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　　房?jì)r(jià)較高的樓盤(pán)成交量下降明顯，房?jì)r(jià)較低的樓盤(pán)成交量仍在上升通道

　　-本報記者 王松才

　　地王頻出，銷(xiāo)售下滑

　　北京，9月7日，民營(yíng)房企北京金力投資有限公司以1.49萬(wàn)元／平方米的樓面價(jià)格購得緊鄰國家?jiàn)W林匹克森林公園的地塊。據悉，目前該宗地周邊普通二手房住宅售價(jià)在1.4萬(wàn)元每平方米。

　　上海，就在本月初徐虹北路住宅地塊剛剛刷新7月由金地集團拍下的青浦趙巷地塊單價(jià)最貴記錄后，上海新地王的稱(chēng)號可能又要易主。跡象表明，上海市規劃和國土資源管理局本月推出的長(cháng)風(fēng)地塊，將會(huì )把今年以來(lái)上海樓市的地王爭奪戰推向又一個(gè)高潮。在上海市規劃和國土資源管理局發(fā)布的土地出讓第54號公告中，長(cháng)風(fēng)6B、7C地塊已成為當下上海地產(chǎn)市場(chǎng)當之無(wú)愧的焦點(diǎn)。

　　9月7日普陀長(cháng)風(fēng)6B、7C地塊出現第一輪報價(jià)，直接由掛牌起始價(jià)的30.58億元跳至56.28億元，超出底價(jià)84%，已是今年來(lái)全國土地市場(chǎng)的最高價(jià)。而報出這一驚人天價(jià)的，是去年還因資金鏈問(wèn)題苦苦掙扎的浙江綠城。

　　8月份以來(lái)，上海開(kāi)始頻生地王，例如深圳具有國資背景的金地集團以30.48億元拿下青浦趙巷10號地塊，央企華潤置地35.22億元拿下嘉定南翔地塊。

　　廈門(mén)，9月8日的國有土地拍賣(mài)會(huì )上，備受關(guān)注的唯一居住用地2009G23以10.47億元被氣勢如虹的廈門(mén)恒興置業(yè)有限公司競得，溢價(jià)5.139億元，幾乎翻倍。成交樓面地價(jià)達到30940元每平方米。

　　與地王如“爆米花”般出現相對應的是，全國不少地方樓市成交量開(kāi)始出現萎縮。

　　據中國指數研究數據信息中心監測：8月份全國30個(gè)大城市中，只有1／3約8個(gè)城市住宅成交面積環(huán)比上升，30個(gè)城市總成交面積環(huán)比下跌約11.18%。

　　8月份，既是傳統銷(xiāo)售淡季，又恰逢政策收緊，各城市庫存量繼續下滑，如杭州、深圳、廣州等城市已經(jīng)降到歷史較低水平，市場(chǎng)供應偏緊。成交面積最大的仍為上海，達到240萬(wàn)平方米，其次是重慶和北京，但成交面積均低于200萬(wàn)平方米。

　　業(yè)內人士指出，全國樓市銷(xiāo)售出現大幅度下跌的原因，主要是因為收緊“二套房貸”所致，預計9月份將有更多城市的成交繼續下滑。

　　對于8月份以來(lái)頻繁出現的地王，北京中大恒基市場(chǎng)部經(jīng)理張大偉在接受中國經(jīng)濟時(shí)報記者采訪(fǎng)時(shí)認為：“首先最近出現的地王最大特點(diǎn)是單價(jià)高，但總價(jià)已經(jīng)比6、7月份有所下滑。其次地王項目不斷出現則證明了現在的開(kāi)發(fā)商依然對樓市有比較好的信心。但頻繁出現的面粉價(jià)格超過(guò)面包價(jià)格已經(jīng)說(shuō)明現在樓市處于非理性狀態(tài)�！�

　　“從市場(chǎng)角度看，我理解不了為什么現在還能出地王�！睆埓髠�對本報記者表達自己的疑惑。

　　從克而瑞中國研究中心截取的8月24日至8月30日全國樓市成交數據來(lái)看，十大重點(diǎn)監測城市成交總量與前一周相比呈下降趨勢，上海、南京、杭州、天津、深圳等多數城市在該周成交走低；該周高溢價(jià)地塊頻現，多幅地塊溢價(jià)率超過(guò)100%；滬深港三地個(gè)股總體表現依舊消極，近七成地產(chǎn)股下跌。

　　克而瑞中國提供給本報的數據顯示，8月份最后一周十大重點(diǎn)監測城市成交總量與前一周相比呈下降趨勢。上海、南京、杭州、天津、深圳等多數城市該周成交走低，其中深圳成交面積環(huán)比降幅達40.62%。而西南區域的重慶、成都以及中部武漢成交量該周環(huán)比有所上升，成為該周重點(diǎn)城市中的亮點(diǎn)。

　　從全國整體市場(chǎng)來(lái)看，多數非重點(diǎn)城市成交該周同樣環(huán)比有所下滑。但就幅度來(lái)看，沒(méi)有成交量環(huán)比增幅(降幅)大于50%的城市。

　　“發(fā)改委表示下半年將完善樓市調控，土地、房?jì)r(jià)將是政策調控重點(diǎn)。另外，稅務(wù)總局也在醞釀房地產(chǎn)稅制改革，或將取消土地增值稅�！笨硕�瑞研究人士對本報記者表示，政策的轉向也是造成各地樓市成交下降的原因。

　　兩極分化日益明顯

　　在地王頻現、房?jì)r(jià)持續走高的同時(shí)，成交量卻出現了下降。同時(shí)，本報記者也注意到，樓市開(kāi)始出現了兩極分化的局面：房?jì)r(jià)相對較高的樓盤(pán)或區域市場(chǎng)成交量下降比較明顯，而房?jì)r(jià)相對較低或樓盤(pán)性?xún)r(jià)比較高的市場(chǎng)成交量則依然處于上升階段。

　　“我們也觀(guān)察到的確是有這個(gè)情況。這也說(shuō)明了現在的需求依然很旺盛，但是樓市的價(jià)格已經(jīng)超過(guò)大部分人的承受能力。比如現在北京均價(jià)在1.5萬(wàn)到2萬(wàn)元每平方米的樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)當月基本能銷(xiāo)售60%以上。而2.5萬(wàn)元每平方米以上的樓盤(pán)我們統計8月銷(xiāo)售量不到30%。這說(shuō)明投資性需求已經(jīng)因為房?jì)r(jià)今年來(lái)上漲了40%以上的幅度而出現畏高�！敝写蠛慊鶑埓髠�對本報記者表示。

　　北京購房者小張也對本報記者表達了相似的觀(guān)點(diǎn)：“限于購買(mǎi)能力，價(jià)格過(guò)高的樓盤(pán)我們也無(wú)法承受，只能選擇單價(jià)比較低的樓盤(pán)。如果讓我在四環(huán)內購買(mǎi)一套單價(jià)在2萬(wàn)元每平方米以上的樓盤(pán)，我肯定買(mǎi)不起，也只能選擇近郊區交通相對便利、價(jià)格相對便宜的房子�！�

　　企業(yè)方面兩極分化的情況也日益明顯，盡管開(kāi)發(fā)商現在“不差錢(qián)”，但隨著(zhù)房?jì)r(jià)的走高，不少開(kāi)發(fā)商手中的房子越來(lái)越難銷(xiāo)售，尤其是那些盲目提價(jià)的開(kāi)發(fā)企業(yè)的項目銷(xiāo)售愈加困難。而那些選擇低價(jià)銷(xiāo)售策略的開(kāi)發(fā)商的項目銷(xiāo)售則依然樂(lè )觀(guān)。

　　以恒大地產(chǎn)為例，恒大于8月23日在全國15個(gè)城市的27個(gè)樓盤(pán)同步推盤(pán)發(fā)售。其中，重慶恒大金碧天下和包頭恒大華府，開(kāi)盤(pán)當天便以2980元每平方米的起價(jià)完成近9億元的銷(xiāo)售額。截至開(kāi)盤(pán)當日晚，恒大地產(chǎn)在全國的新推樓盤(pán)共銷(xiāo)售1129套，當天銷(xiāo)售額就達10.18億元。業(yè)內人士對本報記者表示，恒大當日推出的樓盤(pán)均價(jià)普遍低于周邊房?jì)r(jià)，其一直堅持的低價(jià)入市銷(xiāo)售策略收到了不錯的效果。

　　與此相反，號稱(chēng)北京今年上半年漲幅最大、最暴利的樓盤(pán)潤澤悅溪從今年初的8000多元每平方米一直漲到現在的近1.7萬(wàn)元每平方米，現在卻陷入銷(xiāo)售僵局中。位于北四環(huán)附近的樓盤(pán)金泉時(shí)代從年初的每平方米13500元漲到現在的2.2萬(wàn)元每平方米，也不得不面臨售樓處日益冷清的局面。