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　　分析師認為，開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險并不僅取決于所處的城市和自身的財務(wù)狀況，更取決于產(chǎn)品競爭力：有些地塊價(jià)格雖高，但可以開(kāi)發(fā)出適合市場(chǎng)的產(chǎn)品，與一些低端項目相比，風(fēng)險要小。

　　在今年全國各地地王招拍掛現場(chǎng)，總是能夠看到前地王開(kāi)發(fā)商的身影。隨著(zhù)新地王的誕生，老地王曾經(jīng)高價(jià)買(mǎi)地的疑慮，似乎頓時(shí)煙消云散。在“房?jì)r(jià)總是會(huì )上漲”的預期下，開(kāi)發(fā)商你追我趕，將地價(jià)拉出了一條向上的曲線(xiàn)。

　　在地王效應影響下，地王所在區域房?jì)r(jià)走出普漲行情。專(zhuān)家指出，開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地后，不能單靠這種效應來(lái)拉升房?jì)r(jià)，要抵御高地價(jià)風(fēng)險，必須要拿出創(chuàng )新性的產(chǎn)品。

　　龍湖、金地：推動(dòng)上海郊區樓板價(jià)破萬(wàn)

　　2007年底，上海青浦趙巷特色居住區8號地塊被初進(jìn)上海的龍湖地產(chǎn)以15.4億元的掛牌價(jià)格摘得，樓板價(jià)達10672元/平方米，將上海郊區土地成交樓板價(jià)首次推上了萬(wàn)元大關(guān)。媒體當時(shí)評論稱(chēng)，龍湖是在“以一種瘋狂的方式拿地”。

　　繼龍湖后，今年8月，金地集團以30.48億元的總價(jià)、近14500元/平方米的樓板價(jià)拿下上海青浦趙巷10號居住用地，成為上海新地王。金地在競拍時(shí)，第二輪報價(jià)比首輪的21.023億元高出9億元，直接把競爭對手逼退了場(chǎng)。

　　金地和龍湖高價(jià)買(mǎi)地，直接刺激了房地產(chǎn)商布局上海。8月底，華潤置地以35.22億元購入上海嘉定南翔鎮地塊，每平方米樓面價(jià)約7500元，創(chuàng )區內新高。

　　兩家地產(chǎn)巨頭聯(lián)手造地王，也直接推動(dòng)上海郊區房?jì)r(jià)上漲。

　　在金地30.48億元拍地后的一周，上海區域房?jì)r(jià)漲幅領(lǐng)先的幾乎全部是郊區板塊。其中，金山區成交均價(jià)上漲90.38%，成交量大漲64.52%；嘉定區成交均價(jià)首次破萬(wàn)，達10776元/平方米；松江區成交均價(jià)上漲14.32%；崇明縣均價(jià)上漲33.76%。

　　志成、中海：沒(méi)有最貴只有更貴

　　熟悉樓市的業(yè)內人士說(shuō)，國內樓市的土地價(jià)格和房屋售價(jià)并不是直線(xiàn)上漲的，而是盤(pán)旋式上升的。上海長(cháng)風(fēng)地區的兩幅先后成交的地塊，便反映了土地價(jià)格的上述規律。

　　2007年9月26日，經(jīng)過(guò)2個(gè)多小時(shí)、440輪叫價(jià)的鏖戰，名不見(jiàn)經(jīng)傳的上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司以11.04億元的價(jià)格從眾多競爭者手中搶下了“普陀長(cháng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區4號東南地塊”。11.04億元的摘牌價(jià)，高出3.14億元底價(jià)2.5倍多，折合樓板價(jià)約1.64萬(wàn)元/平方米。

　　2008年，國內樓市急轉直下，志成企業(yè)以損失超過(guò)3000萬(wàn)元土地保證金的代價(jià)退地。這幅地最后被志成系的另一家企業(yè)上海贏(yíng)華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以約7.64億元購得。這個(gè)價(jià)格與最初相比，下降了近1/3。

　　開(kāi)發(fā)商退地的案例并沒(méi)有嚇跑后來(lái)者。

　　今年9月10日，中海地產(chǎn)以總價(jià)70.06億元競得上海長(cháng)風(fēng)地塊，問(wèn)鼎新任全國地王。該地塊溢價(jià)率達129%，平均樓面地價(jià)達2.2萬(wàn)/平方米。新地王的誕生，讓當地開(kāi)發(fā)商和消費者信心倍增，周邊二手房普遍跳價(jià)，幅度高達500~1000元/平方米。

　　富力、方興：你追我趕逐高地價(jià)

　　相比前兩個(gè)案例，富力和中化方興所拍的廣渠門(mén)外10號和15號地塊的時(shí)間更接近。兩幅地王拍賣(mài)時(shí)間僅僅相差1個(gè)多月，但樓板價(jià)相差已達1000元/平方米。

　　5月21日，富力在18家企業(yè)的虎口下，以3.4倍于底價(jià)的10.22億元啃下了廣渠門(mén)外10號這塊“硬骨頭”，15140元/平方米的樓板價(jià)創(chuàng )造了當時(shí)北京的地價(jià)之最。拿下上述地塊時(shí)，富力也透露出了一些忐忑，一再強調高價(jià)拿地，是因為對廣渠門(mén)外10號有著(zhù)深厚感情。

　　富力的忐忑，很快就被中化方興的豪邁一掃而盡。6月30日，中化方興以40.6億元的天價(jià)拍下了緊鄰的廣渠門(mén)外15號地塊，這個(gè)價(jià)格較掛牌起始價(jià)16.47億元高出了24.13億元，折合樓面地價(jià)約16000元/平方米，成為北京招拍掛以來(lái)的新地王。

　　兩幅地王的誕生直接推動(dòng)了周邊房?jì)r(jià)的上漲。兩幅土地之間的首城國際中心，今年7月之前的售價(jià)不過(guò)15000元/平方米，8月份已經(jīng)漲到18000元/平方米。距離兩幅地王稍遠的禧福匯，價(jià)格更是由上半年的18000元/平方米漲到了24000元/平方米。

　　專(zhuān)家觀(guān)點(diǎn)：抗風(fēng)險能力取決于產(chǎn)品競爭力

　　上述幾幅地王的案例，似乎驗證了此前開(kāi)發(fā)商的一個(gè)普遍觀(guān)點(diǎn)：房?jì)r(jià)總是會(huì )漲，只要能夠延期開(kāi)發(fā)，即便地價(jià)拍得再高也不怕。然而，業(yè)內分析師認為，開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地后，必須在產(chǎn)品上創(chuàng )新，才能將房子賣(mài)出去。

　　方方地產(chǎn)咨詢(xún)機構趙豫川提醒，并不是每個(gè)城市都擁有較大的樓市上漲空間，如南京、無(wú)錫等地的土地價(jià)格雖然比上海、杭州等城市低得多，但由于房?jì)r(jià)缺乏繼續上漲空間，風(fēng)險已經(jīng)很大。

　　方方房地產(chǎn)咨詢(xún)機構首席分析師胡宗亙認為，開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險并不僅取決于所處的城市和自身的財務(wù)狀況，更取決于產(chǎn)品競爭力：有些地塊價(jià)格雖高，但可以開(kāi)發(fā)出更適合市場(chǎng)的產(chǎn)品，與一些低端項目相比，風(fēng)險要小。

　　胡宗亙表示，大開(kāi)發(fā)商不懼高地價(jià)，因為其競爭力強，能拿出市場(chǎng)需要的產(chǎn)品；而缺乏競爭力的小公司即使拿地價(jià)格不算高，也會(huì )陷入困境。如萬(wàn)科、中海等品牌開(kāi)發(fā)商由于擁有較高的品牌溢價(jià)能力，抗地價(jià)風(fēng)險能力較高。另外，這些公司的財務(wù)情況相對較好，不需要短平快開(kāi)發(fā)，風(fēng)險也相對較小。相比之下，一些公司雖然購買(mǎi)了價(jià)格相對較低的土地，但是產(chǎn)品競爭力不足，無(wú)法賣(mài)出較高的價(jià)格，反而會(huì )遇到較高的風(fēng)險。

　　他舉例說(shuō)，綠城和仁恒集團2007年同時(shí)在上海新江灣買(mǎi)地，綠城的樓板價(jià)僅12500元/平方米，而仁恒集團的樓板價(jià)高達20000元/平方米。今年初，綠城將新江灣地塊賣(mài)給了九龍倉，而仁恒集團卻仍然持有土地準備開(kāi)發(fā)。原因就在于，仁恒集團所購的土地容積率只有1.2，比綠城新江灣地塊1.7的容積率低，因此擁有更多的產(chǎn)品創(chuàng )新空間。仁恒可以開(kāi)發(fā)出更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，提高售價(jià)，以應對高價(jià)拿地的風(fēng)險。