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　　核心提示

　　隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續火熱，土地市場(chǎng)成交也繼續保持活躍態(tài)勢。各地政府紛紛加快了土地供應節奏，經(jīng)營(yíng)性用地供應大幅放量。土地市場(chǎng)成交持續活躍，高溢價(jià)率地塊普遍出現，土地底價(jià)成交主力地位發(fā)生動(dòng)搖，三成高溢價(jià)率地塊地價(jià)房?jì)r(jià)比超過(guò)70%。

　　針對當前地王頻出現象，部分城市開(kāi)始加大土地供應，調整土地出讓條件，從源頭上穩定住宅市場(chǎng)。各類(lèi)企業(yè)圈地節奏出現分化，跨行企業(yè)拿地步調放緩。區域市場(chǎng)表現普遍活躍，重點(diǎn)城市土地成交異�；馃�。杭州等二三線(xiàn)城市高價(jià)地塊增多，名企仍是高價(jià)地塊的拿地主力。

　　供求

　　經(jīng)營(yíng)性用地供應創(chuàng )去年以來(lái)新高

　　據克而瑞(中國)的調查數據顯示，7月全國各重點(diǎn)城市土地供應幅數為556幅，占地面積3280.5萬(wàn)平方米，環(huán)比分別增加1.8%和32.1%。土地成交幅數391幅，占地面積2146.7萬(wàn)平方米，環(huán)比分別減少17%和8%。

　　隨著(zhù)土地成交的持續火熱，各地政府紛紛加快了土地供應節奏，本月經(jīng)營(yíng)性用地供應放量大漲，各重點(diǎn)城市經(jīng)營(yíng)性用地供應幅數和占地面積分別為342幅和2431萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅增加51%和86%。供應總量為08年以來(lái)單月最高值。

　　價(jià)格

　　底價(jià)成交主力地位動(dòng)搖，非理性拿地苗頭有所顯露

　　7月份各重點(diǎn)城市經(jīng)營(yíng)性用地成交雖然仍以底價(jià)成交為主，但占比相比上半年卻大幅下降，本月占比55.6%，環(huán)比上月下降了15.5個(gè)百分點(diǎn)，是09年以來(lái)占比最低的一月；溢價(jià)率在5-50%之間的地塊占比略有增加，7月為10.3%，與6月持平；溢價(jià)率在50%以上的高溢價(jià)率地塊占比持續增加，本月占比33.8%，環(huán)比上月大幅增加15.5個(gè)百分點(diǎn)，為2009年以來(lái)的最高值。7月高溢價(jià)率地塊頻出，溢價(jià)率在50%以上的地塊幅數高達55幅，其中26幅地塊溢價(jià)率在100%以上，甚至部分地塊溢價(jià)率高達300-400%�？梢�(jiàn)，土地市場(chǎng)成交火熱勢頭不減，為競得心儀地塊，開(kāi)發(fā)商不惜以高于底價(jià)幾倍的價(jià)格拿下。

　　企業(yè)

　　拿地熱情不減，高溢價(jià)率地塊頻出

　　從各城市表現來(lái)看，在經(jīng)歷了5、6月份的供求放量后，上海、南京、天津等城市依舊保持了旺盛的成交勢頭，7月土地成交面積同比環(huán)比繼續上揚，其中天津7月土地成交面積達到201.84萬(wàn)平方米，在各典型城市中規模最大。廣州、成都、武漢等城市土地成交面積雖然環(huán)比有所下降，但仍普遍高于去年同期水平。土地流標率則繼續保持在較低水平，除成都一幅地塊由于位置偏遠的原因而流標，其他各典型城市均無(wú)土地流標現象。

　　從土地成交價(jià)格來(lái)看，典型城市中除廣州、天津和南京外，其他城市底價(jià)成交比重均低于50%，底價(jià)成交的主力地位已經(jīng)動(dòng)搖，而高溢價(jià)成交現象則不斷增加，北京、杭州和成都等城市高溢價(jià)率地塊更是占了半數以上。上海、北京、杭州等城市不斷涌現如趙巷鎮特色居住區10號地塊、杭政儲出200918號地塊等新的總價(jià)、單價(jià)“地王”，土地市場(chǎng)仍在繼續升溫。

　　而在企業(yè)方面，我們監測的30家企業(yè)7月在土地市場(chǎng)上爭地熱度不減，其中以萬(wàn)科、保利和金地三家企業(yè)表現最為積極。根據CRIC系統監測顯示，萬(wàn)科7月新增4幅地塊，總建筑面積124.03萬(wàn)平方米，總土地款33.04億元；保利新增5幅地塊，總建筑面積95.33萬(wàn)平方米，總土地款49.35億元；而金地本月新增3幅地塊，總建筑面積57.88萬(wàn)平方米，總土地款53.84億元。

　　從區域分布來(lái)看，7月份30家企業(yè)新增土地主要分布于珠三角區域的廣佛地區。隨著(zhù)“廣佛經(jīng)濟圈”的提出，發(fā)家于珠三角的企業(yè)爭相在此區域獲取土地儲備擴大規模以鞏固本土勢力。從城市能級的分布來(lái)看，一線(xiàn)城市成為30企業(yè)投資重點(diǎn)。其中金地對于一線(xiàn)城市的熱衷度最高，在新增3幅地塊中有2幅分別位于上海和北京，2幅地塊土地款高達46.10億元。由于一線(xiàn)城市相對二三線(xiàn)城市更能抵御金融風(fēng)險且投資回報穩定，經(jīng)歷了2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)低潮之后，30家企業(yè)對于一線(xiàn)城市具有更強的投資信心。(陳 聰)