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    一線(xiàn)城市供地計劃已無(wú)法完成 謹防開(kāi)發(fā)商囤地
2009年11月11日 07:54 來(lái)源:中國證券報 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  在“群雄逐地”的背后,依然是地方政府“不飽和供地”的策略。今年1至10月,在一線(xiàn)城市中,除上海外,其余城市均未完成年度供地計劃的50%。雖然各地政府近期開(kāi)始加速推地,但北京、廣州和深圳等城市全年的土地供應計劃顯然已無(wú)法完成。

  業(yè)內人士指出,在地價(jià)、房?jì)r(jià)聯(lián)動(dòng)上漲的背景下,今年最后兩個(gè)月,各地方政府將掀起供地高潮,以接近或盡量完成年初制定的用地指標。

  雖然多數城市年度供地計劃難以完成。但由于地價(jià)飆升、高價(jià)地頻繁涌現,使得不少地方的土地出讓金水平創(chuàng )下歷史新高,一舉超越了2007“地王年”。

  中原地產(chǎn)研究中心數據顯示,前三季度重點(diǎn)城市土地出讓金收入已經(jīng)超越2007年全年水平。顯然,在土地財政“盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)”后,地方政府加大供地的實(shí)質(zhì)性力度將減弱。

  值得注意的是,部分熱點(diǎn)城市不斷涌現的高價(jià)地對天量土地出讓金的貢獻巨大。有數據統計,今年上海土地出讓金中僅長(cháng)風(fēng)地塊、南翔地塊等五塊土地的交易額就超過(guò)200億元。而北京即將入市的中服地塊,更是被業(yè)內“估價(jià)”80億元,屆時(shí)將把北京土地出讓金推向更高的水平。

  中原地產(chǎn)分析師指出,政府加大供地力度是土地出讓金大幅提升的原因之一,但同時(shí),地價(jià)上漲也是十分重要的因素。

  數據顯示,今年1-10月,10個(gè)重點(diǎn)城市溢價(jià)水平全部超過(guò)去年同期。一線(xiàn)城市以上海為代表,平均溢價(jià)水平高達109%。10月份單月,全國60個(gè)城市共成交住宅用地337宗,溢價(jià)水平超過(guò)100%的地塊共29宗。其中,上海溢價(jià)水平最高,達到160%。

  土地高溢價(jià)成交,地方政府的賣(mài)地收入也隨之“水漲船高”。前三季度北京的土地出讓金達到571億元,而同期北京市的財政收入為1519.5億元,賣(mài)地收入占全部財政收入的比例近四成。

  專(zhuān)家表示,在我國,地方財政對土地投資的依賴(lài)度較高,很多城市土地出讓金占地方財政收入的比例超過(guò)三分之一。因此在土地財政的模式下,地方政府具有高價(jià)賣(mài)地的利益動(dòng)機。在這一驅動(dòng)力下,地方政府“賣(mài)地生財”的模式在推高地價(jià)的同時(shí)也在推高房?jì)r(jià),放大樓市泡沫。

  住宅供地持續偏緊

  從前10月的統計數據看,部分城市住宅用地成交已超越去年同期水平,但北京等多數城市供地持續吃緊,并已連續數年未完成年度計劃。

  中國證券報記者根據土地儲備中心的數據計算,截至10月底,北京市今年已成交的住宅及居住用地面積共計661.49萬(wàn)平方米,規劃建筑面積901.44萬(wàn)平方米。加上正在交易和即將入市的188.97萬(wàn)平方米住宅類(lèi)用地,北京市住宅供地面積約850萬(wàn)平方米,規劃建筑面積1142.65萬(wàn)平方米。

  在今年年初,北京計劃推出1300公頃的住宅用地。如果除去不通過(guò)招拍掛方式出讓的廉租房及經(jīng)濟適用房類(lèi)用地,今年北京住宅用地計劃共1100公頃。

  北京國土資源局曾表示,四季度將增加土地供應,全年住宅用地供應量預計將達1000公頃,這與年初的計劃已有所縮減。但是從目前的進(jìn)度看,北京前10個(gè)月僅完成供地計劃的60%。在接下來(lái)的兩個(gè)月中,要集中供應400公頃的土地才能完成已經(jīng)“縮水”的目標,難度可想而知。

  “每年到了第四季度都是土地供應的高峰期。這時(shí)候各地的土地主管部門(mén)為了完成全年供地任務(wù),通常在年底增加土地供應量,突擊一下指標。不過(guò)從歷史經(jīng)驗來(lái)看,一般很難完成土地計劃!北本┠硣蟹科筘撠熑烁嬖V中國證券報記者。

  數據顯示,今年前三季度,廣州、深圳住宅用地供應均不足200萬(wàn)平方米,僅完成年度計劃的35%和23%;重慶、南京、長(cháng)春已供應住宅用地僅是年度計劃的50%、32%和19%。

  供地計劃完成較好的上海,目前,住宅供地面積已經(jīng)超過(guò)900萬(wàn)平方米,距離全年1000萬(wàn)平方米的供地計劃僅一步之遙,有望在年內完成計劃。

  土地財政“盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)”

  市場(chǎng)人士指出,今年前三季度全國土地供應量有所增長(cháng),但多數地區供地不足的現象仍然明顯,這些城市土地價(jià)格漲幅顯著(zhù)。但在達標的壓力下,這些城市年底有可能掀起新的供地熱潮。

  “即使完成計劃,北京等城市的新房供需仍存在較大缺口!币晃毁Y深地產(chǎn)人士對中國證券報記者表示,“滿(mǎn)打滿(mǎn)算,今年北京供地形成的住宅供應大約是1100萬(wàn)平方米,但全年住宅銷(xiāo)售預計將超過(guò)1700萬(wàn)平米!

  財政收入中土地收入占比過(guò)高,地方政府賣(mài)地沖動(dòng)便會(huì )減弱。另外,新增土地規劃和整理進(jìn)度緩慢,也是計劃完不成的重要原因。

  業(yè)內專(zhuān)家指出,各地完不成供地指標,表明今年土地市場(chǎng)的繁榮主要是結構性的,個(gè)別優(yōu)質(zhì)地塊受熱捧,但多數城市計劃中的土地出讓并不理想。

  另一方面,助推房?jì)r(jià)上漲的“供不應求”,一定程度上是政府土地政策的問(wèn)題。因此專(zhuān)家建議,政府在制定土地規劃時(shí),還應考慮盤(pán)活市場(chǎng)上的存量土地,以提升市場(chǎng)的有效供給。

  謹防開(kāi)發(fā)商屯地

  在各地加大土地供給力度的同時(shí),如何能形成有效供給是解決目前市場(chǎng)供需矛盾的關(guān)鍵。一邊是政府推地“不飽和”,另一邊是開(kāi)發(fā)商拿地后大量轉化為“土地儲備”,新開(kāi)工的狀況并不理想,這就造成已出售土地難以及時(shí)形成有效供應,市場(chǎng)供需缺口加大。

  國土部發(fā)布的數據顯示,今年全國房地產(chǎn)用地供給量呈現逐季增加態(tài)勢。二季度達2.09萬(wàn)公頃,環(huán)比增長(cháng)102.6%;三季度達到2.6萬(wàn)公頃,環(huán)比增加23.5%。但統計局數據顯示,前10月全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地開(kāi)發(fā)面積同比下降4.6%;且近三個(gè)月來(lái)環(huán)比連續下降。

  土地供應正在不斷增加,但開(kāi)發(fā)商的開(kāi)工節奏卻并未保持同步。根據上海易居和克而瑞的統計,2009年三季度末中國前十大房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備共計3.05億平方米。

  “這幾年來(lái),我國土地供應增速遠遠跟不上房屋的銷(xiāo)售速度,目前一些城市供不應求的現象已經(jīng)非常嚴重!敝袊康禺a(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌指出,應該加大土地的有效供應力度。在嚴禁開(kāi)發(fā)商囤地的同時(shí),還要抓緊盤(pán)活土地存量,盡量避免部分土地集中在不從事開(kāi)發(fā)的企業(yè)手中。

  中原地產(chǎn)研究員徐超表示,土地交易應該進(jìn)行市場(chǎng)化運作,增加有效供應量。今年商品住宅市場(chǎng)銷(xiāo)量猛增,存量住宅得到消化,而房企在年初制定的建設計劃較為保守,使得今年存量土地開(kāi)發(fā)進(jìn)度放緩!皬耐票P(pán)力度來(lái)看,10月和11月均有部分新老盤(pán)陸續推出,但到了12月就少了很多。明年1到3月期間推盤(pán)力度都不大!

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直隸巴人的原貼:
我國實(shí)施高溫補貼政策已有年頭了,但是多地標準已數年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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