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　　地產(chǎn)商險走閑置棋

　　上有政策，下有對策。兩年大限雖然執行力度大打折扣，但對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)畢竟是劍在頭上，隨時(shí)都有可能掉下來(lái)砸著(zhù)自己的腦袋。開(kāi)發(fā)商為何冒險閑置土地，又如何規避風(fēng)險？

　　“被迫”的閑置

　　“如果我知道拿一塊地要兩年后才能開(kāi)發(fā)，我根本不會(huì )去拿那塊地�！庇卸嗄昴玫亟�(jīng)驗的北京金海華投資集團副總裁馬越肯定地表示，在現在的市場(chǎng)環(huán)境下，開(kāi)發(fā)企業(yè)捂地得不償失，只會(huì )拉長(cháng)戰線(xiàn)占用自己的資金。那么為何仍有如此多的土地閑置？

　　在閑置的地塊中，天津地王新開(kāi)路地塊非常典型。該地塊2007年8月被深振業(yè)拿下，樓面地價(jià)高達8805元/平方米，時(shí)至今日，新開(kāi)路所在的河東區7月份新房?jì)r(jià)均價(jià)為8371元/平方米，開(kāi)發(fā)商如何開(kāi)發(fā)都難以收回成本，延期似乎成了最好的選擇。這一地塊代表了很多前幾年瘋狂拿地時(shí)地王的現狀，究其原因，仍是拿地時(shí)沖動(dòng)，成本過(guò)高，被迫捂地開(kāi)發(fā)。

　　此外，對于多數上世紀90年代就拿地，但至今尚未動(dòng)工的地塊來(lái)說(shuō)，拆遷是面臨的最大難題。在 2004年“8·31”大限前進(jìn)入市場(chǎng)的土地，絕大多數都不是招拍掛拿地，進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)仍為“生地”，存在較大拆遷難度。加上多年前推向市場(chǎng)的地塊多位于較為市中心的位置，導致拆遷成本逐步增高。深層次的原因在于開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)力不足，有遺留問(wèn)題的土地也很難轉手。

　　北京市國土局曾表示，閑置土地如果拆遷困難，將由政府出面拆遷后再推向市場(chǎng)，但這一政策目前來(lái)看也仍未能有效推行，導致不少地塊哪怕地處黃金地段仍未能按計劃開(kāi)發(fā)。

　　此外，囤地之風(fēng)曾經(jīng)在土地市場(chǎng)十分盛行，這也是“兩年大限”最終出臺的重要原因之一。多年前不少囤積下來(lái)的地塊尚沒(méi)有真正進(jìn)入市場(chǎng)。一位業(yè)內人士透露，自己曾在2001年以每平方米不足2500元的價(jià)格拿下了二環(huán)內非常中心的地塊，但時(shí)至今日該地塊仍然緊緊捂在手中，多年來(lái)既沒(méi)有繳納閑置金也不擔心被收回，唯一改變的是價(jià)格：“現在轉手每平方米輕松能賣(mài)到數萬(wàn)元，比開(kāi)發(fā)樓盤(pán)劃算多了”。

　　開(kāi)發(fā)商“躲貓貓”

　　面對閑置的現實(shí)壓力，地方政府“放水”，開(kāi)發(fā)商使出了各種招數規避風(fēng)險。

　　地方政策方面，各地不同時(shí)期均出臺相關(guān)政策松綁“兩年大限”。如北京、天津等奧運承辦城市均因奧運會(huì )給開(kāi)發(fā)商延期開(kāi)發(fā)或延長(cháng)建設時(shí)間開(kāi)出了綠色通道。此外北京曾對土地出讓金的繳納有所松綁，拖延交地時(shí)間；廣東省更是在2009年初以擴內需為名，特別提出：屬使用閑置滿(mǎn)兩年以上的土地，可暫不作收回土地使用權處理且土地閑置費減半收取。

　　此外，開(kāi)發(fā)商可以申請順延開(kāi)工日期。天津新開(kāi)路地塊曾將開(kāi)工日期拖延至2008年12月，此后又公告延遲到2009年底。但業(yè)內人士表示這一做法雖然安全但獲批可能性較小，深振業(yè)之所以屢屢獲準延遲開(kāi)發(fā)也與高價(jià)拿地后地方政府更加通融有關(guān)，它的經(jīng)驗似乎難以復制，能否延期均掌握在政府手里。

　　假開(kāi)工也是開(kāi)發(fā)商較常用的手法之一。由于政策并未確切劃定動(dòng)工標準，在天津就有項目在舉辦熱熱鬧鬧的奠基儀式后沒(méi)再施工，至今不了了之。挖個(gè)坑、修個(gè)圍墻或者鏟幾勺土都能被說(shuō)成是動(dòng)工。

　　閑置土地管理辦法規定兩年大限時(shí)留出操作的空間，“因政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外”。針對這一規定，青島就曾有開(kāi)發(fā)商故意制造“政府原因”，譬如說(shuō)報批項目時(shí)故意寫(xiě)錯一些關(guān)鍵數據，被政府部門(mén)退回修改，自然就成了“動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延”。