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廣州市政府常務(wù)會(huì )議原則性通過(guò)《廣州市舊廠(chǎng)房改造土地處置實(shí)施意見(jiàn)》
在年均僅有13.2平方公里新增建設用地的廣州,在房?jì)r(jià)動(dòng)輒過(guò)萬(wàn)元的市中心,仍有一幢幢偌大的舊廠(chǎng)房、舊市場(chǎng),它們不僅占據了寶貴的土地資源,而且還有礙城市形象。如何讓這些舊廠(chǎng)房重新煥發(fā)活力,成為城市現代化的新生力量?記者昨日獲悉,廣州市政府常務(wù)會(huì )議已經(jīng)原則性通過(guò)《廣州市舊廠(chǎng)房改造土地處置實(shí)施意見(jiàn)》(下稱(chēng)《實(shí)施意見(jiàn)》),對于本市轄區內的舊廠(chǎng)房、舊倉儲、舊站場(chǎng)、舊市場(chǎng)(以下統稱(chēng)舊廠(chǎng)房)等低效利用的產(chǎn)業(yè)用地,按照不同類(lèi)別,或者改變土地性質(zhì),或者通過(guò)公開(kāi)出讓利益分成等方式,讓舊廠(chǎng)換新顏,舊城變新城。
記者從《實(shí)施意見(jiàn)》上獲悉,按照不同的土地性質(zhì)和情況,廣州已經(jīng)制定了一整套具體措施。其適用范圍分為兩類(lèi),一類(lèi)是原址廠(chǎng)區國有用地以及已建成的舊廠(chǎng)房,現規劃控制為商業(yè)金融業(yè)、文化娛樂(lè )、辦公、教育科研設計、居住等非工業(yè)用途的國有土地;一類(lèi)是農村集體土地上的舊廠(chǎng)房等低效用地。
據了解,由于些許內容尚存爭議,該政策不排除在印發(fā)前還有細微改動(dòng)!
意見(jiàn)摘要
舊廠(chǎng)房轉變性質(zhì)公開(kāi)拍賣(mài),原使用人或可享用其成交價(jià)的60%;
在確保原廠(chǎng)主體建筑結構不改變的前提下,可臨時(shí)改變原有建筑物用途或進(jìn)行適當的臨時(shí)擴建,用于除商品房開(kāi)發(fā)建設以外的第三產(chǎn)業(yè);
集體土地上舊廠(chǎng)房完善手續后用于商品房開(kāi)發(fā)的,應當先轉為國有土地。
國有土地
改造方案
企業(yè)異地重建停業(yè)損失可補償
整合地塊不得超原址用地10%
《實(shí)施意見(jiàn)》:對于國有用地,已取得合法國有建設用地使用權的用地,符合城鄉規劃的,可對原址土地進(jìn)行改造。無(wú)合法用地手續,但土地實(shí)際使用人已與村集體或農戶(hù)簽訂了征地補償協(xié)議并進(jìn)行補償,符合土地利用總體規劃的,由土地實(shí)際使用人先行完善國有土地確權和集體土地征收手續后,依城鄉規劃實(shí)施改造。按城鄉規劃需要整合舊廠(chǎng)房用地以外的邊角地、夾心地、插花地的,可一并列入改造范圍,整合地塊面積一般不應超過(guò)原址用地的10%。
處置程序:原址土地使用權人向市“三舊”改造辦公室提交土地處置申請,市“三舊”改造辦公室(會(huì )同相關(guān)部門(mén))擬訂原址用地土地處置方案,編制改造計劃,并向土地使用權人出具處置批復意見(jiàn)。
按土地純收益返還不得超40%
《實(shí)施意見(jiàn)》:具備開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)條件的原址用地,由土地儲備機構收購土地或由企業(yè)自行搬遷整理土地后,政府組織公開(kāi)出讓、并返還土地收益給原土地使用權人。
土地公開(kāi)出讓成交價(jià)低于出讓底價(jià)2倍的,按成交價(jià)60%返還土地收益給原土地使用人;成交價(jià)高于出讓底價(jià)2倍的,最高按出讓底價(jià)2倍的60%確定原土地使用人土地收益,超出出讓底價(jià)2倍的部分全部歸政府。原土地使用權人也可申請返還土地純收益,按純收益返還的,返還比例不超過(guò)40%。
處置程序:經(jīng)營(yíng)性用地公開(kāi)出讓后,競得人按規定辦理建設項目規劃、用地、建設等手續。市國土房管局收取土地價(jià)款后,依簽訂的協(xié)議辦理土地收益返還手續。
注意:土地出讓成交后,因規劃調整使地價(jià)款發(fā)生增減的,原土地使用權人已確定分配的土地收益不再調整。
原址臨時(shí)改建但用地性質(zhì)不變
《實(shí)施意見(jiàn)》:根據文化主管部門(mén)意見(jiàn),企業(yè)原址建筑屬工業(yè)遺產(chǎn)需成片保留,或原址用地要單獨開(kāi)發(fā)的(商品住宅開(kāi)發(fā)除外),可由企業(yè)改變土地性質(zhì)自行開(kāi)發(fā)改造,原土地使用權人按改造前后新舊用途市場(chǎng)價(jià)的差額繳交土地出讓金。
原址用地性質(zhì)不符合規劃控制要求,但近期內未納入儲備計劃或實(shí)施規劃建設的,經(jīng)市規劃部門(mén)批準,在確保主體建筑結構不改變的前提下,可臨時(shí)改變原有建筑物用途或進(jìn)行適當的臨時(shí)擴建、加建、非主體建筑物的局部拆建等,用于除商品房開(kāi)發(fā)建設以外的第三產(chǎn)業(yè),但不改變原址用地的使用性質(zhì)。
處置程序:由原土地使用權人自行改造的,原土地使用權人憑處置批復意見(jiàn)和相關(guān)權屬文件到規劃、用地審批部門(mén)辦理相關(guān)審批手續。
企業(yè)異地重建停業(yè)損失可補償
《實(shí)施意見(jiàn)》:原址用地規劃控制為道路、綠地及其他市政公用設施或非營(yíng)利性公共服務(wù)設施等不具備經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)條件的,由政府依法收購并給予補償。對于異地搬遷重建企業(yè),機器設備拆卸、運輸、安裝及管理費用和停業(yè)損失等納入補償范圍。
注意:按工業(yè)、倉儲、市政設施或基礎設施等用途申請的用地,在按原規劃建設前已改為商業(yè)、旅游、娛樂(lè )、設計研發(fā)、住宅等非工業(yè)用途的,土地出讓金標準另行制定,不適用本意見(jiàn)。
集體用地改造方案
不參與舊村改造的
須由政府公開(kāi)出讓
來(lái)自廣州房管局的數據顯示,目前全市農村建設用地有652.5平方公里,占全市建設用地的40%,農村土地資源潛力巨大。
《實(shí)施意見(jiàn)》:沒(méi)有納入城中村改造的集體建設用地,同樣可以有序地流轉和盤(pán)活,主要可以分為六大類(lèi):
1.未列入市要求全面改造的城中村,其村集體組織可根據改造項目的需要確定改造范圍進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設。
2.已有合法用地審批手續的,村集體組織按規定辦理集體建設用地使用權確權登記后,可依規劃自行改造或流轉用作除商品房開(kāi)發(fā)以外的經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)項目。
3.沒(méi)有合法用地審批手續的,用地行為發(fā)生在1987年1月1日之前的,根據原國家土地管理局《確定土地所有權和使用權的若干規定》進(jìn)行確權。用地行為發(fā)生在1987年1月1日~2007年6月30日之間的,符合土地利用總體規劃和改造規劃,按照用地發(fā)生時(shí)的土地管理法律法規定落實(shí)處理(處罰)后,由村集體組織按現狀辦理用地審批手續。
4.沒(méi)有合法審批的用地需補辦手續的,應當與留用地指標管理相結合。有留用地指標未兌現的,須抵扣留用地指標。留用地指標額不足改造范圍用地面積,但規劃確需使用土地或屬于須納入城中村全面改造范圍內的,作預支留用地登記辦理用地審批手續和確權。此情形可保留集體土地性質(zhì)。
5.沒(méi)有合法審批的用地需補辦手續,不屬于須全面改造的城中村,且無(wú)留用地指標的,若改造項目符合現代產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求,按照用地發(fā)生時(shí)的土地管理法律法規落實(shí)處理(處罰)后,按現狀辦理征收并轉為國有建設用地后交由村集體組織使用,并按規定辦理協(xié)議出讓手續。
6.集體土地上舊廠(chǎng)房完善手續后用于商品房開(kāi)發(fā)的,應當轉為國有土地。其中不與舊村一并改造的,須由政府組織公開(kāi)出讓?zhuān)凑諊杏玫靥幹么_定的比例返還土地收益給村集體組織。
處置程序:先完善用地審批手續后確認建設用地使用權。
數字看缺地
新增建設用地大幅減少
如今,在廣州城市建設中,最缺的是土地。2008年到2020年廣州可新增的建設用地只有172平方公里,年均13.2平方公里,僅為1996年至2007年期間年均水平的1/4。
“三舊”嚴重困擾城市發(fā)展
在新增土地有限的情況下,許多歷史上遺留下來(lái)的工業(yè)廠(chǎng)房用地占據了城市中心寶貴的土地資源,但利用效率十分低下。據統計,廣州市現有舊城鎮、舊村莊、舊廠(chǎng)房等低效用地約74平方公里,已成為困擾廣州城市更新的一大難題!
數字看騰地
4年騰出28km2低效用地
在《廣州市推進(jìn)“三舊”改造試點(diǎn)工作方案》的草擬文件中,廣州計劃在近4年的“三舊”改造計劃里,改造低效用地達到28平方公里。
去年,廣州明確將環(huán)城高速范圍內影響環(huán)保類(lèi)企業(yè)和華南路、廣深高速公路以南、珠吉路延伸至珠江以西、沙灣水道以北、廣佛交界以東總面積約1093平方公里內的危險化學(xué)品類(lèi)企業(yè)納入“退二進(jìn)三”范圍。(蔣悅飛、李婧)
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