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　　10月15日召開(kāi)的吉林省長(cháng)春市首屆土地招商推介會(huì )，吸引了全國上百家房地產(chǎn)企業(yè)參加。繼深圳、上海等地土地放量、地王頻出后，“搶地熱”開(kāi)始向二三線(xiàn)城市蔓延。業(yè)內人士預計，今年四季度，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)新一輪“搶地”熱潮。

　　“搶地熱”頻現，地王迭出

　　據記者了解，長(cháng)春市首屆土地招商推介會(huì )上，集中推出了19個(gè)地塊、419萬(wàn)平方米，占年度經(jīng)營(yíng)性土地出讓計劃的80%還多�！懊砍鲆粔K地都有好幾家搶”，長(cháng)春市國土資源局局長(cháng)朱亞福說(shuō)。

　　據朱亞福介紹，長(cháng)春土地市場(chǎng)與一線(xiàn)城市相比稍顯滯后，年中北京、深圳、上海等地“地王頻出”的時(shí)候，長(cháng)春土地市場(chǎng)依然偏冷。今年前三個(gè)季度，長(cháng)春市經(jīng)營(yíng)性土地出讓112萬(wàn)平方米，只完成年度計劃的22%，大多數開(kāi)發(fā)商仍在等待觀(guān)望。進(jìn)入下半年，長(cháng)春土地市場(chǎng)漸熱，近兩三個(gè)月迅速回暖，出現了一地多求、起叫價(jià)數度被刷新的形勢，拿地熱頭直追2007年。9月初，保利地產(chǎn)以5.41億元的價(jià)格競得凈月開(kāi)發(fā)區內一宗16.8萬(wàn)平方米土地，超出起始價(jià)2.2億元，溢價(jià)部分占起始價(jià)的68.5%。10月中旬，萬(wàn)科集團經(jīng)過(guò)101輪現場(chǎng)競價(jià)以10.01億元拿下22.8萬(wàn)平方米的長(cháng)春柴油機廠(chǎng)地塊，溢價(jià)部分占起始價(jià)的108%。

　　“這次大規模推地，我們是順勢而為”，朱亞福說(shuō)。朱亞福認為，按照開(kāi)發(fā)商目前的拿地熱情，長(cháng)春市年底前完成500萬(wàn)平方米的年度出讓計劃應該不成問(wèn)題。

　　一線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)商拿地熱情也在看漲。國慶長(cháng)假前夕，上海市規劃和國土資源管理局公布了一份國有建設用地使用權出讓“預公告”，一口氣推出40塊住宅用地，共計約335萬(wàn)平方米。這是上海有史以來(lái)最大規模的一次土地集中供應。此前的9月30日，綠地集團以72.45億的總價(jià)競得上海市中心城區徐匯區一幅大型綜合性地塊，打破了中海剛剛創(chuàng )下的70億元“地王”紀錄，再創(chuàng )地王紀錄新高。業(yè)內人士認為，四季度上海土地市場(chǎng)將掀起搶購風(fēng)潮。中國房地產(chǎn)測評中心相關(guān)人士表示，目前全國很多城市的土地出讓僅完成全年任務(wù)的三分之一，這意味著(zhù)四季度仍是個(gè)地王頻出的季度。

　　“地主家也沒(méi)有余糧”？

　　“萬(wàn)科自2001年進(jìn)入長(cháng)春，開(kāi)發(fā)了六個(gè)項目，手里已經(jīng)沒(méi)有地可開(kāi)發(fā)了”，柴油機廠(chǎng)地塊競拍前，長(cháng)春萬(wàn)科的一位人士說(shuō)�！暗刂骷乙矝](méi)有余糧了”，不僅是長(cháng)春眾多開(kāi)發(fā)商的真實(shí)狀況，也是全國普遍現象。

　　據了解，長(cháng)春市經(jīng)營(yíng)性土地出讓面積近幾年一直在下降。2006年出讓面積730萬(wàn)平方米，2007年520萬(wàn)平方米，2008年226萬(wàn)平方米，2009年前三個(gè)季度共出讓112萬(wàn)平方米。國家統計局最新公布的數據顯示，1-9月，全國商品房銷(xiāo)售同比增長(cháng)44.8%，銷(xiāo)售額增長(cháng)73.4%，但是土地出讓面積下降了22%，開(kāi)工面積下降6%�！敖衲甑姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)上，老百姓買(mǎi)房子的熱情遠遠高于開(kāi)發(fā)商建房子的熱情，呈現出房產(chǎn)熱、地產(chǎn)冷的現象”，中國房地產(chǎn)研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌說(shuō)。

　　業(yè)內人士分析認為，造成這種局面的主要原因一是前兩年放地太多，開(kāi)發(fā)商消化不良；二是2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)的突然變化令開(kāi)發(fā)對市場(chǎng)前景缺乏信心，紛紛加入等待和觀(guān)望，放緩了拿地的步伐；三是政府有意控制土地出讓節奏，為保證土地價(jià)格穩定減少了出讓面積和頻次。

　　“總體來(lái)說(shuō)，需求大于供給是導致今年房?jì)r(jià)上漲的主要原因”，顧云昌說(shuō)，“就全國范圍看，土地供應不足的問(wèn)題是制約房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的突出問(wèn)題�！�

　　不過(guò)，在一些房企無(wú)地可用、無(wú)米下鍋的同時(shí)，一些國企和上市企業(yè)“囤地”現象也層出不窮。潘石屹不久前放言，稱(chēng)上市房企土地儲備的最高可開(kāi)發(fā)年數高達151年。據克而瑞機構和中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布的2009年三季度房企銷(xiāo)售情況報告，截至9月底，中國前十大房企的平均土地儲備面積高達3000萬(wàn)平方米。其中恒大、碧桂園以5100和4160萬(wàn)平方米位列第一和第二位。萬(wàn)科、保利則以2450和2350萬(wàn)平方米位列第九和第十位。業(yè)內人士指出，即使以恒大前三季度453萬(wàn)平方米的銷(xiāo)售速度計算，要完成所有土地儲備的全部銷(xiāo)售變現，仍需近十年時(shí)間。

　　因此，對目前市場(chǎng)上出現的新一輪的“搶地熱”，業(yè)界看法不一。有觀(guān)點(diǎn)認為，“搶地熱”有利于房企業(yè)增加土地儲備，緩解樓市供應不足的緊張局面；也有觀(guān)點(diǎn)認為，“搶地熱”可能使一些房地產(chǎn)企業(yè)借機囤地。還有人擔心，新一輪“搶地熱”都會(huì )造就一批“新地王”，使本以高企的房?jì)r(jià)火上澆油。

　　穩定市場(chǎng)，避免過(guò)熱或過(guò)冷

　　中國房地產(chǎn)研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌分析認為，在國際金融危機影響仍未見(jiàn)底，出口狀況未出現根本好轉的宏觀(guān)形勢下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩發(fā)展仍然是明年實(shí)現經(jīng)濟發(fā)展的重要支撐。他認為，房地產(chǎn)要達到保增長(cháng)的目的，同時(shí)又能使過(guò)高房?jì)r(jià)得到抑制，加大供應仍是最優(yōu)選擇。

　　那么，在加大供應的同時(shí)，如何保證市場(chǎng)穩定，避免土地市場(chǎng)過(guò)熱引發(fā)的種種矛盾和問(wèn)題呢？

　　長(cháng)春市國土資源局局長(cháng)朱亞福認為，穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)，避免過(guò)冷或過(guò)熱，關(guān)鍵要科學(xué)決策，控制好土地供應閘門(mén)。2006-2007年，長(cháng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了過(guò)熱苗頭，長(cháng)春市增加了土地供應量，2年內成交經(jīng)營(yíng)性用地1250萬(wàn)平方米，迅速釋放了土地市場(chǎng)的剛性需求和拿地欲望。2008年土地市場(chǎng)遇冷后，長(cháng)春市開(kāi)始減少土地供應量，穩定市場(chǎng)和交易價(jià)格。在全國大部分城市房?jì)r(jià)大幅下挫的情況下，長(cháng)春的地價(jià)、房?jì)r(jià)依然保持了穩中有升，沒(méi)有出現大量的土地閑置和資金沉淀。今年前三個(gè)季度，在市場(chǎng)徘徊不前的情況下，長(cháng)春市采取減小土地出讓規模、提高掛牌出讓比例、降低成交價(jià)款首付比例等措施，使土地市場(chǎng)逐步回暖。根據目前房地產(chǎn)市場(chǎng)供略小于求的實(shí)際，長(cháng)春市土地市場(chǎng)將在四季度有一個(gè)集中放量。

　　長(cháng)春房地產(chǎn)資深人士顧永超認為，公開(kāi)透明、提升土地供求雙方的信息交流和互動(dòng)水平有助緩解開(kāi)發(fā)商的“土地恐慌”，避免市場(chǎng)過(guò)熱。上海市此次“預公告”的40塊住宅用地以前所未有的“打包”形式亮相，增加了信息透明度。以往“招拍掛”樣式出讓土地，大多是在公告出來(lái)后開(kāi)發(fā)商才知曉土地底價(jià)，而在這次“預公告”中，上海市規土部門(mén)對大多數地塊的出讓價(jià)格都作了預測，這樣可以較為合理地引導開(kāi)發(fā)商在競買(mǎi)過(guò)程中的市場(chǎng)預期，防止不理性競價(jià)行為出現。

　　顧永超還指出，在擴大供應的同時(shí)，必須打擊“囤地”行為。不久前，國土資源部門(mén)連續發(fā)文，表示要嚴厲打擊囤地行為，并要求地方政府要加強建設用地批后監管，切實(shí)預防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現象的發(fā)生。事實(shí)上，在打擊“囤地”方面，國家近幾年早就三令五申，出臺過(guò)多個(gè)相關(guān)規定，但在各地的實(shí)施過(guò)程中，這些規定并沒(méi)有認真執行。這次打擊“囤地”行為，在重申規則之外，必須要加大政策法律的執行力度，特別是加大對執法主體的監管力度。顧永超說(shuō)，只有把打擊“囤地”落到實(shí)處，才能抓住土地市場(chǎng)調控的“七寸”。