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　　10月20日備受關(guān)注的廣州市海珠區琶洲城中村改造項目開(kāi)拍，四幅土地在沒(méi)有競爭者的情況下，被保利地產(chǎn)(600048)以1.42億元的底價(jià)摘得。由于僅有保利地產(chǎn)一家報價(jià)，這場(chǎng)拍賣(mài)會(huì )連大門(mén)都沒(méi)開(kāi)，結果就已提前揭曉，除了1.42億元的底價(jià)外，保利還需要承擔總計約44.7億元的城中村改造成本，相當于每平方米四千多元的樓面地價(jià)。

　　至此，保利地產(chǎn)已經(jīng)成為廣州市琶洲區域最大的“地主”。

　　市場(chǎng)進(jìn)入門(mén)檻提高

　　此次捆綁出讓的四宗琶洲地塊是近年來(lái)廣州單次出讓的罕見(jiàn)大地塊，總用地面積接近40萬(wàn)平方米，總建筑面積超過(guò)104萬(wàn)平方米。掛牌起始價(jià)為1.42億元，折合樓面地價(jià)僅136元/平方米。但綜合計算47.7億元的“城中村”改造成本和配套綜合費以及3億元琶洲地區綜合整治費用，這四塊地塊實(shí)際樓面地價(jià)為4714元/平方米。而琶洲目前在售樓盤(pán)價(jià)格早已超過(guò)1.5萬(wàn)/平方米，據稱(chēng)未來(lái)升值潛力更大。

　　琶洲“城中村”改造項目是廣州市在亞運會(huì )前必須清拆完畢的9個(gè)“城中村”之一，整個(gè)改造項目的總用地面積為75.8萬(wàn)平方米，總規劃建筑面積185萬(wàn)平方米，分為13宗地塊。此次只出讓了其中四宗。

　　早在廣州市國土房管局發(fā)布琶洲四宗地塊公告時(shí)，就有業(yè)內人士分析，此次對參與競買(mǎi)的開(kāi)發(fā)商要求明顯提高，目標直指幾家大型房企。廣州市對參與琶洲地塊競買(mǎi)的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了嚴格的限定，設置了極高的門(mén)檻。要求競買(mǎi)人必須是一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，注冊資本15億元人民幣以上，2007年、2008年總資產(chǎn)均達90億元人民幣以上。

　　與此同時(shí)，此次出讓還要求競買(mǎi)申請人必須具有成功開(kāi)發(fā)建筑面積10萬(wàn)平方米以上大型商業(yè)、辦公、酒店綜合項目的經(jīng)驗。在廣州市海珠區擁有建筑面積5萬(wàn)平方米以上的自有辦公、商業(yè)物業(yè)，確保全面改造拆遷安置周轉使用。

　　中地行市場(chǎng)與傳播總監張斌指出，競買(mǎi)公告一出就意味著(zhù)小房企和外來(lái)開(kāi)發(fā)商被擋在門(mén)外，廣州符合競買(mǎi)資格的房企也不多，僅有富力地產(chǎn)、廣州城建和保利地產(chǎn)等少數幾家開(kāi)發(fā)商，這其中又以保利在海珠區的實(shí)力最強，擁有足夠多的自由辦公、商業(yè)物業(yè)。

　　本次出讓的為13宗地塊中的地塊一(住宅及商業(yè)金融業(yè)地塊)、地塊三(商業(yè)金融業(yè)用地)、地塊四(商業(yè)金融業(yè)用地)、地塊五(商業(yè)金融業(yè)用地)4幅。知情人士透露，琶洲區域有望成為繼珠江新城之后的廣州“明星”板塊，政府已進(jìn)行了明確規劃。保利地產(chǎn)此次奪得琶洲城中村改造權，也就相當于獲得了琶洲板塊的控制權。

　　合富輝煌首席分析師黎文江表示，用大開(kāi)發(fā)商進(jìn)行舊城改造，可以避免以前經(jīng)常出現的改造爛尾、一拖再拖的現象。且保利之前在琶洲運作的多個(gè)項目例如保利國際廣場(chǎng)，都說(shuō)明保利和琶洲的合作較好。

　　有開(kāi)發(fā)商解釋?zhuān)�大型房企拿地通常�?huì )考慮規模效應，在某個(gè)區域集中拿地，有利于集中開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售，連續開(kāi)發(fā)形成大型社區，也有利于市場(chǎng)集中度的提高。但也有專(zhuān)家稱(chēng)，設置高競買(mǎi)門(mén)檻攔住中小開(kāi)發(fā)商，相當于取消了公平競爭。由少數大型開(kāi)發(fā)商進(jìn)行區域壟斷，存在一定風(fēng)險，受到開(kāi)發(fā)商資金鏈以及開(kāi)發(fā)進(jìn)度的制約。

　　區域壟斷格局加劇

　　近年來(lái)廣州土地市場(chǎng)上幾大開(kāi)發(fā)商區域壟斷格局逐漸顯現，且有加劇之勢。幾大核心區域皆有大型房企壟斷的跡象，富力地產(chǎn)在珠江新城擁有16幅地塊，以至于業(yè)內戲稱(chēng)“珠江新城”為“富力新城”；城建集團近乎壟斷廣州大學(xué)城，大有將其打造成“城建城”之意；還有保利在琶洲的絕對優(yōu)勢，以及雅居樂(lè )在花都區107國道附近的一家獨大。數據顯示，廣州銷(xiāo)售額排名前五位的大公司在一手房市場(chǎng)中所占的市場(chǎng)份額已經(jīng)高達40%。

　　今年7月16日，城建耗資6.25億元拿下廣州大學(xué)城兩宗地塊，兩地塊樓面地價(jià)分別達7296元/平米和7150元/平米。9月20日，城建再次出擊，分別以2.23億元和2.04億元競得大學(xué)城兩宗地塊，其中一塊地的樓面地價(jià)達到7671元/平方米，成為了大學(xué)城的新地王。

　　資料顯示，廣州大學(xué)城板塊共推出過(guò)7幅居住類(lèi)地塊，其中4幅都被城建獲得。城建在廣州大學(xué)城的土地儲備達到15萬(wàn)平方米，占廣州大學(xué)城已出讓地塊面積的三分之二。

　　與此同時(shí)，富力地產(chǎn)聯(lián)手新鴻基地產(chǎn)與合景泰富的珠江新城獵德項目正式開(kāi)始運作。該地塊占地面積11.4萬(wàn)平方米、總建筑面積高達56.8萬(wàn)平方米，總地價(jià)達46億元人民幣，總投資額高達100億元，堪稱(chēng)珠江新城史上最貴地塊。

　　富力地產(chǎn)在廣州珠江新城所擁有的地塊數上升到16個(gè)，擁有物業(yè)涵蓋甲級寫(xiě)字樓、頂級酒店、國際公寓、旗艦商業(yè)綜合體等多種形態(tài)，成為珠江新城最大的地主、地段優(yōu)越項目的開(kāi)發(fā)商。

　　另一個(gè)區域霸主———雅居樂(lè )地產(chǎn)，布局的則是花都區107國道附近地塊。8月18日，雅居樂(lè )以2.4億元總價(jià)拿下了花都區107國道D地塊，加上2007年12月6日已經(jīng)收入囊中的四幅地塊，雅居樂(lè )初步完成了對該區域的壟斷。數據顯示，五幅地塊累計總建筑面積超過(guò)65萬(wàn)平方米。

　　廣州地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同表示，區域壟斷失去了公平競爭，大開(kāi)發(fā)商對于一個(gè)區域土地的壟斷，發(fā)展順利是好事。但是倘若開(kāi)發(fā)商資金斷鏈，區域開(kāi)發(fā)便會(huì )受到極大影響，當年廣州南沙開(kāi)發(fā)便是例子。也可能造成區域土地價(jià)格畸高和住宅價(jià)格的追高，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定。

　　四季度迎來(lái)供地潮

　　與廣州類(lèi)似，深圳也存在部分區域土地被少數開(kāi)發(fā)商壟斷的情況，CBD核心區域的地塊幾乎都是卓越、星河、榮超等本地房企的身影。

　　面對逐漸顯現土地區域壟斷，有專(zhuān)家表示，壟斷資源的最大表現就是開(kāi)發(fā)商直接控制定價(jià)權，消費者只有兩種選擇：買(mǎi)與不買(mǎi)；而失去了選擇不同樓盤(pán)和開(kāi)發(fā)商權利，會(huì )造成房?jì)r(jià)上漲。但也有專(zhuān)家認為，制定高門(mén)檻，避免了土地在拍賣(mài)中多家競爭而飆漲，土地價(jià)格下降，才有可能平抑房?jì)r(jià)。

　　而四季度，隨著(zhù)部分城市推地高峰的來(lái)臨，土地被少數大開(kāi)發(fā)商壟斷的局面可能或將有所緩和。中原地產(chǎn)統計顯示，截至9月底，全國多數大城市僅完成全年住宅用地供應計劃的不到50%，廣州、深圳僅完成30%左右。在供地指標的壓力下，第四季度可能會(huì )再掀供地熱潮。

　　截至今年9月，北京市通過(guò)招拍掛方式完成住宅用地供應469公頃，與全年1100公頃的供地計劃相比，僅完成43%。同期上海完成住宅用地供應523公頃，占全年供應計劃的60%；而廣州、深圳的住宅用地供應均不足200公頃，僅分別完成全年計劃的35%和23%。

　　二線(xiàn)城市中，重慶、南京、長(cháng)春的住宅用地供應分別完成全年計劃的50%、32%、19%；武漢則完成全年指標322公頃的99%，幾乎提前完成任務(wù)。

　　中原地產(chǎn)研究員許芹表示，多數二線(xiàn)城市將會(huì )在年末迎來(lái)供地高峰，一線(xiàn)城市情況則有所不同。但由于土地出讓價(jià)款已創(chuàng )歷史記錄，政府推地的積極性也許會(huì )受到影響。

　　就在土地市場(chǎng)供不應求地價(jià)高漲之時(shí)，上海市推出了大規模供地計劃。擬掛牌出讓地塊涉及12個(gè)地區共計40幅居住類(lèi)及商業(yè)辦公類(lèi)土地，約355公頃國有建設用地，成為上海有史以來(lái)最大規模的一次土地集中供應。

　　據悉，僅今年上半年，上海市土地使用權出讓金已經(jīng)完成了242.65億元，實(shí)現了全年指標的61.7%。根據現有公開(kāi)數據測算，今年三季度，上海的“賣(mài)地”收入已經(jīng)遠遠超越了全年實(shí)現393億元的目標。

　　對此，專(zhuān)家表示，一些一線(xiàn)城市已經(jīng)透支了未來(lái)幾年的建設用地供應指標，只能通過(guò)征地的方式提供新增供應。二線(xiàn)城市的土地資源較為寬裕�？傮w而言，土地市場(chǎng)仍處于供不應求的狀態(tài)。