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　　從今年4月徐涇新一年“地王游戲”開(kāi)局到7月金地創(chuàng )趙巷地王，再到近期中海奪長(cháng)風(fēng)新“地王”。半年不到，上海土地市場(chǎng)接二連三刷新“地王”記錄�！暗赝酢币恢辈粩嘤楷F，面粉真的比面包貴嗎？朱家角投資開(kāi)發(fā)有限公司董事長(cháng)魯千林認為，這是目前成本的稀缺性和動(dòng)遷難度增加導致的結果。

　　影響土地價(jià)格的因素主要有三個(gè)，一個(gè)是土地資源的稀缺性、動(dòng)遷成本的增加和城市人口增加對房產(chǎn)需求預期不斷增加。土地資源稀缺，說(shuō)白了就是可以出讓的供應量越來(lái)越少。全國18億畝紅線(xiàn)不能動(dòng)，扣除工業(yè)、商業(yè)用地，還有大量的基礎設施用地，可以推到市場(chǎng)上的住宅用地就更少。

　　二是大批住宅保障性用地，商品住宅的用地會(huì )越來(lái)越少。上海近年的土地供應計劃一年比一年少，2009年計劃2.4萬(wàn)畝，實(shí)際今年上半年，土地供應真正招拍掛的不到計劃的1/3，結果是可以供應造房子的土地越來(lái)越少。而且政府推地有規劃限制，必須符合三個(gè)規劃：第一，土地利用的整體規劃，第二，整個(gè)建設的規劃，第三，控制性詳細規劃。

　　三是受限于指標�，F在推出土地，有三個(gè)指標。第一是有用地指標，農業(yè)用地轉化為建設用地，整個(gè)上海有控制量，18億畝就是不能逾越的障礙。第二是占補平衡指標，用農業(yè)用地轉化為建設用地，必須坑補一畝土地，原來(lái)的湖泊或者宅基地，要坑補成農業(yè)用地以后才能建房子。第三，還要符合出讓指標，土地供應在800到900萬(wàn)平方米，也會(huì )控制每年土地出讓的指標。因為現在的土地出讓必須是凈地 (動(dòng)拆遷已完成)，受制于一些土地動(dòng)遷制度，比如土地流轉、物權法等等政策，動(dòng)遷的難度大大增加。

　　另外，土地前期開(kāi)發(fā)費用不斷增加，比如征地的補償費、動(dòng)遷安置補償費、占補平衡費、市政配套費用等等。以朱家角為例，2006年以前，每畝地前期開(kāi)發(fā)費用大概在50萬(wàn)元，現在已達到80萬(wàn)元，再要加上占補平衡指標費和市政配套費用，基本成本也要達到150萬(wàn)元/畝。征地補償費原來(lái)是農用地1.2萬(wàn)元，現在漲到2萬(wàn)元。一畝土地上假如安置兩個(gè)勞動(dòng)力,一個(gè)要增加4萬(wàn)元，4個(gè)就是20萬(wàn)元。占補平衡指標以前是10-20萬(wàn)元，預計現在要達到30到40萬(wàn)元。市政配套費用也不斷增加，2002年8萬(wàn)元/畝，現在大概35萬(wàn)元/畝。