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　　“單價(jià)地王”暗降樓面單價(jià)

　　融華世家小區終于對外打出宣傳廣告了，這個(gè)曾在北京亞奧地區樓面地價(jià)最高的“單價(jià)地王”自7月重新開(kāi)工以來(lái)，在9月首次將圍墻上的其他廣告替換為該項目廣告，附近居民認為它要入市了。這則廣告稱(chēng)，該地塊打造的高檔社區將容納300多戶(hù)居民。

　　樓面地價(jià)高達每平方米13800元的高價(jià)地，在周邊房齡5年內的二手房每平方米17000元時(shí)開(kāi)工入市，如何贏(yíng)利？中國經(jīng)濟時(shí)報記者在采訪(fǎng)中發(fā)現，融華世家已經(jīng)修改了之前的規劃，通過(guò)提高小區容積率，降低樓面單價(jià)。

　　“早在2008年我們就曾經(jīng)因為擔心‘融華世家’影響主場(chǎng)小區住戶(hù)的采光權，去北京市規劃局朝陽(yáng)分局申請過(guò)查看規劃圖紙，當時(shí)距離主場(chǎng)小區最近的是一個(gè)五層的板樓，但是聽(tīng)說(shuō)現在多了一棟二十二層的塔樓，五層的板樓不見(jiàn)了�！敝鲌�(chǎng)小區居民何先生告訴中國經(jīng)濟時(shí)報記者，小區里有居民咨詢(xún)過(guò)北京市規劃局朝陽(yáng)分局，相關(guān)人士向居民證實(shí)確實(shí)有修改規劃，但表示對于變動(dòng)的情況不方便在電話(huà)中透露，要求附近小區居民采取信訪(fǎng)的方式了解。

　　向規劃局咨詢(xún)的小區居民向記者證實(shí)，該局人士一再表示，只要融華世家的開(kāi)發(fā)商依據規劃施工，就不會(huì )影響到正北方主場(chǎng)小區居民的采光權。

　　但這并沒(méi)能打消居民的顧慮，8月下旬融華世家施工方在工地邊最不顯眼的位置貼出了修改規劃后的圖紙，沒(méi)過(guò)幾天便匆匆忙忙撕掉。

　　“由于熱力管道公司正在施工，進(jìn)出主場(chǎng)小區南邊的路已經(jīng)被挖成深溝，施工方選擇在這里張貼修改后的規劃，讓小區居民從正在施工的溝里爬上去才能看到圖，明擺著(zhù)就是不想讓人看到�！�

　　自融華世家開(kāi)始施工建設以來(lái)，關(guān)于其如何贏(yíng)利的質(zhì)疑聲便在附近小區居民中不斷蔓延開(kāi)來(lái)，而今面對修改后的規劃，謎底已經(jīng)解開(kāi)。

　　“融華世家一共就5棟樓，用一棟22層的替換掉5層的樓房，開(kāi)發(fā)商變相提高了容積率，之前過(guò)高的樓面地價(jià)已經(jīng)被攤薄�！焙蜗壬�說(shuō)。

　　本報記者向北京市規劃局朝陽(yáng)分局求證上述消息的真實(shí)性，接電話(huà)的工作人員表示規劃確實(shí)有所調整，但不方便透露新規劃內容和容積率的變動(dòng)信息。

　　區域新地王不斷涌現

　　老的地王還在消化中，新地王卻不斷產(chǎn)生。時(shí)隔僅一年半，北京亞奧地區又出現一個(gè)樓面地價(jià)高達15217元／平方米的“單價(jià)地王”。

　　6月26日下午，中國電子旗下的成都中澤置業(yè)有限公司經(jīng)過(guò)46輪競價(jià)最終以19.6億元競得朝陽(yáng)區奧運村鄉(水源九廠(chǎng)東側)住宅及居住公共服務(wù)設施用地。

　　如果除去配套的2萬(wàn)平方米安置房面積，該地塊的單價(jià)高達15217元／平方米，超出5月份富力競拍廣渠門(mén)外10號地時(shí)創(chuàng )造的15141元／平方米的最高單價(jià)。

　　新“單價(jià)地王”的產(chǎn)生，讓附近居民們紛紛提高未來(lái)二手房的銷(xiāo)售預期，融域小區的居民們認為，“這個(gè)地王要是能賣(mài)到每平方米25000元，我們小區的二手房的報價(jià)也可以再提高一些”。

　　附近中介公司的工作人員向記者證實(shí)，自6月底出現“單價(jià)地王”以來(lái)，一些小區業(yè)主確實(shí)提高了報價(jià)，目前周邊小區業(yè)主的報價(jià)普遍在2萬(wàn)元／平方米以上。

　　今年北京地區已經(jīng)產(chǎn)生了不少的“單價(jià)地王”，其中最引人關(guān)注的是中化方興投資管理有限公司以40.6億元人民幣拍得北京廣渠路15號地，刨去3萬(wàn)平方米左右的公共建筑面積，可售面積折算出的樓面地價(jià)將達16240元／平方米。受其影響，北京東部地區一度被宣稱(chēng)將奔著(zhù)每平方米“3萬(wàn)元”而去。

　　不僅中心城區，北京城區周邊的樓面單價(jià)也在被不斷刷新。9月8日萬(wàn)科在房山區拍出樓面單價(jià)高達6500元／平方米的區域“單價(jià)地王”，而此前大興區拍出兩塊“單價(jià)地王”已經(jīng)導致區域二手房市場(chǎng)受地王刺激價(jià)格上調。

　　來(lái)自鏈家地產(chǎn)的數據顯示，9月第一周北京大興黃村區域二手房成交價(jià)格達到8100元／平方米，雖與8月同期相比基本持平，但相比7月同期則高出幾乎15%。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的人士表示，7月初大興新城北區地塊和大興黃村地塊兩大區域“地王”的出現讓該地區價(jià)格漲幅快出其他區域至少5%左右。

　　大興區一位不愿意透露姓名的開(kāi)發(fā)商告訴記者，自從區域“單價(jià)地王”誕生后，多數地產(chǎn)項目都調高了售價(jià)，目前大興區的在售新項目?jì)r(jià)格普遍在10000元／平方米左右。

　　“如果我們不調高項目售價(jià)，新地王由于拿地成本過(guò)高，必然面臨很大的入市壓力，現在是我們已入市的樓盤(pán)給地王‘抬轎子’，以后是他們給我們抬�！鄙鲜鲩_(kāi)發(fā)商私下向記者表示。

　　面臨不確定性

　　北京正略鈞策管理咨詢(xún)公司的合伙人薛迥文告訴中國經(jīng)濟時(shí)報記者，他們跟蹤的全國各地一些產(chǎn)生于2006年和2007年“總價(jià)地王”，現在開(kāi)工并入市的寥寥可數。

　　“僅退地的就有蘇寧環(huán)球在上海拍下的黃浦區南京東路163號地塊，此外福州地王、廣州科學(xué)院的高價(jià)地都被開(kāi)發(fā)商退給當地政府�！毖﹀奈谋硎�，還有一些項目采取了轉讓股權的方式，目前已經(jīng)入市的主要有星耀地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的天津星耀五洲項目。

　　但從今年頻頻拿地的公司性質(zhì)來(lái)看，薛迥文認為，由于近期入市拿地的企業(yè)多具備國企背景，資金實(shí)力要明顯強于2007年和2006年拿地的民營(yíng)企業(yè)，在項目的開(kāi)發(fā)上會(huì )具備更多優(yōu)勢。

　　“上半年房地產(chǎn)公司公布年報顯示多數企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況都不錯，它們消化之前高價(jià)地的能力增強，但對于沒(méi)有上市、融資途徑單一的企業(yè)，高價(jià)地對企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況的影響會(huì )更大一些�！彼�說(shuō)，至于“單價(jià)地王”變更規劃降低樓面單價(jià)入市，從目前看僅僅是個(gè)特例，并不代表整體趨勢，所以不具有可復制性。

　　業(yè)內分析人士指出，無(wú)論是“單價(jià)地王”還是“總價(jià)地王”，企業(yè)拿地積極性的再度高漲都起源于對后市的樂(lè )觀(guān)預期，盡管拿地企業(yè)的背景身份有所變化，但在未來(lái)的土地開(kāi)發(fā)上依然面臨不確定性，“特別是在當下樓市出現交易量大幅下挫的背景下，一旦房?jì)r(jià)向下，近期高價(jià)拿地的企業(yè)將面臨不確定性，或將影響到土地開(kāi)發(fā)的時(shí)間�！�