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　　 國有土地、合法開(kāi)發(fā)、有大三證

　　 村留用地項目不是小產(chǎn)權房

　  相對于商品房來(lái)說(shuō)，許多人對于村留用地項目還不是很熟識。但事實(shí)上，村留用地并不是一個(gè)新鮮事物。

　　“留用地項目”是國家在征用農村土地并轉為建設用地后，其中留10%給當地村委會(huì )，鼓勵他們單獨或合作開(kāi)發(fā)建設。而杭州是走得比較快的城市。2002、2005、2008年，杭州相繼出臺過(guò)相關(guān)的政策，今年6月10日，杭州市政府更是出臺了《關(guān)于進(jìn)一步完善村級集體經(jīng)濟組織留用地出讓管理的補充意見(jiàn)》，不僅在諸多實(shí)施方面有了更多細則，另外規定合作開(kāi)發(fā)的49%部分，有可能取得單套產(chǎn)權。

　　在杭州，最早出現的留用地項目是寫(xiě)字樓，如黃龍區塊的聚龍大廈等，留用地住宅化的第一個(gè)項目是西溪鋒尚，后來(lái)又出現了如劍橋公社、斯坦福平方、新城廣場(chǎng)等項目。

　　村留用地是合法的

　　由于這個(gè)市場(chǎng)還處于起步階段，很多人把留用地項目理解為“小產(chǎn)權房”，其實(shí)兩者是完全兩個(gè)概念的產(chǎn)品。一個(gè)是國有土地，一個(gè)是集體土地。一個(gè)具有合法有效的產(chǎn)權證，一個(gè)則沒(méi)有合法有效的產(chǎn)權證。

　　“小產(chǎn)權房”是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉政府或村政府頒發(fā)的鄉產(chǎn)權房，又叫小產(chǎn)權房。鄉鎮政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權房產(chǎn)，實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權。這種房子沒(méi)有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會(huì )給予備案。所謂產(chǎn)權證也不是真正合法有效的產(chǎn)權證。

　　“留用地項目”是國家在征用農村土地并轉為建設用地后，在其中留10%給當地村委會(huì )，鼓勵他們單獨或合作開(kāi)發(fā)建設。土地轉為國有建設用地，并實(shí)行依法出讓。房產(chǎn)具有“國有土地證”、“契證”、“房產(chǎn)證”大三證，但是不能分割轉讓。

　　不能開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)

　　在開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)上，留用地可用于發(fā)展除經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)外的所有二三產(chǎn)業(yè)，包括商業(yè)、外來(lái)人員公寓、綜合大樓等經(jīng)營(yíng)性項目以及標準廠(chǎng)房等，讓村集體經(jīng)濟組織通過(guò)發(fā)展“樓宇經(jīng)濟”、“產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟”不斷增強經(jīng)濟實(shí)力，增加農民的經(jīng)濟收入。值得注意的是，它不能用來(lái)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)。

　　根據《關(guān)于進(jìn)一步完善村級集體經(jīng)濟組織留用地出讓管理的補充意見(jiàn)》，規定村留用地項目土地出讓方式由村級集體經(jīng)濟組織自行選擇。一為村級集體經(jīng)濟組織自主開(kāi)發(fā)的留用地項目，由村級集體經(jīng)濟組織出具不對外合作開(kāi)發(fā)的書(shū)面承諾，按相關(guān)程序辦理協(xié)議出讓手續；二為“留用地貨幣化”的留用地項目，一律采取招標、拍賣(mài)或掛牌方式公開(kāi)出讓?zhuān)蝗�是村級集體經(jīng)濟組織需合作開(kāi)發(fā)的留用地項目用地，一律采取招標、拍賣(mài)或掛牌方式公開(kāi)出讓。村集體經(jīng)濟組織與合作方聯(lián)合開(kāi)發(fā)的項目，村級集體經(jīng)濟組織所占股份應不低于51%。

　　產(chǎn)權等問(wèn)題制約發(fā)展

　　目前，村留用地項目讓人心存顧慮的，主要是產(chǎn)權分割和貸款問(wèn)題。

　　“我要先告訴你，我們這個(gè)是只有大證，沒(méi)有小證的�！苯拥接浾唠娫�(huà)，即將開(kāi)盤(pán)的海陸UN公社銷(xiāo)售人員第一句話(huà)就告訴記者。她說(shuō)，這么做是為了以后避免跟客戶(hù)產(chǎn)生糾紛。

　　村留用地項目具有“國有土地證”、“契證”、“房產(chǎn)證”大三證，但是不能分割轉讓?zhuān)�這就意味著(zhù)它不能像普通商品房那樣擁有單個(gè)“產(chǎn)權證”，不能銷(xiāo)售，一些項目只能采取長(cháng)期租賃的形式，“以長(cháng)租的形式變相銷(xiāo)售”。

　　由于是租賃，村留用地項目不能使用商品房貸款，只能用消費貸款，貸款期限一般最多為10年，貸款利率也相對比較高。為了減少麻煩，有些項目干脆規定不能使用貸款。此外，由于村留用地項目不允許做住宅，只用來(lái)建設公建和商業(yè)，所以往往存在這些問(wèn)題：比如沒(méi)有陽(yáng)臺，水、電為商用標準，沒(méi)有煤氣管道等。但隨著(zhù)項目開(kāi)發(fā)越來(lái)越多，目前不少樓盤(pán)水電都已經(jīng)轉成民用標準，有些還有管道煤氣。

　　而今年6月出臺的新政，規定新出讓地塊的合作開(kāi)發(fā)項目在建成后，合作方所持有的房產(chǎn)，可以按照規劃批建的最小產(chǎn)權單元分割轉讓和銷(xiāo)售。這意味著(zhù)如果規劃批建最小產(chǎn)權單位是單套，那就是可以辦出“單套產(chǎn)權”。

    本報記者 吳彩萍