)展看，在宏觀(guān)經(jīng)濟、政策、市場(chǎng)、項目等多元素影響下，高端物業(yè)銷(xiāo)售并不穩定。如今的‘地王’成為未來(lái)‘樓王’的前景并不樂(lè )觀(guān)�！睂�(zhuān)家介紹。

　　其次，高端住宅對地塊本身、開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)能力、營(yíng)銷(xiāo)能力等都有較高的要求，盲目追高價(jià)地塊再開(kāi)發(fā)高端住宅的房企一定要謹慎看待自身實(shí)力。以在售豪宅為例，據上海證券報了解，上海某江景樓盤(pán)，其地塊稀缺優(yōu)勢十分明顯。但受區域居住氛圍及產(chǎn)品規劃不佳的影響，再加上過(guò)分依賴(lài)單一營(yíng)銷(xiāo)模式，開(kāi)盤(pán)后銷(xiāo)售情況一直不盡如人意。

　　“開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)豪宅經(jīng)驗不足，很可能導致規劃不合理，”克而瑞(中國)機構房地產(chǎn)專(zhuān)家薛建雄稱(chēng)。比如豪宅的面積如何確定。專(zhuān)家介紹，無(wú)論是香港還是日本，其居住特點(diǎn)以實(shí)用為主。即便是豪宅也少有七八百平方米的超大型別墅。對于目前內地以小家庭為主的城市生活狀態(tài)來(lái)說(shuō)，只用于居住的空間在400平方米左右是比較合適的上限。建筑面積過(guò)大的別墅給家庭一種空曠感，總價(jià)也一定畸高。如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有合理規劃面積，很可能得不到市場(chǎng)認可。

　　反觀(guān)今年的土地市場(chǎng)，6月以來(lái)，部分高價(jià)地塊的拿地企業(yè)少有擅長(cháng)高檔住宅開(kāi)發(fā)者，甚至有些非主營(yíng)地產(chǎn)的企業(yè)連住宅開(kāi)發(fā)都不太涉及。

　　另外，從總量上看，豪宅目前仍并非成交的主流物業(yè)類(lèi)型。據CRIC系統的數據顯示，2009年第二季度，上海單價(jià)在30000元/平方米以上的高端住宅(不含別墅)中，成交在30套以上的項目占比為29.2%。而北京二季度有成交的高端住宅項目中，成交30套以上的項目占比僅有15.4%，“即使在市場(chǎng)上行通道中，熱銷(xiāo)的高端住宅也只是少數。毫無(wú)顧忌地拿高價(jià)地造高端項目不可能皆大歡喜�！睂�(zhuān)家表示。

　　最后，規避豪宅崇拜是令土地市場(chǎng)回歸理性的條件之一�！昂侠砜陀^(guān)的評估土地價(jià)值，不要將未來(lái)的利潤建立在沒(méi)有上限的樂(lè )觀(guān)預期中�，F在的地王之爭也是未來(lái)高端住宅之爭，現在的瘋狂已經(jīng)透支了未來(lái)高端住宅的樂(lè )觀(guān)預期，需謹防累卵之危�！标悋[天表示。