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　　昨天，曾經(jīng)拍出44.04億元高價(jià)的“黃浦區163街坊地塊”，出現在上海國有建設用地使用權招標拍賣(mài)掛牌出讓預公告中。

　　它的“亮相”，正式宣告一年前遭遇退地的昔日全國單價(jià)地王，正式現身“江湖”。

　　類(lèi)似香港“勾地”制度

　　值得注意的是，本次上海市黃浦區163街坊地塊(以下簡(jiǎn)稱(chēng)163地塊)的出讓方式，與兩年前的掛牌出讓方式不同，本次出讓將采用招標、拍賣(mài)的方式。有業(yè)內人士認為“預公告”的土地出讓模式，類(lèi)似于香港的“勾地”制度。

　　中國房產(chǎn)信息集團分析師薛建雄指出，預公告方式，也是一種“先招后拍”的出讓方式，在預公告期間先接受有意競買(mǎi)開(kāi)發(fā)商的申請，開(kāi)發(fā)商在申請時(shí)需要給一個(gè)意向購買(mǎi)價(jià)格，一旦獲得預公告中地塊的競買(mǎi)資格，競買(mǎi)價(jià)格將不得低于申請報價(jià)。

　　有業(yè)內人士認為，采用“先招后拍”的方式推出地塊，基本可以確保地塊不會(huì )流標，也能讓土地相關(guān)部門(mén)了解開(kāi)發(fā)商的心態(tài)，從而“有的放矢”地推介地塊。

　　薛建雄指出，在房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)相對成熟、可開(kāi)發(fā)用地不多的城市，應盡早采用“先招后拍”的土地出讓政策，但是一些還處在房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)初期或市場(chǎng)上有較大的可開(kāi)發(fā)土地存量的城市來(lái)說(shuō)，采取這一政策可能會(huì )出現無(wú)人問(wèn)津的情況。

　　最終價(jià)格可能回到兩年前

　　對于163地塊重出“江湖”，薛建雄認為，由于南京路的商業(yè)價(jià)值非常高，且163地塊又擁有相對較大比率的商業(yè)面積和地下開(kāi)發(fā)面積，因此，該地塊對于實(shí)力開(kāi)發(fā)商有著(zhù)不可比擬的誘惑力。同時(shí)，今年各地的地塊都不斷創(chuàng )出歷史新高，因此163塊地也有可能拍出和當年一樣高的價(jià)格。

　　早在蘇寧環(huán)球獲得163地塊時(shí)，便有業(yè)內人士表示，163地塊雖然成本高企，但經(jīng)過(guò)規劃調整，以市場(chǎng)租金方式取得合理投資回報并非不可行。

　　163地塊的預公告文件顯示，163地塊的土地用途為商業(yè)、辦公、金融保險等綜合用地，地塊面積1.37093公頃，規劃容積率在4.8以下。有意競買(mǎi)該地塊的開(kāi)發(fā)商，需要繳納地塊的保證金為預申請報價(jià)的5%。該地塊的擬出讓時(shí)間在今年的12月份。

　　盡管商業(yè)價(jià)值不可比擬，但是，163地塊的預公告也對地塊建筑提出一些限制要求。預公告中明確規定該地塊沿河南中路第一層面建筑高度是40米以下，沿天津路、南京東路、江西中路第一層面建筑高度是30米以下，地塊內東側建筑高度是在60米以下、西側高度是100米以下。

　　在預公告的 “特別事項”一欄規定：因該地塊地處南京東路商業(yè)街重要區域，同時(shí)地塊周邊有軌道交通2號線(xiàn)、軌道交通10號線(xiàn)站點(diǎn)，要求建設單位具有相應的資金實(shí)力、開(kāi)發(fā)資質(zhì)、開(kāi)發(fā)高檔商業(yè)物業(yè)及地鐵站點(diǎn)結建經(jīng)驗。

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　　重出江湖的“老地王”

　　事實(shí)上，昨天預公告中的163地塊，正是在兩年前刷新全國樓面地價(jià)新高、卻于一年前遭遇退地的“老面孔”。

　　2007年8月24日，上海黃浦區163街坊地塊公開(kāi)競買(mǎi)。在蘇寧房地產(chǎn)、香港九龍倉集團、新鴻基集團、太古地產(chǎn)、信和集團、香港建設、中信泰富、新加坡政府投資公司GIC、美國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商鐵獅門(mén)等10家實(shí)力房企的激烈競爭下，歷經(jīng)45分鐘、接近300輪競價(jià)，最終，蘇寧房地產(chǎn)在與九龍倉集團的“決賽”中，以44.04億元拿下該地塊。

　　按照44.04億元的競買(mǎi)價(jià)計算，黃浦區163地塊的樓面地價(jià)約達到6.7萬(wàn)元/平方米，刷新了當時(shí)全國樓面地價(jià)新高。

　　然而，隨著(zhù)2008年整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的走低，163地塊遭遇退地的尷尬。去年8月，蘇寧環(huán)球發(fā)布澄清公告證實(shí)，為共同支持上海市重大工程地鐵建設，南京蘇寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和黃浦區房地局經(jīng)友好協(xié)商已簽署協(xié)議，解除原土地出讓合同，將全額退還已支付的土地出讓款。

　　值得注意的是，163地塊并不是今年唯一被重新推上市場(chǎng)的 “老面孔”。2008年，上海長(cháng)風(fēng)地塊30多億元遭遇流標，在今年重出“江湖”后，卻拍出了70多億元。